中小型房地产企业楼盘项目开发成本控制研究—以方大地产为例

倪佳琪

中小型房地产企业楼盘项目开发成本控制研究—以方大地产为例

倪佳琪

在房地产经济泡沫逐渐破裂的基础上，楼盘项目开发成本控制已成为房地产企业管理者所关注的重点，如何在保证商品房质量的基础上，使开发成本降低来提高楼盘利润，降低房地产企业的财务风险，使房地产企业提高市场竞争力的关键。本文从项目开发成本的概念入手、分析成本控制工作存在的问题，包括意识不强，全程理念尚未形成等，提出房地产企业楼盘项目开发成本控制的建议。

项目开发，成本控制，资源优化配置

一、房地产企业楼盘项目开发成本概述

（一）房地产企业楼盘项目开发成本的组成

房地产企业的项目开发成本是指房地产企业为了完成开发项目（房地产企业的开发项目主要以商品房建设为主）所指出的全部成本费用，在该成本费用中既包括施工过程中所需要的人工与材料费用，还包括为了实现商品房开发而支出的设计费用，支撑整个开发项目运营的管理、运营、财务费用，在开发项目竣工以后，还会产生为了完成商品房销售而出现的营销、活动费用。一般情况下，楼盘开发成本对房地产企业成本管控工作的影响非常明显，如果房地产企业能够通过有效的措施实现项目开发成本的控制，不但房价制定过程中能够有更大的弹性，使房地产企业市场竞争力提高，而且成本控制效果的提升能够使房地产企业财务管理水平提高，单位资金发挥最大的功能。房地产企业作为资金密集型企业，迫切需要通过有效的方式进行楼盘项目开发成本的控制。目前万科、恒大等房地产企业基本已经形成了有效的楼盘项目开发机制，相关工作已日趋完善，中小企业也迫切需要效仿大型房地产企业，进行楼盘项目开发成本的有效控制。

二、房地产企业楼盘项目开发成本控制存在的问题

（一）成本控制意识不强，管控理念较弱

房地产企业的项目开发成本控制意识不强，虽近几年政府通过相关措施来控制房价上涨，但是商品房的利润仍非常客观，2015年，除土地费用以外，一线城市商品房平均每平方米成本约为2800元，而售价平均在12000元以上，在此基础上，房地产企业管理者在进行开发项目时，为了追求资金的尽快回流，往往通过缩短工期等方式使商品房能够出售，成本控制意识薄弱。由于房地产企业属资金密集型企业，管理者的关注重点往往在房地产项目的资金回流是否能够满足企业发展需求，对成本控制工作重视不够充分，2015年，万科、恒大、碧桂园等楼盘的项目开发实际成本相较于计划要高出10%至15%，方大、爵仕等项目开发成本要高出20%左右，2014年方大地产在沈阳的方大胜景项目进行过程中，实际费用要高于计划费用约27%，使三期工程的房价有所提高，降低了客户购买的意愿，成本控制意识不强制约了项目开发成本控制工作的有效开展。

（二）全程成本控制较差，工作存在局限

房地产开发项目的组成比较复杂，从商品房的规划设计到项目开发的全程管理、商品房营销等内容都归结于开发成本中，这就需要房地产企业需对开发项目的全过程进行成本管控工作，但是现阶段房地产企业的成本管控重点还集中在采购成本方面，房地产企业通过完善的供应商管理模式，使采购成本得到控制，但是在整个开发项目中，房地产企业的建筑成本逐渐提高，这与社会经济发展，人工成本增长密不可分，而对于该部分成本，房地产企业并没有制定有效的管理措施，使开发项目成本迅速增长。方大地产对成本管控工作的关注重点主要集中在原材料的采购上，例如混凝土、强电线、弱电线等，通过供应商管理使采购成本得到有效控制，但是在施工过程中成本管控能力较差，成本控制工作存在局限性。

（三）现场监管能力不足，监督工作缺失

成本管控工作的开展离不开现场监管对相关行为的规范，但是房地产企业现场监管所发挥的功能不够充分，监管工作流于形式，虽然大型房地产企业已经成立了独立的监管部门，对于采购、施工、项目经理的变更行为进行监管，但是该监管一般停留在表面，仅仅是对违规操作等不合理行为进行规范，并没有深入到成本控制的工作中，项目经理所提交的变更报告虽然增加了开发项目成本，但是由于提交的申请合乎规范，该申请往往都会通过审核，使开发项目成本增长。监管作用缺失的原因较多，例如房地产企业监管部门的员工数量较少，没有精力对所有成本变更行为进行监管、监管工作人员综合素质不高等，造成房地产企业开发项目成本控制工作难以在有效的监管下进行。

（四）资源利用效率不高，存在浪费情况

房地产企业开发项目需消耗大量资源，包括企业的资金、建筑材料、人工等，开发项目资源利用效率的高低将直接影响成本控制水平。但是在开发项目现场，由于监督缺失或主观浪费行为，资源利用效率难以保证。现阶段房地产企业开发项目往往通过施工外包，采购自购的方式来实现，外包方对房地产企业所提供的材料等资源重视不足，施工过程中经常出现浪费的情况，而由于项目经理的工作内容复杂，在材料能够满足施工要求的基础上，主观忽略材料浪费的现象，房地产企业开发项目极少有能把剩余材料带回公司的情况，甚至有部分工地会出现项目经理与施工方勾结，私下出售施工材料的现象，2014年，方大地产的方大胜景项目多次出现加购网线的情况，合计支出成本约375800元，通过监管部门的核查，是因为弱电布线过程中出现明显浪费情况导致，这也是房地产项目成本控制工作的普遍现象。

三、房地产企业楼盘项目开发成本控制的对策建议

（一）提高成本控制意识

为实现房地产开发项目成本的有效控制，房地产企业需提高成本管控意识，虽然在行业利润仍比较可观，在部分地区的限购政策影响下楼市又迎来了新的春天，但是随着房地产行业竞争日益激烈，营销、运营成本的增长，房地产企业应该转变对项目开发成本管控观念，提高成本控制意识应该从两个方面入手，在管理者方面，应该通过有效的成本管控制度或公告等方式，让房地产企业的员工了解到成本管控工作对于房地产企业发展的促进作用，特别是在项目开发成本所占总成本比重逐渐提高的基础上，管理者的行为将直接影响企业内员工对成本控制的重视程度，企业管理者也可以在企业文化方面入手，形成良好的开发项目成本管控文化，使员工在开展日常工作中能够提高对成本控制工作的重视。在企业员工方面，房地产企业员工应该了解到，自身的每一个行为都会产生“蝴蝶效应”，而由于开发项目所涉及的环节较多，如员工都能够培养自身的成本控制意识，则最终将会造成开发项目节约大量成本，所以房地产企业员工特别是项目经理应该形成成本管控意识，采购、资源利用等行为应该尽可能做到节约，使资源利用效率提高，通过自身行为来约束外包商的行为，使成本管控工作能够真正发挥效果，为房地产企业提供帮助。

（二）树立全程管控观念

为实现开发项目成本的有效控制，房地产企业需要树立全程成本管控观念，在开发项目的设计阶段，房地产企业应该结合过去的施工经验，分析在开发项目过程中可能出现的成本变更因素，在设计阶段就考虑各种变更出现的解决对策，使成本控制工作能够有效进行，由于房地产行业开发项目的特殊性，房地产企业在进行设计时，不应该追求某一个阶段、施工内容的成本最优，应该立足于开发项目的整体情况，最终实现整体成本最后；在开发项目的进行阶段，房地产企业应该保持对成本的时时关注，设置阶段性的成本控制目标，如在该施工阶段达成了成本控制的预期计划，则应该将该成本控制模式“复制”到开发项目的其他过程或其他开发项目中。如出现成本超支现象，则应该分析成本超支的原因，因客观因素如原材料成本增长，自然灾害产生的工期延误等则应该进行记录，作为其他项目的风险识别基础，如因主观因素如材料浪费，应该将权责归结到个人，必要时予以处罚，使开发过程中成本控制水平不断提高。在开发项目竣工以后，应该做好必要的成本控制信息记录工作，作为房地产企业的档案库，来指导房地产企业其他开发项目的进行。

（三）加强现场监管工作

大型房地产企业的开发项目往往都会配置专职的监管工作人员或部门来协助成本控制工作的开展，房地产企业也应该效仿该方式，在过去集中的监管方式虽然避免了开发项目现场监管工作人员与项目经理或分包商勾结的现象，但是因监管工作人员没有深入到开发项目现场，监管工作的开展难免出现偏差。房地产企业也应该逐渐形成“监管到现场”的监管模式，使监管工作能够深入到房地产开发项目中，避免开发项目成本控制信息失真的情况，监管工作人员定期向监管部门提交监管信息，使监管部门能够及时了解开发项目的运行状态。加强内部监管工作还需要对监管工作人员进行培训，目前房地产企业的监管工作人员的专业技能掌握情况需要提升，房地产企业通过组织内部培训等方式，使监管人员的专业素质得到提高，企业也可以鼓励员工主动进行进修等方式，最终使监管工作人员的专业技能能够满足开发项目的复杂监管需求。为了保证监管效果，房地产企业应该保证监管工作的独立性，任何部门与管理者的行为都不能对监管部门产生影响，避免出现监管信息失真的情况，为了保证监管的科学性，开发项目进行过程中可以通过监管人员轮岗等方式避免舞弊情况的出现。

（四）提高资源利用效率

房地产企业的开发项目中会使用大量的资源，提高资源利用效率，避免资源浪费是实现项目成本管控工作的重要途径。房地产企业在开发项目开始前，应该设置详细的资源利用计划，根据工作进度来进行原材料的采购，例如施工进度每完成10%，再采购下10%阶段的材料，材料的采购应该与进度相符，如出现材料短缺的情况，审计部门应该根据资源使用情况出具审计报告，如因客观因素产生资源消耗增长则应通过变更记录等方式留档，如主观因素如外包商或项目经理出现资源浪费，则应该予以必要的处罚，使资源利用效率得到提高。由于项目经理在房地产开发项目中所扮演的角色比较重要，房地产企业应该将资源利用率与项目经理的绩效考核相结合的方式，激励项目经理的日常管理行为中提高对资源浪费的重视程度，如出现资源材料剩余的情况，应该按照一定比重直接予以项目经理经济奖励，降低项目经理与外包商相勾结的情况出现。房地产企业管理者应该在开发项目的进行过程中强调提高资源利用率的重要性，对房地产企业的开发项目成本控制提供帮助，也体现出房地产企业的可持续发展能力，在激烈的市场竞争中占得先机。

四、结束语

虽然房地产行业的利润客观，但是在楼盘开发项目中成本控制所暴露的问题不容小觑，本文结合房地产行业楼盘项目开发成本存在的问题进行研究，发现成本控制意识较差，资源利用效率不高，内部审计作用不够明显等问题制约了成本控制工作的有效开展，企业管理者迫切需要针对楼盘开发项目的运作情况，找出成本管控工作的不足，针对性的进行调整，使楼盘项目开发工作顺利运行。

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(作者单位辽宁对外经贸学院)