浅谈“营改增”对房地产企业的影响及应对措施

李雪

摘要：当前房地产开发涉及的设计服务、广告服务及鉴证咨询服务业已实行“营改增”。但房地产开发过程中涉及的土地、建筑安装、装修装饰、工程绿化、财务费用等成本费用项目所属行业的“营改增”政策尚未最终落地，上述成本费用能否抵扣进项税额有待确定。文章结合正在试行的“营改增”税收政策，分析“营改增”对房地产企业的影响，并提出房地产企业应对“营改增”的措施。

关键词：房地产企业；营改增；影响；应对措施

在我国现行的税制体系中，增值税主要适用于第二产业，以制造业为主。营业税主要适用于第三产业，以服务业为主。当前，在整个社会都致力于转变经济发展方式，通过发展服务业来改变产业结构、实现向以服务经济为主转变的大目标。国家实行“营改增”是为了结构性减税，从目前实行“营改增”的行业来看，对于大多数企业来说普遍降低税负，随着营改增的全面实施，长远来看税负都将会降低。营改增的目标是建立一套对所有行业、所有交易行为不偏不倚的税制，这才是公平的制度。

一、“营改增”概述

增值税是对销售货物或者提供加工、修理修配劳务以及进口货物的单位和个人就其实现的增值额征收的一个税种，具有消除重复征税、促进专业化协作的优点。营业税改征增值税既然称为改革，就是把原来税法中合理的、有效的部分保留下来，把其中不合理、不利于经济发展的部分加以改进，以适应新常态下的客观经济发展需要。“营改增”有利于市场细化和分工协作不受税制影响，同时也有利于完善和延伸第二、三产业增值税抵扣链条，促进第二、三产业融合发展。2011年，经国务院批准，财政部、国家税务总局联合下发“营改增”试点方案，从2012年1月1日起，率先在上海对交通运输业和部分现代服务业开展“营改增”试点，至此，货物劳务税收制度的改革拉开序幕。近两年来财政部、国家税务总局又陆续出台了一系列“营改增”文件。随着“营改增”试点工作的深入推进，房地产及建筑相关行业“营改增”税制改革已是大势所趋，势在必行。

二、“营改增”对房地产企业的影响

（一）对企业税负的影响

当前房地产企业取得售房款，根据营业税暂行条例的规定，按销售不动产营业税率为5%计征缴纳营业税。“营改增”之后，房地产行业将纳入增值税的征税范围。增值税应纳税额为当期销项税额抵扣当期进项税额后的余额，也就是说增值税只对各个流通环节中新增的价值征收。增值税纳税人的税负很大程度上取决于进项税额，假设“营改增”后房地产企业销售不动产的增值税税率为11%，应税收入为X，可抵扣成本占有应税收入的比例为Y，“营改增”后，则有：

应纳增值税=销项税额-进项税额

=X/（1+11%）*11%-X/（1+11%）*Y*11%

=0.099*X*（1-Y）

税负率=应纳增值税/应税收入=0.099*（1-Y）

若应缴纳的增值税等于原来税制下应缴纳的营业税，即：0.099*X*（1-Y）=X*5%，则增值税和营业税税负率相同的临界点为：Y=0.495。即当房地产企业可抵扣成本占应税收入的比例为49.5%时（临界点），增值税税负率是5%，同营业税税负率一致。

根据上述公式，进一步计算不同可抵扣成本占有应税收入比例所对应的增值税税负率可知，当可抵扣成本占收入比例小于49.5%时增值税税负率高于营业税，而当可抵扣成本占收入比例大于49.5%时，增值税税负率反而小于营业税税负率。

（二）对企业现金流量的影响

增值税是价外费用，增值税当期应纳税额=当期销项-当期进项，“营改增”后，房地产企业开发前期发生招拍挂取得土地成本、规划设计费、工程施工费等能够取得大额进项税额，但该部分税款是在“营改增”之前发生的成本属于企业额外承担的。虽然能够抵扣企业取得预售证后进行房产销售，取得的售房款根据增值税税率计算的销项税额，企业预售阶段的一定期间内将不需要缴纳增值税税款，但在当前金融信贷政策及市场环境影响下，房地产企业资金紧张，开发前期额外承担大额进项税金成本，使得企业现金流出增加，这将成为房地产企业面临的大挑战。

（三）对企业税务管理的影响

营改增后，房地产企业增值税的征税地点有以下两种选择：1.房地产企业的机构所在地。大型房地产企业，各地均有开发项目，如将纳税申报统一在法人机构所在地进行，申报期内各地项目提交报表的调整合并处理是一项庞大而艰巨的工作；与此同时，在机构所在地申报，项目当地的税务机关无法及时掌握项目开发进展情况，加大当地税务机关的监管难度。2.房地产项目所在地。在各个项目所在地进行纳税申报，虽然当地税务机关能够准确掌握项目的开发进度、款项拨付等情况，便于税务机关监管，机构所在地的财务人员的工作量相对减轻。但会出现个别项目进项税很大，个别项目销项税很大，应着重考虑该如何解决跨地区进销项税款对抵的问题。另外，企业在项目所在地设立的项目部，财务核算体系并不健全，如何降低计算应纳税增值税差错，保证申报准确性，也将成为重点考虑的问题。

三、房地产企业应对“营改增”的措施

（一）建立全员参与意识，加强专题培训

当前房地产行业核算的营业税是价内税，会计核算相对简单，通过损益账户“营业税金及附加”和负债账户“应缴税费——应交营业税”核算完成。增值税的核算涉及“应缴税费——应交增值税”（10个三级明细科目）、“应缴税费——未交增值税”、“应缴税费——待抵扣进项税额”、“应缴税费——增值税检查调整”。以上核算科目核算的内容比营业税核算要复杂的多，其所对应的增值税纳税申报表也比营业税申报表要复杂得多，因此应尽早开始加强对公司财务人员的增值税专业知识的学习和培训，使财务人员对增值税有了充分的认识，以提高财务核算质量，并配备专职岗位，负责增值税发票认证抵扣、专用发票的开具及纳税申报等工作；“营改增”涉及到所有相关部门，加强全员参与意识，在企业内进行“营改增”相关政策及知识的培训，一起进行研讨、沟通，让公司全体人员都能够充分认识到增值税发票抵扣的重要性，以便减轻企业纳税成本。

（二）梳理企业各项业务流程，缓解企业资金压力

营业税改征增值税后，按增值税规则，修改相关的管理制度、流程、及考核体系等。加强供应商税务信息管理，对供应商税务登记号、纳税人类型、所在地区、适应税率、业务类型等详细建立管理台账，便于企业间的项目合作；预计《全国统一建筑工程基础定额与预算》部分内容将进行修订，施工标书中有关原材料、燃料等直接成本均包含增值税，企业进行招标过程中，投标单位中有增值税一般纳税人跟小规模纳税人，因增值税税率不同，房地产开发企业在选定合作单位时，首先应将标书中的含税价换算为不含税价后进行对比；“营改增”后开发项目中的园林绿化工程，房地产开发企业合理利用增值税法规中对农业生产者销售的自产农业产品免征增值税的优惠政策，以减少经营性资金流出，同时提高开发项目品质，增加项目卖点，实现加速销售，降低财务成本，提高企业经济效益和市场竞争力具有重要意义。另外，“营改增”后，在同一集团下分别设立独立核算的施工企业跟房地产企业时，可采用房地产企业开发前期工程施工全部由施工单位垫资，待项目开始销售时，再办理工程结算的方式。如此操作有利于减轻房地产企业资金压力，不必承担因进项税款而额外增加的成本支出。

（三）加强增值税发票管理，制定管理办法

营改增后，增值税发票将是记录企业在经济活动事项中，所开具和收取的主要业务凭证，财务核算的原始依据，也是审计机关、税务机关执法检查的重要依据。房地产企业在日常经济业务中获取增值税专用发票时，应加强对取得发票的核查手续，重点核查发票开具项目是否齐全；取得的发票联抵扣联是否加盖发票专用章；当取得汇总开具的专用发票时，是否同时取得通过税控系统开具的货物或劳务清单并加盖发票专用章等内容。因此企业应参照相关法规的规定，结合企业自身业务特点，制定增值税发票管理办法，对发票的开具、取得、认证、保管等事项做出详细的规定，保障发票管理的有序化、规范化，降低企业风险。

四、结语

房地产行业“营改增”是国家宏观层面上的大事。作为企业应提前做好相应的准备工作，积极配合执行，要充分利用本次增值税转型的机会，为企业的可持续发展，产业结构的优化升级，综合国力的增强，社会的文明进步做出自己的贡献。

参考文献：

[1]黄晓瀛.营改增改革对房地产企业的未来影响[J].企业改革与管理，2015（03）.

[2]陈玉娇.试论营改增——对房地产企业财务管理的影响[J].财经纵横，2015（03）.

[3]赵晖.营改增改革对房地产企业未来影响的研究[J].税务园地，2015（02）.

（作者单位：山东新华锦国际高尔夫公寓有限公司）