浅析房地产企业的税务筹划

李秀容　张俊杰　陈祖英

摘要：房地产企业根据税法相关政策规定，从利息支出、土地增值税的税收优惠政策、代收费用等三个方面进行合理税务筹划。降低房地产企业的税负，增加企业的利润和增强竞争力。

关键词：房地产企业；税务筹划；税收政策

中图分类号：F830 文献标识码：A

文章编号：1005-913X（2016）02-0064-02

随着国家对房地产业宏观调控的不断增强和深入，以及要面对房地产行业自身更加激烈竞争的影响，在自身成本费用降低空间有限的情况下，税务筹划成为房地产企业提高竞争力和效益的重要手段。从相关政策出发，房地产企业可从以下方面进行税务筹划。

一、利用利息支出节税点进行税务筹划

利息支出是房地产企业所占比重较大的开发成本。税法中关于利息支出扣除的相关规定（国税函[20101220号）主要有两个公式：

公式一：房地产开发费用=（取得土地使用权时支付的金额+房地产开发成本）*扣除比例1（5%以内）+利息

公式二：房地产开发费用=（取得土地使用权时支付的金额+房地产开发成本）*扣除比例2（10%以内）

企业可以根据上述两种扣除方法计算出利息支出节税点，从而通过比较实际可扣除的利息与利息支出节税点，选择有利于纳税人的计扣方式进行筹划。利息支出节税点原理：在既定的允许扣除利息的条件下，根据上述两种方法计算的房地产开发费用相等，可以得到：利息支出节税点=（取得土地使用权支付的金额+房地产开发成本）*（扣除比例2-扣除比例1）。

如果房地产企业允许扣除的利息费用大于利息支出节税点，则应该采取据实扣除的方式，即公式一，这时应正确分摊利息并尽量提供金融机构的贷款证明；如果要扣除的利息费用小于利息支出节税点，企业为了多扣除费用，实现减低税负的目的，就可以采用公式二，即不按照房地产开发项目计算应分摊的利息支出，或不提供金融机构的贷款证明。

例如：一家房地产企业建设的一批商品房用于销售，付出土地成本1000万元，开发建设费用为6000万元，向金融机构借入资金发生的利息支出为300万元（能提供金融机构贷款证明且可以按房地产项目合理分摊），当地规定两种扣除方法的比例为5%和10%，那么如何通过利息扣除为该公司筹划土地增值税呢？

该公司的利息扣除节税点=（1000+6000）*（10%-5%）=350万元

由于允许扣除的利息支出为300万元<350万元，所以该公司应选择第二种扣除方式。如果允许扣除的利息支出为370万元，则该公司应选择第一种扣除方式。

二、利用土地增值税的税收优惠政策进行筹划

在房地产企业的税负构成中，土地增值税的税负比较重。因此对土地增值税的相关税务筹划是有现实意义的。

根据国务院令1993年第138号《中华人民共和国土地增值税暂行条例》中关于增值额小于扣除项目金额20%可以免征土地增值税的规定，我们可以利用20%这一临界点的税负效应进行筹划。可通过合理制定房屋的售价或者增加可扣除项目的方式降低增值率。

（一）确定销售价格免税临界点

假设房地产企业销售价格总额为P，已考虑加成扣除因素后的除营业税金及附加外的全部允许扣除的项目金额为M，则企业应缴纳营业税为5%P，营业税金及附加为：5%P（1+7%+3%）=5.5%P，则全部扣除项目金额为：M+5.5%P。获得该优惠的最高售价只能为：

P=（M+5.5%P）*（1+20%），得出P=1.2848M

房地产企业只有将销售价格控制在全部准予扣除成本与营业税及附加的1.2848倍以内，才能免土地增值税。在这P=1.2848M的价格水平上，是企业免征土地增值税情况下能获益最大的价格。

（二）如果销售价格高于免税临界点后，价格提高且收益增加的临界点

如果市场行情较好，房地产企业想通过提价来获得更多利润，假设提高的增值率没有超过50%，即按30%缴纳该税款，这时要保证提高的价格要大于因提价而增加的税费。

如果售价提高x单位，即新的销售价格为P+X，则新增的营业税金及附加为：5.5%X需缴纳的营业税金及附加为：（P+x）t5.5%，此时允许扣除项目金额等于M+（P+X）*5.5%，房地产的增值额则为：P+X-M-（P+X）*5.5%=94.5%（P+X）-M

需要缴纳的土地增值税为：[94.5%（P+X）-M]*30%=0.2835P+0.2835X-0.3M，

则有价值的提价必须满足：

X>5.5%X+0.2835P+0.2835X-0.3M，

X>0.4286P-0.4535M，将P=1.2848M代入可得到

X>0.0972M，则有P+X>I.3820M

因此，房地产企业的销售价格等于除营业税金及附加外的全部可扣除项目金额的1 2848倍时，可享受土地增值税优惠政策；当售价高于除营业税金及附加外的全部可扣除项目金额的1.3820倍时，提高售价可以增加收益；当售价介于除营业税金及附加外的全部可扣除项目金额的1.2848倍与1.3820倍之间时，提高售价企业的收益反而会下降。

同理：可以得出增值率低于50%的临界点：94.5%（P+X）-M/[M+（P+X）*5.5%]<50%，即P+X<1.6349M

当售价介于除营业税金及附加外的全部可扣除项目金额的1.3820倍至1.6439倍之间时，这个时候企业有收益但也伴随着较大的风险，毕竟只有一个合理的销售价格才能够既吸引消费者，价格过高可能会面临需求风险，合理定价必须考虑市场对价格的承受力。

例：某房地产公司拥有一幢其新建的商品房用于出售，同行业的销售房价为7100万～7600万元，相关的土地成本费用及开发建设成本总共需要4300万元，应该如何选择才能达到价格较低又有收益？

除营业税金及附加外的全部可扣除项目金额为：4300+4300*10%+4300*20%=5590万元

如果企业要享受免征土地增值税的优惠，则最高售价只能为：5590*1.2848=7182.032万元

这时企业获利为：7182.032-5590-7182.032*5.5%=1197.02万元

所以，当售价定在7100～7182.032之间时，会逐渐增加利润，但都会小于1197.02万元。

如果企业想要提高价格以达到增加收益的目的，则提高后的售价要不低于7725.38万元（1.3820*5590），这样的提价才会增加收益，否则提价没有价值，甚至会减少总收益。

例如：若企业提价后的售价为7750万元>7725.38万元

土地增值率为：

[7750-（5590+7750*5.5%）]/（5590+7750*5.5%）=28.82%

需缴纳的土地增值税为：

[7750-（5590+7750*5.5%）]*30%=520.125万元

获利为：7750-5590-7750*5.5%-520.125=1213.625万元>1197.02万元

若提价后的售价为7720万元<7725.38万元

需缴纳的土地增值税为：

[7720-（5590+7720*5.5%）]*30%=511.62万元

则企业获利为：

7720-5590-7720*5.5%-511.62=1193.78<1197.02万元

综上，可知，当同行业的房价处于7100～7600万元时，企业可以选择比较有竞争力的价格7182.032万元，如果企业销售价超过7725.38万元，所获利润会进一步增加。但不可盲目提价，如当售价为7720万元时，售价提高了537.968万元（7720万元-7182.032万元），但利润却减少了3.24万元，而且这个价格不利于增强企业的竞争力。

（三）通过增加可扣除项目金额来利用20%这一临界点的税务筹划

在房地产企业增值额超过扣除项目金额的20%时，房地产企业为了能够实现20%以内的增值率，可以增加房地产建设过程中的有关成本，这样一方面可以降低税负，增加企业收益，另一方面又可以将房屋质量提高，改善房屋配套措施，增强企业的竞争力。但如果是通过增加房地产开发费用的方法增加可扣除项目金额，则需注意税法规定的比例限制。

要通过增加可扣除项目金额来达到增加收益的目的，则只有当节省的税收高于或等于增加的可扣除项目的金额时，企业才可以获利。

企业节省的税收即企业未增加可扣除项目时需要缴纳的土地增值税为（在这里考虑的是增值率略高于20%的部分）：30%*（P-M-5.5%P），如果增加的可扣除项目金额为Y，即需要满足30%*（P-M-5.5%P）≥Y的条件，这时的P=1.2848（M+Y），则M=（P/1.2848）-Y，将此代入30%*（P-M-5.5%P）≥Y，可以得到Y≤0.07143P，这表示若使增值率等于20%的可扣除项目金额与原可扣除项目金额的差额小于销售价格的0.07143时，可以通过增加可扣除项目金额来使企业增加收益。

接上例，如果该房地产企业拟将房价定在7300万元，企业应该怎样进行税务筹划才可以增加利润？

使企业利润在既定房价的前提下增加的筹划方法：

将增值率限制在20%以内而可以免征土地增值税情况下，此时企业的可扣除项目金额为：

[（7300-M-7300*5.5%）/（M+7300*5.5%）]100%=20%，得到M=5681.83万元

那么此时企业可以增加的扣除项目金额为：

5681.83-5590=91.83万元，因为91.83/7300=0.01258<0.07143，所以企业可以通过增加扣除金额的方法增加收益。

筹划前：定价7300万元时，增值额为1308.5万元，增值率为21.84%，所以应缴纳的土地增值税为：1308.5*0.3=392.55万元。

此时企业的获利为：7300-5590-7300*5.5%-392.55=915.95万元。

筹划后：增加可扣除项目金额91.83万元，无需缴纳土地增值税。

此时企业的获利为：7300-（5590+91.83）-7300*5.5%=1216.67万元

增加的企业收益=1216.67-915.95=300.72万元

三、利用代收费用进行税务筹划

根据税法规定：如果代收费用并入房价，可以成为转让房地产所取得的一部分收入统一计税，如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，就可以不是房地产的收入的组成部分；对于代收费用作为转让收入计税的，可以作为扣除项目金额并予以扣除，但是不能够成为加计20%扣除基数的一部分，对于代收费用没有成为转让房地产收入并计税的，在计算增值额时不可以扣除代收费用。这些规定可以为税收筹划提供了空间。

例：某房地产企业欲将一幢商品房以5000万元价格销售，已知企业的土地使用权费及开发成本合计为2000万元，按当地市政府要求，在销售房屋时代收400万元的有关费用，那么该公司应如何选择？

如果企业在房价外单独收取代收费用，则

允许扣除金额：2000+2000*10%+2000*20%+5000*5.5%=2875万元

增值额为：5000-2875=2125万元

增值率为：2125/2875=73.91%

需缴纳的土地增值税为：2125*40%-2875*5%=706.25万元

企业获利为：5000-2875-706.25=1418.75万元

如果将代收费用并入房价一并收取，则

允许扣除金额：2000+2000*10%+2000*20%+5000*5.5%+400+400*5.5%=3297万元

增值额：5000+400-3297=2103万元

增值率：2103/3297=63.79%

需缴纳的土地增值税为：2103*40%-3297*5%=676.35万元

企业获利为：5400-3297-676.35=1426.65万元

综上，少缴土地增值税：706.25-676.35=29.9万元，

增加获利为：1426.65-1418.75=7.9万元。

因此，对于代收费用，企业可以合理按照税法规定，在两种方法中权衡，选择更有利的方式实施。

房地产企业业务涉及范围广，业务复杂繁多，与其他的商品销售或加工制造企业有着明显的不同。而且房地产业在业务流程的较多环节要缴税，税款成本是房地产企业经营成本支出中一个比较重要的组成部分，如果企业能有效解读税收政策，在法律法规允许范围内，采取有效合理的方式进行筹划，就可以增加效益。由于税务筹划的有效实施需要相关方面的积极配合，因此其也能够促进业务流程的优化、各方面管理工作水平的提高，最终内化为企业的竞争力。近些年来，随着我国税收法律法规的不断完善，征管水平的不断提高，国家也适时地通过出台一些税收优惠政策让企业减轻税负，更好发展。因此房地产企业应合理根据有关规定，进行合理有效的税务筹划。