浅析“营改增”对于房地产企业的税负影响

文/张志强 杨爱义



浅析“营改增”对于房地产企业的税负影响

文/张志强 杨爱义

摘要：2016年5月，“营改增”正式在全国范围内实施。作为一项重要的税制改革。其对于避免企业重复纳税现象及规范社会主义市场秩序具有积极的促进作用。而对于房地产企业来说，在进行营改增之后，企业的税负是如何变化，还具有多方面不确定的因素。本文根据房地产企业目前的实际情况，结合"营改增”的具体政策，对房地产企业的税收负担进行了探讨，并提出了相应的措施。

关键词：营改增；房地产企业；税收影响；措施

5月1日起，“营改增”已经全面实施，而房地产行业作为这次“营改增”实施的重点和难点，吸引了社会各界的广泛关注。在此“营改增”改革之际，企业应当采取相应的措施来应对营改增税收征收政策并作出相应的调整，来保证企业的持续发展。

一、“营改增”对房地产企业的影响

（一）上游企业税负转嫁的影响

谈到"营改增”实施对房地产企业造成的影响，首先应看其上游行业，比如建筑业、服务业、金融业，营改增到底能给他们带来怎样的冲击。当然这其中受“营改增”冲击最大且与房地产行业关系最密切的就是建筑业。在5月1日“营改增”实施前后，建筑业会有新老项目之分，对于老项目而言，由于其可以采取简易计税方法，所以税负确实会下降。但从中长期来看，建筑业营业额适用11%的增值税税率计算销项额，再减去可抵扣的进项额，即为需要缴纳的增值税。但建筑行业中包括人工费、期间费用、税费等很难进行进项税额的抵扣。从多方面分析，建筑业的税负增加的可能性是比较大的。如果建筑业维持原有利润，其税负增加的负担势必会向其下游的房地产业转嫁。

（二）对房地产企业建设材料采购造成的影响

对于房地产企业来说，建安费用及其其他基础设施费用在房地产建设中也占据着相当大的比重。在材料采购中不仅要采购数量巨大的建筑材料，比如钢筋、水泥等。同时也要采购一些小型的材料如机电五金等。大型的建筑材料可能会选择规模较大的供应商，能够根据自己的需求在采购中获得增值税专用发票。但是部分小型供应商为个体工商户、私营业主和其他小规模纳税人，其材料的销售过程无法开具增值税专用发票，这就导致房地产企业购买材料时无法进行进项税额抵扣，导致税负增加。而这部分供应商通常材料销售价格相对低廉，如果放弃，又将会导致房屋开发成本上升。

（三）对建筑劳务成本的影响

房地产企业开发成本的另一个重要组成部分就是劳务成本。劳务成本通常占据总成本的30%左右。而企业的劳动力主要来源于劳务公司和农村的农民工。劳务公司的建筑劳务产生销项税额却没有进项税额可以抵扣，必然将税负负担向房地产业转移。而农民工完成的建筑质量虽较好，但是没有正规的劳务公司进行管理，农民工则不可能提供进项税额。

（四）对其它费用抵扣的影响

政府行政性事业收费是否可以抵扣增值税以及抵扣幅度都直接影响着房地产企业的税负，而管理费用、销售费用中间有一部分可抵扣，但是交际应酬费、差旅费这部分是抵扣不了的。另外我们支付的各种各样的规费是不能抵扣的，资金利息、拆迁补偿费不能抵扣，因此在房地产企业中可以抵扣的增值税进项税额占销售收入的比例就不会太大。尤其是在一二线城市，由于房价较高，能抵扣的进项税额占比重较小，所以税负甚至可能存在上升的趋势。

但是，整体来说，“营改增”之后还是对整个房地产行业起到了许多积极的影响。“营改增”后促使企业税收制度进一步完善，使增值税链条环环相扣，减少了企业重复征税、漏税的情况；增强了房地产企业市场行为的规范化。各环节的企业为了获得进项税额的抵扣，在日常的经营管理中更加规范，降低了企业的税负风险也促进了市场经济的规范化；减轻了社会税负，提高了社会整体经济效益。

二、“营改增”下的税务筹划建议

“营改增”对于房地产企业来说既有弊也有利。在一定程度上对房地产企业带来了冲击，但也为企业带来了降低税负的可能性。企业应趋利避害，做出合理的对策。

（一）积极开展税收筹划工作，提高财务人员的工作能力

企业要及时获取“营改增”之后的相关具体信息，掌握纳税工作中的相关事项；合理选择计税方法，对4月30日之前的老项目进行认真的测算，与上游的建筑商、供应商、服务商不断地进行沟通，合理地选择采用简易计税方法还是一般计税方法；梳理自身业务流程，在各项环节重视增值税抵扣，选择合适时机把部分业务进行服务外包，进行税负转移；加强内部控制，完善财务岗位管理制度，对财务人员进行培训学习，提高对增值税相关法律法规的认识。

（二）完善对进项税额抵扣的管理，加大进项税额的抵扣

从长期来看，就是要加大进项税额的抵扣。可是我们的进项税额是很有限的，因此就要努力争取上游企业尽量提供可抵扣的增值税专用发票，问题是当提出这样要求的时候，上游企业的税负必然会上升，在这个时候如何使上游企业的税收负担和开发商的利益之间保持平衡，就需要双方进行博弈和协商了。对房地产企业来说，材料的采购在项目建设中占据着很大的比重，不仅要采购数量巨大的建筑材料，还要采购各种五金电器等辅助材料。因此在原材料的招标采购过程中，要尽量选择能开具增值税专用发票的材料供应商；当然，一般小规模纳税人不能开具增值税专用发票，但是其服务及材料售价相对较低，从成本节约原则出发，企业要合理比较选择有利于自己的采购方案；同时又由于房地产开发过程相对漫长，如果能在这段时间内能对房地产的工程建设成本进行合理的分摊处理，就能够对房地产企业建设工程中的增值税进行分摊处理，从而为企业项目开发减少相关支；最后企业还要对劳务支出进行合理的筹划。劳务支出的税款如果由正规的劳务企业进行缴纳，则房地产企业可进行增值税的进项税额抵扣，降低建设支出。因此，在建设过程中，要在考录劳务成本的基础之上尽量选择正规的劳务公司。

（三）房地产企业应加强对“营改增”的重视程度

房地产企业应加强对“营改增”的重视程度，提高财务部门对“营改增”的认识，对增值税发票进行专门管理，使进项税额抵扣更加全面完善。合理选择供应商，在进行采购之前，应确定供应商为一般纳税人还是小规模纳税人，尽可能选择正规的能开具增值税专用发票的企业进行合作，加大增值税的抵扣力度。房地产行业应该建立专门的税务筹划岗位，进行税收筹划，将房地产企业运营中的各个环节的税收支出进行确认和分析，制定合理的税收筹划对策。同时“营改增”的实施不仅仅是对企业增值税的变革，其更深层次的影响到企业的所得税等其它税种。因此需要企业上下对增值税的流程加强认识，强化培训，提高工作人员的

三、结束语

在“营改增”已经实施的背景下，房地产企业面临着巨大的挑战，同时也拥有着多重机遇。因此，我国房地产企业应该抓住这次改革的时机，选择合理的税收筹划方案，做好自身的完善工作，进行自我调节。利用好这次改革，减少企业的税收，降低成本，创造更多的经济价值，争取在这段时间内完成对自身企业的改革转型，促进整体房地产行业的可持续发展。

参考文献：

［1］张伟巍.“营改增”后房地产企业的税务筹划［J］.当代经济，2015（17）：26-27.

［2］ 王军， 熊雪军.建筑业营改增影响分析及应对策略 ［J］. 会计师 ，2014，28（3）：11-12.

［3］赵晖.“营改增” 改革对房地产企业未来影响的研究［J］.财会学习，2013，06：46-48.

上接（第156页）划，必须要在进项税额方面进行充分的控制。以固定资产和原材料的采购为例，根据我国税法的规定，企业购进生产经营用固定资产，其产生的进项税额可以在企业的应纳税额中抵扣，企业可以通过合理计划固定资产额采购时间，将进项税额的发生时间与销项税额的发生时间进行合理匹配，使进项税额分摊到不同的纳税期间，以达到均衡税负的目的；另外企业的原材料采购也是一样，通过增减当期原材料的采购量控制进项税额的高低，也可以达到稳定税负的作用。以上两种方式只是纳税筹划工作最浅显的操作方式，真正做好企业的纳税筹划工作，不仅要依据企业的具体情况制定出最适合企业的纳税筹划制度，还要有一个良好的执行体系，保障纳税筹划工作的有序进行，最终才能达到稳定税负，缓解企业经营压力，促进企业发展的目的。

（二）企业管理制度化、精细化

施工行业是我国生产经营活动最混乱、最难控制的行业之一，虽然几经整顿，但是因为其生产经营活动的特殊性，仍然很难得到彻底的控制。作为施工企业之一，水利施工行业中很多企业受行业影响较大，因为行业规范层次不齐，所以企业的管理也就不是特别规范，使得企业成本得不到有效控制，造成水利施工企业资本结构失衡，影响企业未来的生存发展。因为营改增是税制改革，而税制改革涉及到企业生产经营的各个方面，所以抓住时机，对企业管理进行合理的整顿才是一个有动态发展眼光的企业应采取的措施。以企业的资金活动内部控制管理为例，生产经营超过一定额度的支出，必须要取得增值税专用发票以证明该项支出的真实性，并利用该部分支出产生进项税控制企业因为营改增带来的税负，精细化的内控手段是一个企业发展的基础。另外在各个项目部的生产经营中，将项目经理对施工项目的绝对话语权削弱，将企业的管理制度作为生产经营活动的最高指导标准，防止绝对权力下的腐败等问题的滋生。通过精细化管理不仅可以控制企业正常的生产经营成本，提升企业的利润空间；还可以规范企业的生产经营活动，增加企业综合竞争力，一举数得。

四、结语

综上文所述，营改增政策虽然是我国结构性减税的一项重要举措，也确实在实际操作中起到了降低行业整体税负的效果，但是对于水利施工企业而言，营改增在给企业带来税收优惠的同时，也给企业带来很大的生产经营压力，各个企业要根据企业自身实际的生产经营状况，通过精细化管理、进行有效的资金筹划等方式制定更适合企业特性的应对策略，控制企业成本费用支出，提升企业利润空间以辅助企业在市场的竞争中生存发展。

［1］李春华.营改增对水利施工行业的影响［J］.河南水利及南水北调，2014（02）.

［2］王孝兰.营业税改增值税改革对水利施工企业的影响及应对策略分析［J］.财经界（学术版），2015（20）.

作者单位：（青岛理工大学） （徐州市铜山区水利工程处）