限制农村住房抵押权的法律因素及法律设想

【摘 要】为解决因农民大量涌入城镇所导致农村土地闲置造成严重浪费，进一步优化资源配置，解决农民融资困难，十一届八中全会提出以农用住房抵押政策并选中多省地区农村作为试点先行示范。在肯定此政策给农民带来的极大经济利益的同时，我们也必须同样认识到农村住房抵押所面临的诸多问题，尤其该政策与我国现行法律产生的极大冲突。本文将从我国农村住房的“房地一体”原则的角度分析农村住房抵押的现实困境，以及对应该如何协调农房所有权抵押及宅基地使用权之间关系做出法律设想。

【关键词】农村住房；宅基地使用权；抵押制度

现阶段，我国城乡一体化的发展进入关键时期，农民及农村问题依旧是我国现代化建设过程中不可忽视的问题。例如农业作为第一产业已并不具备持久的活力，极大的制约了新农村建设和城乡统筹发展，农村资金流动缓慢，融资困难成为农村改革道路上的难点。为了让农民更多财产权利，深化农村金融改革创新，十八届三中全会明确提出：“保障农户宅基地用益物权，改革完善农村宅基地制度，选择若干试点，慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让，探索农民增加财产性收入渠道。”以此看出农村住房抵押在国家政策层面获得了肯定。事实上从现阶段来讲农村住房抵押制度并不成熟，造成其发展障碍的原因虽然有农房确权登记、价值评估制度、农村社会保障制度等配套制度不健全等，但最主要的原因在于农房抵押与现行法律规定相冲突。我国法律明确规定了“房地一体”的原则，因此农民的宅基地使用权能否进行抵押这一问题在法学界引起巨大争议。有学者认为宅基地使用权抵押的合理性在于农民对宅基地享有合法的土地使用权，农民作为主体有权对宅基地进行处分。但也有人认为宅基地本身具有特定性及身份性，如进行抵押不能发挥宅基地设立应有的保障性及福利性。因此，实现住房财产抵押，处理好农村住房抵押与宅基地使用权抵押之间的关系，为宅基地使用权抵押提供合理合法的法律解决路径成为当务之急。

一、“房地一体”原则法律弊病

农村住房抵押在“房地一体”原则下存在执行困境。我国《物权法》第一百八十二条规定：“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。”2008年实施的《房屋登记办法》第八条规定：“办理房屋登记，应当遵循房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。”这两条都规定无论城市建筑物还是农村住房抵押都应遵循“房地一体”的原则，然而我国《物权法》第一百八十四和《担保法》第三十七条明确规定宅基地等集体所有的土地使用权不能抵押。以此可以得出对农村住房进行抵押但其效力不及宅基地使用权的结论，如此一来便违反了《物权法》及《房屋登记办法》所规定的“房地一体”规则，最终导致抵押权无法彻底实现。

二、“房地分离”可行性及法律设计

（一）可行性

“房地分离”实施具有现实基础。这里所指“房地分离”抵押，在农村即理解为农房抵押时仅抵押房屋所有权，而不抵押房屋宅基地使用权。现实中城市的建筑物区分所有权即为“房地分离”的典型。理论上农村住房价值与其宅基地使用权的价值并不是不可分割的。

“房地分离”法律限制较小。在农村住房抵押中，对“房地一体”原则有明确规定的即《房屋登记办法》第八条“办理房屋登记，应当遵循房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。”虽然该规定的“房地一体”原则适用于农房，但众所周知该办法是在2008年1月22日由建设部通过的，该办法作为部门规章法规层次较低，对其进行修改难度不大，因此实行“房地分离”并不存在严重的法律障碍。

（二）法律設计

建立以“房地一体”为主，“房地分离”为辅的基本原则。应限制“房地分离”原则仅在农房抵押时使用，为交易安全，不应无限扩大其适用范围，还应以“房地一体”为主。

在农房抵押中如何有效的适用“房地分离”原则成为关键问题，笔者认为要求买受人在农房抵押的同时对宅基地使用权进行租赁，该租赁应理解为其具有自动性及强制性，即如未对宅基地使用权达成协议的视为达成协议。与此同时，要将宅基地租赁情况并与住房抵押一并登记备录，否则登记机关不予对该房屋进行抵押登记。宅基地租赁期限应与房屋抵押时间一致，租金可由当事人在法律规定范围内自行协商，也可寻求房地产评估的相关部门进行确定。

作者简介：程瑞（1993-），性别：女，籍贯：辽宁省沈阳市学校/单位：沈阳师范大学，专业：法律（法学）。

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