房地产企业成本管理各环节的内部审计策略分析

王进

房地产企业成本管理各环节的内部审计策略分析

王进

“高投入、高风险、高产出”的房地产行业特征，使得房地产企业之间的竞争愈演愈烈。企业要想在市场竞争中取胜，必须做好企业的内部审计工作。本文从房地产企业在成本管理环节中出现的风险，提出房地产企业成本管理各环节的内部审计策略。

房地产；成本管理；内部审计;策略

近些年来受经济发展影响，城市人口大幅度上升，城市住房需求开始呈现迅猛增长的趋势，房地产企业逐渐成为我国的支柱产业之一。企业要想在竞争激烈的行业中站稳脚步，就要在房地产的开发、销售等环节中下足功夫。房地产的成本管理环节最能突显出公司的竞争优势，所以房地产企业应加大成本管理各个环节的内部审计，来保障企业能够以最少的成本创造出更多的价值。

一、房地产企业成本管理的重要性

长期以来，房地产企业因为行业的高利润，一般都不是十分关注成本管理，在当前房地产企业的竞争将由资源竞争转为管理竞争，市场竞争加剧，加强成本控制管理成为房地产企业的提升竞争力的必修课。从成本属性来看，房地产企业的成本包括土地成本、资金成本、项目建造成本、税收成本和管理成本等环节。土地成本的可操作性较小，主要通过延期付款为企业节约成本资金。房地产企业税种复杂、涉税金额较大，税收成本是企业的刚性支出，但是有一定的筹划空间，所以企业应合理应用科学方法减少税收成本。项目建造成本和管理成本是成本管理的主要内容，企业应从房地产的开发和后期的安装管理的环节入手，详细分辨出各个环节存在的风险因素，从内部审计的角度来消除或降低风险，以此来提高企业的竞争力。

二、成本管理各个环节出现的风险

（一）招标风险。招标工作是房地产开发过程中重要一个环节，企业在招标环节出现的风险主要包括：是否符合法律法规，是否会产生法律风险；对竞标公司是否有倾向性和排他性；对招标文件能否公平、公正的审核、核定；对竞标的单位的资金实力和信用没有用详细的考察。

（二）成本合同签订和付款风险。企业通过竞标方式选择了合适的投标企业，但所签订的成本合同同样存在风险。成本合同风险主要表现为：合同审核流程不规范；签订主体的资质是否能够作为承包主体；合同条款是否严密，有无歧义词语；合同条款是否和招标结果相符；房地产企业的资金额度较大，资金周转较慢，若在付款环节出现差错，会引发房地产企业财务危机。

（三）施工管理风险。房地产的开发施工管理是质量和完工期限的重要保障，施工管理中容易发生施工材料质量没有经过质检部门验收情况不能保障施工质量，施工材料和施工人员是否能够物尽其能属于施工管理风险；施工期限主要受人力物力影响，若施工管理没有把人力、物力安排到位，容易发生完工延期现象，引起信用风险。在施工管理中若监督管理工作没有落实到位，不仅会增加施工成本还会提高企业的财务风险。

（四）完工结算风险。完工结算中易出现质检单位没有按照规范程序检验完工的房地产项目，导致房地产再投入使用后发生重大人身财产安全风险；完工结算资料不健全，易导致结算方式和程序混乱；是否存在高套取收费系数；设计变更及各项签证是否符合真实性、完整性和合法性。房地产企业的施工和管理过程中所涉及的成本核算非常复杂、财务核算工作中的会计科目、成本计算对象、成本的归集和分配以及都会影响成本核算的准确性。

（五）税收管理风险。房地产企业有其税收的特殊性，税种复杂如：土地增值税是房地产行业的特殊税种，平时进行预缴，达到一定条件后进行土地增值税的项目清算，预缴时根据不同的物业类型选择适用不同的税率，清算时分物业类型进行项目清算汇缴；因房地产涉税金额较大，清算时间较长，如果核算错误将会给企业带来很高的涉税风险。

三、房地产企业成本管理各环节的内部审计策略

（一）招标环节的内部审计策略。房地产的内部审计在招标过程中应关注投标程序是否合法性，是否符合竞标企业的规定,增加企业的竞争优势,严格审查标书内容，争取做到及时发现及时更正，保障标书的准确性。在招标的环节中应关注投标单位的保证金缴纳情况、评估小组成员配置是否合理、严格审核竞标公司的信用及其最近几年的资金运作。对于中标的企业应及时发放中标通知单，保障中标企业及时完成项目开发。

（二）成本合同签订和付款环节审计策略。成本合同签订和付款环节的内部审计应着重关注合同的付款方式及付款环节、保证金缴纳情况。严格审核成本合同条款的严谨性，明确材料供给条约；建立合理的奖惩机制，约束建造企业的施工期限；合同条款明确双方的责任与义务，保障出现问题时能够及时纠正错误；审核合同是否按照公司的审批权进行审批，确保合同的合法性。在审核付款环节时，明确各个审核人的权限和土地、工程、实际等款项支出的详细条款。关注付款条约与签订合同是否一致、注重预付账款和应付账款资金情况，明确入账时间和发生耗用资金时间；着重关注竣工时的资金结转，查清账面资金的运转，对于不合理的材料耗用和罚款、发票提供情况要审核清楚，禁止出现白条抵账现象。

（三）施工管理审核。现场的勘察和监督能够保障开发项目质量和节约成本，严格审查质监部门对材料物资的质量审核情况，督促施工耽误的人力和物力是否能够及时到位，施工流程和建造项目是否是按照合同条约执行的。加大施工环节的监督管理，保障房地产开发能够顺利进行。

（四）完工结算审核。严格审核房地产质监部门的质检流程和出具的质检报告，保障结算工作能够顺利进行；审查变更和隐蔽工程的签证，对变更的项目工程要审核增加和减少环节，明确增加项目，以防重复计算原有项目，核减原合同中需要变更减少的项目，提前介入隐蔽工程，保存隐蔽工程证据，为完工结算提供证据。审核完工资料是否健全，保障企业的财务核算能够顺利进行。

（五）税收管理环节的内审策略。不用的税种审核重点有所不同，房地产企业进行内部审计环节时，将工作重点放在：成本分类的归集和摊销是否正确，如：土地成本要按实际占地法进行分摊；要对所有涉及公共配套的项目实施分配；项目竣工时应付利息应摊销财务费用科目上。房地产企业的内部审计应根据最新出台的增值税政策进行审计，如：增值税要区分房地产老项目和新项目进行缴纳，老项目按简易方进行审核，新项目按一般方法进行审核。

随着经济的高速发展，房地产企业的竞争由资源竞争转化为管理竞争，进而成为成本管理的竞争。企业要想在房地产成本上取得竞争优势，就必须加强成本管理的内部审计工作，以此来控制企业的经营风险，提高企业的运作效率及管理水平。

[1]郑胜华.房地产企业成本管理内部审计探讨[J].当代经济, 2013,07:104-106.

[2]井冠阳.房地产企业战略成本管理研究[D].山东财经大学, 2014.

[3]史颖.房地产开发企业目标成本管理现状及改进研究[D].重庆大学,2012.

(作者单位:绿地集团南京宝地置业有限公司)