福建省房地产开发过热与城市可持续发展研究

沈建新

（福建江夏学院工商管理学院，福建福州，350108）



福建省房地产开发过热与城市可持续发展研究

沈建新

（福建江夏学院工商管理学院，福建福州，350108）

通过房地产投资额/GDP、房价收入比和商品房施工面积/商品房竣工面积等多个指标对福建省房地产开发情况进行判析，结果显示福建省房地产开发存在过热现象，与城市资源、环境、经济和社会可持续发展相背离。因此，应针对开发过热原因，结合城市可持续发展对房地产开发的内在要求，倡导科学、民主和法治的城市规划，发挥政府宏观调控作用，促使房地产开发生态化、绿色化，坚持“以人为本”的发展理念，使福建省房地产开发的可持续与城市发展的可持续相辅相成。

房地产开发过热；城市可持续发展；福建省

一、引言及文献综述

目前，我国学者对房地产开发过热的文献主要集中于房地产过热的定义、现象、判断、原因、危害和对策等方面。刘洪玉等对房地产泡沫与过热进行界定并分析房地产业的发展是否过热。［1］37-39谢经荣、刘琳、张仲梁和昌忠泽等通过选取房价收入比、房地产价格增长率/GDP增长率、房地产投资额增长率/GDP增长率、房地产投资额/固定资产投资额和空置率等与房地产密切相关的经济指标构建综合指标体系并进行房地产过热或泡沫实证分析。［2-5］昌忠泽认为信贷扩张、土地财政以及住房预售制度是中国房地产泡沫以及过热的根源。［5］70姜春海指出地方政府追求经济增长、增加地方财政收入和突出政绩等原因导致房地产业被过度开发，同时也间接促发房地产泡沫的形成。［6］易宪容、李宝伟等都提倡采取金融手段解决我国房地产过热问题。［7，8］从城市可持续发展视角探讨房地产开发问题的国内外相关文献以房地产与城市经济发展方面的研究居多，从城市可持续发展视角综合系统地研究城市资源、环境、经济和社会四个方面与房地产开发的互动关系以及协调发展的文献则比较少，特别是专门针对某个城市或地区的具体分析和研究基本处于空白阶段，有待进一步深入研究。

2009年以来，福建省不仅正处于海西建设进程中，也处于国家提出城乡统筹发展和城镇化加快发展的背景下。全省房地产投资需求激增，城市快速向外扩张，房地产开发规模不断扩大。当前福建省房地产开发是促进了城市经济的增长，还是开发过热，是否对城市的可持续发展形成阻碍，是本文拟探讨的问题。

二、海西建设进程中福建省房地产开发持续过热判析及其原因

（一）福建省房地产开发持续过热判析

刘洪玉等认为“过热，又称为过度开发，是指当市场上的需求增长赶不上新增供给增长的速度时，所出现的商品房积压、空置率上升等情况；泡沫是指由于房地产投机引起的房地产价格与使用价值严重偏离，市场价格脱离实际使用者支撑的情况”，并指出“如果泡沫产生，必然会引起过度开发，但过度开发不一定由泡沫引发”。［1］37-38

1998年福建省停止住房实物分配后，房地产业经历十来年快速发展，逐渐成为支柱性产业。2009年以来，福建省不仅正处于海西建设进程中，而且也处于国家提出城乡统筹发展和城镇化加快发展的背景下，在海峡西岸经济区战略、自贸区等各种政策叠加效应的作用下，全省的房地产投资需求急剧增加，许多城市都出现大规模的“造城运动”，房地产开发投资迅猛增长。全省整体上趋于房地产开发过热态势，有些城市甚至存在泡沫的风险。本文以指标法作为评价方法并选取房地产投资额/GDP、房地产投资额/固定资产投资额、房地产投资额增长率/GDP增长率、房价收入比和商品房施工面积/商品房竣工面积作为评价指标，这些指标主要反映房地产投资是否脱离宏观经济发展以及房地产供求之间的匹配度，并且每个指标所反映的侧重点不同，可以从多个层面分析福建省房地产开发过热状况，具体呈现为以下几个方面。

1.房地产开发投资强劲增长，开发规模不断扩大

根据《2015福建统计年鉴》，2009年至2014年福建省房地产开发投资额依次为1136.35亿元、1818.86亿元、2402.61亿元、2824.12亿元、3702.97亿元和4567.40亿元，其同比增长率依次为0.6%、60.1%、32.1%、17.5%、31.1%和23.3%。各地市的房地产开发投资基本都保持高速持续增长，如表1所示：

表1　2009—2014年福建省各市房地产开发投资额同比增长率 单位：%

2.房地产开发投资额/GDP超过预警值，房地产开发显现出过热效应

根据2010—2015年的福建统计年鉴数据统计和计算，2009年至2014年，福建省房地产开发投资额与GDP的比值逐年上升，依次为9.3%、12.3%、13.7%、14.3%、17.0%和19.0%，除了2009年外，基本都超过10%。杨帆等大多数学者认为在发展中国家该指标应该在3～8%，［9］71中国房地产研究会副会长胡志刚认为房地产开发投资总额与GDP的比值应控制在10%以内比较合理。［10］这表明福建省经济增长严重依赖房地产投资，福建省房地产开发投资已经显现出过热的效应。

3.部分城市房地产投资额与固定资产投资额的比值过高，存在泡沫的风险

如表2所示，自2009—2014年厦门房地产投资额与固定资产投资额的比值在全国5个计划单列市（厦门、深圳、宁波、大连、青岛）中始终位居第一，远超过其他计划单列市。

表2　 2009—2014年全国5个计划单列市房地产投资额/固定资产投资额 单位：%

如表3所示，自2009年至2014年福州房地产投资额与固定资产投资额的比值在全国17个二线省会城市中基本位于前列，分别在2009年居第5，2010年居第3，2011年居第2，2013年居第4，2014年居第6。

表3　2009—2014年全国二线省会城市房地产投资额/固定资产投资额 单位：%

如表4所示，福建全省房地产投资额与固定资产投资额的比值除了2009年外，2010—2014年基本保持在22～26%。从各个城市房地产投资额占固定资产投资额的比重来看，福州、厦门相对较高，福州自2010—2014年基本都保持在30%以上，厦门最低为2009年的35.70%，最高为2014年的45.07%，其他几年基本保持在39%以上。房地产投资额/固定资产投资额是衡量投资结构是否合理的指标，根据相关学者研究结果，当房地产投资额/固定资产投资额的比值超过30%，则视为有泡沫的风险。［11］34这表明近年来厦门、福州这两个中心城市的房地产开发投资扩张程度太大，固定资产投资结构不合理，存在泡沫的风险。

表4　2009—2014年福建省及各市房地产投资额/固定资产投资额 单位：%

4.房地产投资额增长率与GDP增长率的比值高，房地产开发过热

房地产投资额增长率与GDP增长率衡量宏观经济对房地产投资的承受能力和房屋的潜在购买力，一般不应超过2。倪鹏飞等认为，该指标大于2小于3，存在轻微的泡沫；该指标大于3，存在严重的泡沫。［12］如表5所示，2009—2014年，福建全省房地产投资增长率与GDP增长率的比值差别较大，2010年达到最高，为4.32，表明全省整体上房地产开发投资超常增长，造成投资开发明显过热，甚至存在严重的泡沫迹象。 2011年、2013年和2014年依次为2.61、2.83和2.35，表明全省整体上存在轻微的泡沫即呈现房地产开发过热迹象。从福建各个城市的房地产投资额增长率与与GDP增长率的比值来看，近五年来，各市基本都存在程度不同的房地产投资开发过热或泡沫。截至2014年，漳州、宁德仍然存在轻微的房地产泡沫，而厦门、泉州和龙岩则基本存在严重的房地产投资泡沫风险，如表5所示，这意味房地产的投机需求旺盛以及房地产价格的表面虚高，推动着房地产泡沫的扩散。

表5　2009—2014年福建省房地产开发投资额增长率/GDP增长率

5.房价收入比畸形高，住宅商品房价格持续虚高

房价收入比反映居民对商品住房的相对购买能力。如表6所示，2009—2014年福建省房价收入比都在10以上，已显著超过合理的房价收入比（国际标准为3～6）［9］71，说明福建省住宅商品房价格明显偏高，已远远超出全省普通城镇居民的承受能力。根据上海易居房地产研究院发布的全国35个大中城市除去可售型保障房的房价收入比排行榜，2012—2014年，福州的房价收入比依次为15.4、16.7和17.6，分别列全国35个大中城市的第三、第四和第四；厦门的房价收入比依次为12.0、12.4和17.3，分别全国35个大中城市的第六、第六和第五。a这显然表明福州、厦门这两个中心城市的住宅商品房价格居高不下， 令绝大多数的中低收入者无法承受。

表6　2009—2014年福建省房价收入比列表

6.商品房施工面积/商品房竣工面积远超合理值，商品房供应严重过剩

商品房施工面积/商品房竣工面积反映将来1～2年市场供求情况和投资程度，其合理范围为2.5～3.5，大于3.5，这表明供应过剩，该比值越大，说明泡沫越大。［11］根据2010—2015年的福建统计年鉴数据统计和计算，2009—2014年福建省商品房施工面积与商品房竣工面积的比值依次为5.21、6.33、7.14、9.46、7.80、8.39，都远远超过3.5，这表明福建省商品房供应严重过剩，存在泡沫风险。

（二）福建省房地产开发持续过热的原因

近年来，福建省房地产开发过热主要有以下几个方面的原因。

1.“土地经济”的推动

一方面，福建省大部分城市的土地收入是地方财政的主要来源，地方政府基本依靠卖地来偿债。据财政部数据显示，2013年福建省土地偿债在政府负有偿还责任债务中占比高达57.13%，居全国土地财政依赖度排名第三。c同策咨询研究发布的数据显示，2013年土地财政依赖度中，福州超过80%。d地方政府想方设法卖地，进行大规模的“圈地运动”，不断推高地价，各个城市的地王频现，这势必推动房地产开发持续过热。另一方面，房地产业可以带动其他相关产业的发展，对当地的经济增长发挥着日益重要的支撑性作用。因此，政府把房地产业视为支柱性产业，为房地产开发保驾护航，盲目招引房地产开发项目，大搞形象工程、政绩工程。房地产开发拥有政府的坚定支持和背书，持续过热是必然的。

2.商品住房供需不平衡

货币化房改后，福建省社会保障性住房建设比例逐年下降，广大普通民众成为商品房购买的主力军。商品房的需求爆发性增长，房价快速上涨，引起民众的恐慌。大多数民众被迫举债快速购房，商品房需求进一步释放，房地产开发持续走热。由于高档商业办公和住宅房产开发具有更大的利润，许多房地产开发企业不愿开发普通住宅。据《2015福建统计年鉴》数据统计，2011—2014年福建省商业办公楼开发投资额同比增长率依次为101.7%、88.9%、42.8%和32.7%，福建省普通住宅开发投资额增长率依次为63.2%、10.1%、37.1%和21.4%，商业办公楼开发投资额增长率分别远高于同期普通住宅投资增长率。2014年别墅、高档公寓开发投资额同比增长率为59.6%，是普通住宅投资额增长率的2.8倍。这进一步造成普通商品住房的供给稀缺，房价不断上涨，推动房地产开发走热。同时，豪宅与商业地产空置现象严重。截至2015年9月末，龙岩市库存570.25万平方米的商品房面积中，商品住房面积为283.04万平方米，商业地产面积为287.21万平方米，库存商业面积大于住宅面积。e

3.社会投机情绪持续高涨

由于政府的大力支持和房价的持续快速上涨，房地产开发利润率较高，吸引大量的资本以及企业，如大帝集团、七匹狼集团和永辉集团等福建本土服装纺织等劳动密集型企业，争先恐后进入房地产开发领域。土地竞价异常激烈，楼面地价不断攀升，并迅速推升房价。先购房者的挣钱增值效应不断扩大，社会普遍对房地产预期良好，银行等金融机构加大对房地产开发的投资力度，民众尽可能多买房以达到资产的增值保值，投机客大量买房坐等涨价渔利，社会投机情绪持续高涨。

4.特殊概念的炒作

政府和开发商为了吸引民众购房，利用各种概念进行房地产开发营销炒作，不断推动房价上涨和房地产开发的持续走热。以福州为例，新建大学城的概念推动了大学城周边房地产开发和房价的上涨；福州市政府先后两次搬迁金山区和福州东区的传言，让金山区和福州东区的房价在短时间内激涨，而至今市政府还原地未动；福州地铁概念和动车高铁概念，使得地铁站口和火车南站周边的房价大涨；福州举办全国第一届青运会概念，导致新建的青运会场馆周边的房地产迅速升温；利用学区房概念，开发商涨价更是愈演愈烈；最近二胎概念也成为房地产开发的新炒作点。此外，海西建设、城镇化建设和自贸区建设，都成为政府和开发商进行房地产开发的炒作概念，不断刺激房地产开发升温走热。

三、福建省房地产开发过热与城市可持续发展的矛盾日益凸显

1987年，世界环境与发展委员会提出可持续发展是指“既能满足当代人的需要，而又不对后代人满足其需要的能力构成危害的发展”。城市可持续发展则是可持续发展思想在城市发展中的应用，是一种全新的城市发展观。综合海热提·涂尔逊等学者的观点，城市可持续发展是指以环境保护和资源可持续利用为基础， 以高效益、高质量、高效率运行为标志的城市资源、环境、经济与社会相协调及持久的发展， 从而既满足当代城市的发展需求， 又满足未来城市的发展需求。［13］福建省房地产开发过热分别与城市资源、环境、经济和社会可持续发展的矛盾日益凸显，具体表现为以下4个方面。

（一）房地产开发过热导致城市土地资源粗放利用

福建省的地形以山地丘陵为主，土地资源总量少，人均占有量低，只有全国人均水平的一半。近年来，福建省大部分城市热衷于圈地造城，进行粗放无序的城市外延式扩张，建设大学城、开发区和新区，如福州的上街大学城、漳州的蓝田开发区、泉州的城东、东海、江南新区和龙岩的古蛟、永丰、龙雁新区等，或使建成区不断“摊大饼”式地向外扩展，产生对土地资源的大量需求，引发大规模耕地的减少，土地资源供需矛盾越来越突出。同时，在房地产开发建设过程中，往往存在土地圈而不用、土地利用效率低下等土地资源浪费现象以及用地结构不合理、农用地被违法违规占用等严重问题。

（二）房地产开发过热破坏城市生态环境

房地产开发过热给城市生态环境带来严重的影响和压力。一方面，长期以来，福建省地方政府为了获取更多的土地可供房地产开发，忽略以土地为基础的城市生态环境的保护，导致城市生态功能逐步减弱。其一，部分沿海城市，如莆田、晋江等，“向海洋要土地”，兴起围填海热潮开发海景房，破坏生态平衡。其二，部分城市大量填埋城市河流、沟塘、湖堰和湿地等水域进行造地，严重破坏城市水域自然结构，导致其丧失原有的调蓄功能，使城市应对极端气候能力逐步减弱，洪水、内涝等水灾频繁发生。由于房地产开发等原因，2009—2013年福州的湿地总面积减少6000公顷，f致使福州暴雨天气很容易发生内涝。其三，部分城市在房地产开发中尽量减少绿色用地，如南平、龙岩和福州等，甚至毁山造地，致使城市硬质景观面积远远大于软质景观，环境的自净能力不断降低，氧气减少、尘土飞扬、噪音倍增、热岛效应和疾病增加。另一方面，大部分的房地产开发企业为了获得最大的利润率，不惜以城市生态环境破坏为代价，要么任意提高建筑密度和容积率，擅自占用规划设计中的绿地，要么直接将房地产开发过程中产生的建筑垃圾掩埋在地下或堆放到附近的江边或湖边，造成严重的土地污染和水污染。

（三）房地产开发过热危害城市经济发展

近几年来，福建省各个城市房地产的过度开发使地方经济越来越依赖房地产业，甚至被房地产“绑架”，存在危害城市经济发展的风险。首先，房地产的过度投资开发会大量挤占基本建设和更新改造的资金，严重扭曲社会资源的分配，对其他产业产生一定的挤出效应，对其他产业的发展产生不良的影响，造成经济发展后劲不足。其次，容易引起投资性资金以及热钱的流入，导致房价的追涨和泡沫的形成，本该成为消费主力的中产阶层年轻群体，却在高房价的压力下透支过多的消费能力，出现消费下降和生产过剩的经济危机趋势。再次，房地产开发企业所拥有的自有资金比较低，大部分开发资金主要来自银行的贷款，一旦房地产发生崩盘，银行会出现大量的坏账，产生系统性金融风险。最后，房地产开发过热容易引发和滋生地方政府官员腐败等不良问题，进一步严重削弱城市经济竞争力。

（四）房地产开发过热促发诸多社会问题

1.居民不能安居乐业

一方面，房地产开发过热，使城市普遍出现“大拆大建”现象。一些被拆迁者被迫接受拆迁，产生维权的“钉子户”和“上访户”，引发诸多的社会事件，破坏社会的和谐稳定。另一方面，虚高的房价令绝大多数的中低收入者无法承受，影响城市居民的和谐生活与工作。中等收入群体基本上是用几代人的积蓄付完首付，并支付几十年按揭银行贷款才能购房，低收入群体根本没有能力购买商品房。城市的“房奴”“蚁族”“蜗居”比比皆是。这将明显降低城市的吸引力，长此以往，会产生“人才排斥”“逆城镇化”等问题，不利于城市的发展，使城市竞争力下降。

2.城市运转效率下降

福建省部分城市的房地产开发缺乏科学的规划，居住区与工作区距离非常远，大规模的成片房地产开发导致小街小巷等城市交通“毛细血管”消失，交通拥堵、瘫痪的“城市病”日趋严重。在全国的十大“堵城”中，福州排第七，其“拥堵延时指数”为1.98，这意味着在福州市区拥堵时段，市民出行所花时间要比道路畅通时多出近一倍。g这给城市居民的生活带来诸多的不便，使城市的运转效率下降，交通运行成本提高，交通事故发生率上升，最终影响整个城市的可持续发展能力。

3.城市传统建筑遭受摧毁

当前，随着福建省城市化进程的不断深入，“高楼大厦”式的千城一面现象越来越严重，房地产无序开发与传统建筑保护之间的矛盾越来越大。一方面，部分城市刻意追求西式现代化城市建设，导致城市失去自身原有的传统文化气息和底蕴，这使地域传统建筑文化传承和保护面临着严峻的考验。另一方面，部分房地产开发商在利益驱使下，打着“拆迁式保护”“维修式保护”的幌子，违法摧毁历史古迹，争抢地皮。具有深厚文化内涵的历史建筑与历史街区在房地产开发中被大面积推倒毁灭，取而代之的是崭新的现代建筑，这意味着传统建筑文化的永久流失，人文环境受到严重破坏。号称全国五星级历史文化景点和福州市地标的“三坊七巷”在过热的房地产开发中，曾经一度面临被彻底拆除的局面，最终在社会各界的大声呼吁下才得以保留和保护，但仍然被拆除了一角，开发成现在的衣锦华庭小区。

四、福建省房地产开发与城市可持续发展的协调对策

房地产开发过热既不利于房地产业的可持续发展，也不利于城市的可持续发展。因此，我们应该针对房地产开发过热的原因，结合城市可持续发展对房地产开发的内在要求，对房地产开发进行科学规范和引导，促使房地产开发的可持续和城市发展的可持续相辅相成。

（一）倡导科学、民主和法治的城市规划，引导房地产开发合理布局与集约用地

“科学”要求城市规划应该从城市持续发展的角度出发，按照生态、经济和社会发展规律，根据“紧凑型城市”理念，按照人口密度、环境容量、资源潜力和生态承载能力等指标，综合考虑城市的经济效益、环境效益和空间形态，为城市建设用地确定合理的建筑密度、容积率和建筑高度，让城市居民拥有舒适自由的空间和足够的蓝天。

“民主”要求城市规划应该充分听取市民的意见，尊重市民对城市规划的知情权、参与权和监督权，积极创造条件让市民有效参与城市规划的全过程，尤其是对旧城区和棚户区的改造必须尊重原居民的意愿和权利。只有坚持城市规划的全民参与，才能合理规划居住区与工作地之间的距离，减少居民的通勤时间。同时合理规划城市公共设施配套，使城市经济活动与市政配套基础设施保持平衡，从而进一步提高城市运转效率。

“法治”要求城市规划应该依法进行，并具有法律效力。城市规划关系城市发展和市民幸福，政府应该在充分听取市民意见的基础上，组织专家学者研究论证，最终提交人大会议表决通过，未经法律程序不能随意修改。只有法治化，才能杜绝城市规划不会因城市主政官员的更替而随意改变，遏制主政官员为了凸显政绩另起炉灶而造成的城市“摊大饼”式无序扩张。

只有经过市民民主参与、专家科学论证、法律充分保障的城市规划，才能引导房地产开发合理布局与集约用地，杜绝土地资源的浪费。

（二）促使房地产开发的生态化和绿色化，创造人与自然和谐的居住环境

第一，加强房地产开发的监督和管理，防止城市生态环境遭受破坏。环境是人类赖以生存的基础，在房地产开发过程中，只有树立尊重自然、顺应自然、保护自然的生态文明理念，加强环境的监督和管理，才能避免生态环境遭到破坏。首先，坚守海洋生态红线，保护沿海滩涂，严格房地产开发中“填海造地”的管理与监督。其次，严禁房地产开发“削山造城”，保护野生动植物的生存环境，维护生态平衡。再次，加强对施工现场的监督管理，减少施工扬尘对城市空气的污染，严格规范施工废弃物的处理和排放，促进房地产开发与生态环境的协调发展。最后，建立生态环境损害补偿与责任机制和生态环境损害责任终身追究制度，对房地产开发中的环境损害行为进行严厉制裁。

第二，促使房地产开发的绿色化，发展“园林绿化”城市。一方面，严格绿化建设控制，确保园林绿化与房地产开发有机结合。将所有绿化指标纳入房地产开发工程许可、审批和验收的刚性指标。对旧城区和棚户区改造，要严格执行园林绿化建设标准要求，全面体现“生态环保”的理念。另一方面，积极鼓励房地产开发发展绿地立体化，增强城市的生态承载能力。立体绿化是目前解决城市化拥挤、空间紧缺问题的最有效方式，可将各种垂直空间利用起来，让整个城市回复到自然平衡的状态。立体绿化要收到实效，必须通过制定城市规划和建筑设计等强制性要求，促使开发商向空中要绿地。

第三，开发生态型住宅，创造人与自然和谐的居住环境。生态型住宅是指在住宅建设和使用过程中，以可持续发展理念为导向，确保生态系统的良性循环，尽可能地节约资源、减少污染和保护环境，以人为本，致力追求人、自然和建筑的和谐统一，为人们提供优美、舒适、健康和洁净的居住空间。生态型住宅的开发是实现城市可持续发展的必然选择，政府相关部门要抓紧制定生态型建筑标准体系，并出台一系列优惠政策鼓励房地产开发企业按照标准建造生态型建筑。例如，政府出台政策鼓励开发商建造通过环保材料统一装修的精装房，减少各自装修产生的凌乱垃圾和持续不断的噪音污染。

（三）发挥政府宏观调控作用，预防房地产开发过热危害城市经济发展

近年来，福建省房地产市场畸形发展：一边是房地产商高价拿地建楼，房价节节攀升；一边是很多居民买不起房，望房兴叹。这导致大部分城市的供求结构发生根本转变，房地产库存高企，特别是一些人口净流量较少的三四线城市，如龙岩、宁德和漳州等，住房空置率居高不下。房价严重脱离民众的购买力，必然产生较大程度的房地产泡沫，泡沫一旦破灭将危害城市经济发展。因此，政府必须采取根本性措施全面稳健解决由房地产开发过热导致的高房价、高库存的泡沫问题。

首先，摆脱土地财政的依赖，增加政府的其他财政收入。长期以来，一些地方政府过度依赖高价出让土地获取财政收入的方式，是助推房价虚高的重要因素。彻底解决这些问题，需要地方政府减少对土地财政的依赖，改变过去过分依赖房地产投资拉动的经济增长模式。结合深化财税制度改革，建立新的土地出让金分配机制，把各个城市的土地出让金全部收归省级财政，省级政府根据各市开发的实际情况下拨必要的预算支出，下拨的金额不与土地收入挂钩，从制度上使地方政府摆脱土地财政的依赖，失去推高地价的强烈动力。同时，进行房地产税制改革，试探征收房地产保有环节税收，积极发展实体产业和第三产业，增加政府的其他财政收入，从方法上摆脱土地财政依赖。

其次，拉动住房需求。通过减少房地产开发和流通环节的行政性收费项目和降低税费比例等措施，降低商品房成本，挤压房价中的水分，让房价虚火降下来，释放更多消费潜力。通过减少首付比例降低购房门槛或采取货币性补贴和降低利息等优惠政策降低购房成本，进一步刺激住房消费。

最后，减少高库存城市的供应。一方面，精算各类城市供地计划，严格控制商品房空置率较高城市的新批项目用地，加强限制空置率过高的房地产类型的用地规划和工程规划审批，通过优化供地计划实现土地市场有效供给。另一方面，在房地产供给总体明显过剩的城市，取消商品房预售制度，以缓解过剩压力、促进库存消化。

（四）督促房地产开发坚持“以人为本”的社会发展理念，承担更多的社会责任

第一，坚持“以人为本”的社会发展理念，要以尊重人的尊严、实现人的权利、满足人的物质和精神需要为出发点和落脚点。房地产开发应该尊重人的基本权利，充分尊重被拆迁者的权利，杜绝“野蛮拆迁”和“暴力拆迁”。房地产开发企业资本雄厚，与政府关系密切，不能财大气粗，以强凌弱，更不能官商勾结，仗势欺人。房地产开发应坚持诚信守法的基本理念，使房地产开发拆迁做到友好协商、依法文明，使房地产开发营销做到诚实信用、杜绝欺诈。

第二，鼓励和支持针对中低收入群体的住宅开发，满足中低收入群体的基本居住需求。由于近年来住房保障建设明显滞后，地方政府提供的保障性住房还远远不能满足中低收入群体的需求。因此，地方政府应鼓励和支持房地产开发商进行限价房、经济适用房、公租房和廉租房的建设，着力解决中低收入群体的住房问题，以促进社会公平。在一些商品住房库存高企的城市，可以通过盘活空置商品房，有效缓解保障性住房的供求缺口。其一，地方政府可以通过房地产税收的减免或土地出让金的返还等优惠政策将开发商积压的商品房转化为限价房或经济适用房。其二，地方政府可以直接向开发商购买库存的闲置商品房作为公租房或廉租房，提供给中低收入群体租用。其三，地方政府向开发商发放租房补贴，开发商将闲置商品房以公租房或廉租房租给中低收入群体。

第三，加强保护传统历史建筑的制度建设，杜绝房地产开发对作为“人类记忆精神需求”的历史建筑的破坏和毁灭。城市的历史文化是人文城市的底蕴和灵魂，而传统历史建筑是城市历史文化的主要载体，是城市发展的见证。因此，保护优秀历史建筑，对城市可持续发展至关重要。首先，全社会尤其是房地产开发商要提高传统历史建筑保护意识，真正重视历史建筑的保护；其次，设立历史建筑保护投诉热线电话，鼓励市民对房地产开发中历史建筑保护进行监督；最后，全省急需制定历史建筑保护条例法规，使房地产开发中保护历史建筑做到有法可依，预防和惩罚破坏历史建筑的行为。

五、结语

在当前房地产开发持续过热的情况下，不能仅仅从“土地经济”的角度思考和维护房地产开发的可持续，而应从城市可持续发展的高度，从资源、环境、经济和社会四个方面综合考虑。房地产开发应为实现“以人为本”的城镇化建设服务，使房地产开发的可持续和城市的可持续发展协调和谐、相辅相成，不断提升城市环境质量、人民生活质量、城市竞争力，建设和谐宜居、富有活力、各具特色的现代化城市。

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［13］ 海热提·涂尔逊等.论城市可持续发展［J］.北京师范大学学报（自然科学版），1998，（3）：124-130.

（责任编辑 王 珑）

Study on Real Estate Development Overheating and Urban Sustainable Development in Fujian Province

SHEN Jian-xin
（School of Business Administration，Fujian Jiangxia University，Fuzhou，350108，China）

It is suggested that the real estate development in Fujian province has been overheating by real estate investment/GDP，the ratio of house prices to average income and commercial housing construction area/commercial housing completion area and other indicators.The contradictions between the overheating real estate development and urban resource，environment，economic and social sustainable development have become increasingly prominent in Fujian province.Therefore，we should exclude the reason of overheated development，in the light of the intrinsic request for the urban sustainable development of real estate development，to advocate scientific，democratic and legal urban planning，to promote the ecological and green development of real estate，to play the macro-control role of government，and to urge real estate development adhere to the social development concept of "people-oriented"，so as to promote the sustainable development of real estate and the sustainable development of the city in Fujian province to complement each other.

real estate development overheating；urban sustainable development；Fujian

F299.275.7

A

2095-2082（2016）02-0037-11

2015-12-31

2014年福建省中青年教师教育科研项目（JAS14314）

沈建新（1980—），女，福建诏安人，福建江夏学院工商管理学院讲师，经济学硕士。