商业地产企业纳税筹划浅析——基于“营改增”对商业地产企业的影响

西安欧亚学院会计学院 李娜 谢晓妮



商业地产企业纳税筹划浅析
——基于“营改增”对商业地产企业的影响

西安欧亚学院会计学院 李娜 谢晓妮

摘 要：商业地产由于其功能和设计的商业化特征，具有开发成本高、资金量大、利润率及开发和销售风险较高、投资回收期长的特点。2016年5月1日起，国务院将建筑业、房地产业纳入“营改增”试点范围。本文在分析“营改增”对我国商业地产企业的影响后，提出商业地产企业纳税筹划建议，希望能提升商业地产企业纳税管理水平并降低企业税负。

关键词：商业地产 营改增 纳税筹划

国内经济持续高速增长、地产开发水平不断提高、近年来住宅市场频遭调控，使得商业地产的发展备受关注。目前，商业地产的发展具有两个特点，其一是总量上供大于求；其二，商业地产的环境明显优化。越来越多的大型房企加入商业地产领域，除了已有的万达、SOHO中国等商业地产开发商，华润、中海、保利等知名企业也持续提升商业地产的比例，万科、龙湖等原来专注于住宅的房企也涉猎商业地产，竞争逐步加剧。本文所指商业地产一般是用作超市、临街商铺、商业广场、酒店、写字楼、服务性公寓、专业批发市场等用途的房地产。商业地产与住宅地产相比具有非常显著的特点，商业地产由于其功能和设计的商业化特征，其开发成本高、资金量大、利润率及开发和销售风险较高，投资回收期长，纳税筹划具有较大空间，研究商业地产纳税筹划有利于降低企业税负，促进商业地产行业的发展。

2016年5月1日起，国务院发文全面推开“营改增”试点，将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业纳入试点范围。同时，由于我国当前商业地产库存量高，国家已出台系列政策法规解决房地产行业的存在问题。本文在分析“营改增”等政策法规对我国商业地产的影响后，提出商业地产纳税筹划建议，希望能提升商业地产企业纳税管理水平并降低企业税负。

1　“营改增”等法规政策对商业地产企业的影响分析

1.1 不利影响

江西财经大学会计学院彭晓洁教授在《“营改增”对房地产企业税负的影响预测》（财会月刊，2014）一文中选取按营业收入排名前20的地产上市公司为样本进行实证研究，这20个公司均涉及商业地产项目。房地产行业增值税率为11%，上游企业的增值税率为6%，根据2013年财报测算其营业税和增值税，结果表明，20家上市公司的预估增值税比实缴营业税高。主要原因是商业地产开发企业项目开发成本较多，涉及土地、建筑安装、政府规费、供电配套、装修装饰、园林绿化等支出项目，多数支出没有可以抵扣的增值税专用发票，未形成完整的抵扣链条。若当前的商业地产企业不规范会计核算和工程招标等事项管理，“营改增”后企业税负增加。

1.2有利影响

根据国家统计局发布数据显示，截至2015年年末，无法产生租金或销售收入的商业项目达2.5亿平方米，达到历史最高水平。

《营业税改征增值税试点实施办法》规定， 2016年5月1日以后企业租入、自建、外购的不动产可以抵扣，新购进的不动产在第一年可以抵扣60%，第二年抵扣40%，这将大幅降低有租入、自建、外购不动产计划的企业税负。该项政策鼓励企业投资、购入商业地产，从而刺激商业写字楼等商业地产去库存。

图1　

此外，土地成本和建安成本纳入成本抵扣，可以大幅降低企业税负，使得商业地产这类建安成本高的地产产品在市场中就会更有利。

2016年6月3日，国务院办公厅发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。该政策的实施也将改变目前商业地产高库存、多空置率的现状。

商业地产项目平均地价水平高于住宅项目约20%以上，平均建造成本比住宅高出约50%以上，高库存给商业地产开发商带来了巨大的资金压力。故营改增后商业地产企业的纳税筹划尤为重要。

2　商业地产企业纳税筹划的建议

2.1规范管理，确保开支项目获得可抵扣的增值税专用发票

如前所述，《营业税改征增值税试点实施办法》，土地成本和建筑安装成本进入抵扣链条，因此，企业财务部门要确保在商业地产项目实施过程中保证土地获取、原材料的采购、建筑安装成本、决算等环节加强管理，选择具有一般纳税人资格的合作伙伴，取得相应增值税专用发票，以便于进行后期的抵扣。同时，商业地产开发企业的会计账户要进行相应调整，特别是在设置“进项税额”、“销项税额”、“进项税额转出”、“未交增值税”、“待抵扣增值税”等相应的科目，保证会计核算的规范性和正确性，强化增值税专用发票的认证管理，降低税务风险。

2.2充分考虑各种运作模式对增值税处理带来的影响

商业地产运作方式通常有“完全出售+后续管理”、“只租不售”和“租售结合”、“先售后租”。这几种模式下，地产企业收益形式也较为多样，可能表现为不动产租金（适用11%增值税税率）、资金融通收益（适用6%增值税税率），包含设备出租、水费、电费、电话费、上网费、传真费、物业管理费、装修费用等名目的收入（各自适用6%、11%或17%的增值税税率），甚至归属于不征收增值税的投资收益。故商业地产企业需要对历史项目进行统计分析，测算以往不同运作模式产生的税负和利润，再综合考虑自身的企业战略以及财务状况进行地产项目的运作模式选择。

同时，地产企业须对商业地产的每类收入在合同上合理安排和细致划分，并准备好会计资料的支持，按各自适用的增值税税率进行申报增值税，避免由于合同管理不完善，会计资料不完整导致税务机关按照最高增值税税率征收增值税，提高税务成本。

2.3不同筹资方式的纳税筹划

商业地产开发由于地价高、建安成本高，资金需求量大，地产企业可用筹资方式分为股权融资和债权融资。在税法中，两种融资方式的税收待遇不同。股权融资成本由企业净利润，即税后利润支付，不得在所得税前扣除；而债权融资是负债，债权融资产生的利息可以在土地增值税和企业所得税前扣除。从纳税成本考虑，商业地产企业以债权融资筹集项目开发建设资金，具有明显的节税效果。

2.4差异化产品开发的纳税筹划

“营改增”后建安成本进入抵扣链条，也意味着其占比越高越有利于税负抵扣。精装修费用可作为进项抵扣，以高档、智能化、定制设计的商业项目可以获得更多进项税额抵扣。

除了上述建议之外，商业地产企业应分析不同商业模式和组织架构对税务成本的影响，必要时进行公司治理结构、运营模式和内部控制制度的调整，对地产企业按照财务人员、业务人员和管理人员开展分类增值税内部培训，以实现税务利益的优化。

参考文献

［1］ 张泽洋.浅议营改增对房地产企业税收的影响及筹划对策［J］.中国乡镇企业会计，2014（12）.

［2］ 陈玉娇.试论“营改增”对房地产企业财务管理的影响［J］.现代经济信息，2015（03）.

［3］ 吴小红.营改增对房地产企业税收的影响及其对策［J］.企业导报，2015（18）.

［4］ 彭晓洁，肖强.“营改增”对房地产企业税负的影响预测［J］.财会月刊，2014（11）.

中图分类号：F275

文献标识码：A

文章编号：2096-0298（2016）06（c）-135-02