房地产开发企业融资风险分析及防控措施探讨

王骏

房地产开发企业融资风险分析及防控措施探讨

王骏

随着我国经济快速的发展，我国的房地产市场发展迅速，能不能得到巨大的融资就成为了房地产商所考虑的首要问题。在融资的过程中会出现各式各样的风险，如何防范这些风险就是本文所需要探讨的问题。

房地产开发；企业融资；风险防范；建议措施

一、当前我国房地产市场融资所存在的问题

（1）国家有过多的政策限制

众所周知，资金链是房地产行业最为重要的一个环节，没有资金，房地产项目就会无法落实。但是在我国，无论是银行融资还是股票融资，房地产行业无一例外都被严格的限制着，这两条主要的融资渠道受到阻挠，促使房地产企业的融资比其它行业的要困难得多。此外，央行对于房地产企业融资的管控也非常的严格，并从国家层面加大了房地产企业的融资限制，尤其是信贷规模。其中最为突出的是高档建筑和个人商用建筑的融资限制，促使企业无法得到建设资金。最后，一般而言，房地产是不允许上市的，所以和上市公司相比，房地产企业无法得到更多的特权。

（2）房地产企业的融资体系不够完善

在我国，房地产企业数不胜数，有些房地产企业的规模很小，注册资本也不多，这些就是所谓的僵尸房地产企业。它们都是为了分房地产市场的一杯羹，从而造成了房地产市场的乱象。规模较大的房地产企业一般而言融资体系会比较健全，融资渠道也比较广泛，但是大多数中小房地产企业并没有一套可行的融资体系，融资相对比较困难，渠道也比较狭窄。目前，我国房地产市场的融资还处在单一的股权融资和债券融资这一初级阶段，相比欧美国家成熟的房地产市场，我国缺少的正是更高一级的金融体系，包括银行贷款、民间融资、股权融资、证券融资等等。就现在而言，我国的房地产市场尚不成熟，整个产业链还缺少诸如房产抵押、房产投资、房产融资等机构。当下，房地产跟风投资的现象层出不穷，这种投资极其容易带来风险，严重的可威胁到企业的生存，这些都是融资体系不完善所造成的。

（3）房地产企业的融资渠道过于狭窄

从现有的房地产市场的情况来看，几乎所有的房地产开发商都是通过银行信贷的方式进行融资的，但是，房地产市场在经过几十年的持续发展之后，几乎已经达到了瓶颈。所以，银行加强了对房地产企业的信贷审核，对于一些小型的房地产企业，现在几乎已经很难从银行那里获得借贷，银行对小型房地产企业的贷款更加的严格，一方面，现在的房地产市场波动较大，库存量居高不下，是房地产史上最大的泡沫，所以小型房地产企业在今后将会难以生存。因为我国法律制度对房地产企业融资有很大的限制，所以，房地产企业的融资来源几乎只限于银行，房地产融资受到银行和国家这只看不见的手进行干预，这会随着国家信贷政策的变动而变动。除了银行融资这一单一渠道之外，民间融资也是房地产企业所看重的，但是民间资本往往不受法律保护，融资风险巨大，所以也容易使房地产项目打水漂，而银行信贷又受到限制。

（4）没有建立完善的房地产融资决策制度

房地产企业在进行融资的时候，首先要做的就是市场调查，从而让融资决策能够相对科学。但是从目前的房地产市场情况来看，大多数房地产企业在进行融资决策的时候，均是以经济利益为首要出发点，从而忽视了其它方面的问题。房地产企业存在的问题，不仅仅是决策者的问题，还是融资决策制度的问题，该怎么决策？如何决策？何时融资？通过什么样的方式融资？谁来担任决策者等等。可是，多数房地产企业并没有重视融资决策的制度，而是把重心放在了房产开发、房产建设、房产营销、房产设计、房产监管等上面去了，而对于项目的融资却没有放在首要位置。但是，房地产项目能否顺利进行，该项目的融资是否科学、是否有什么问题、是否存在不足等等都是依靠融资决策来决定的。如果没有建立好房地产的融资决策制度，势必为增加房地产企业的融资风险以及提高房地产企业的融资成本。

二、降低我国房地产市场融资风险的对策和建议

（1）通过房产预售的方式进行融资

由于银行贷款会有较大的限制，房地产企业可以通过房产预售的方式来进行融资，这种方式可以帮助房地产企业增加建设资金，通过一边建设一边融资的方式来达到融资平衡，最终达到盈利的目的。这种方式相对其它方式而言，不仅成本低，而且融资的风险小，是比较好的融资方式之一。但是，由于有一些不确定因素，有可能房产项目没有如期建成，或者烂尾，这些损失都要由房产企业进行承担，但是违约和烂尾的情况一般都比较少，房产企业一般都不会蒙受损失，风险和成本均比较低。

（2）把股权融资纳入到房产企业的融资体系中来

吸引股权融资，通过发行股票，房地产企业可以募集大量的原始资金，股票发行的价格，所需要募集的资金都是通过房地产企业本身得到的，这样一来，不仅免除了高昂的贷款利息，也使房产企业的经营成本得到了控制。虽然股权融资可以通过股权投资来吸纳股权人的资金，但是，只有优质的企业和声誉良好的房产企业才能够得到社会资本的青睐。所以，在进行股权融资的时候，必须确保企业本身的信誉和发展状况。通过良好的信誉体系以及资本运作，逐步积累资本，然后把企业做强做大。此外，也可以吸引海外资本，因为我国的房地产行业的投资前景巨大，只要房地产企业能够健康的发展，很容易受到海外资本的青睐，从而注入资本，助力房地产企业的发展壮大。

（3）充分利用信托投资公司来为房地产企业注入资本

信托投资公司一般而言都会有比较雄厚的资本，所以，房地产企业还可以寻求和信托投资公司的合作。和信托投资公司合作有两个优点，首先，信托公司的信贷时间较长，并且利率低。这样以来，房地产企业就有比较长的时候回笼资金，不必忙于还贷，同时，信托投资公司比银行的信贷利率低，同时其自身也承担着投资这一重要的角色。房地产企业和信托投资公司可以达成双方协议，为房地产企业注入资本，从而达到房地产企业与信托投资公司实现双赢的局面。通过信托投资公司的融资，信托公司间接参与了房地产投资，而房地产企业又拿到了融资，两者相辅相成，但究其本质，都是为了实现自身的利益，很容易调动双方的积极参与。

三、结语

从上文可以得知，房地产开发所需要解决的首要问题就是融资问题，融资是房地产开发中不可或缺的一个环节，决定着房地产项目的成败。但是，大多数房地产的融资渠道都太过于单一，不利于房地产企业的长远发展，再加上融资制度还不够健全，融资还存在着诸多的缺陷，此外，许多房地产企业因为成本原因，并未建立起有效的房地产融资风险预估机制，这也是房地产企业融资风险大的原因之一。要想使房地产企业的融资风险降到最低，就必须解决好上述这些问题，从而使房地产企业能够长远健康的发展。

[1]高俊芳.新“国五条”背景下房地产企业融资风险控制问题探讨[D].江西财经大学硕士学位论文，2014.

[2]王晓慧.房地产开发项目的融资成本及风险防范[J].行政事业资产与财务，2014.

[3]李静.房地产开发项目的融资风险与防范对策[J].中外企业家，2014.

（作者单位:重庆首地房地产开发有限公司）