城市近郊旅游与旅游地产耦合发展研究

□文/卢伟（湖南涉外经济学院　湖南·长沙）



城市近郊旅游与旅游地产耦合发展研究

□文/卢伟
（湖南涉外经济学院湖南·长沙）

［提要］随着人们生活水平的提高和出游理念的深入，以及带薪休假的逐步推行，城市近郊短途旅游越来越成为城市居民旅游的首选。而在旅游产业蓬勃发展、旅游消费从观光型向休闲度假型转变的同时，一些企业开始以房产开发的形式介入旅游产业发展，推进以旅游为主题的房地产项目开发的兴起。旅游业与房产业都是第三产业中附加值高、关联性强的产业，二者的融合势必成为中国经济新一轮的增长点。

关键词：城市近郊旅游；旅游地产；旅游经济

本文为湖南省教育厅科研课题：“长株潭城市近郊旅游与旅游地产的耦合发展研究”（14C0659）研究成果

收录日期：2016年3月16日

城市近郊旅游景区往往处在城市化最活跃、郊区农业景观向城郊结合和城市景观演替最为显著的城市边缘地带，在城市空间快速扩张的趋势下，呈现出许多新的变化和特点，也面临着许多发展的困境。随着中国经济的发展，旅游产业的兴旺，旅游消费从观光型到休闲度假型的转变，一些房地产投资商介入旅游产业发展项目，推进了以旅游为主题的房地产项目开发和兴起，二者的融合也将极大地推进中国新一轮旅游经济的增长点。

一、城市近郊旅游发展现状

近年来，随着人们生活水平的提高和闲暇时间的增多，尤其是人们的旅游消费开始由长距离旅游向中短途旅游转变，从追求旅游景点名气向追求旅游质量转变，短线旅游、乡村旅游等城市周边旅游已成为消费者的旅游热点。城市郊区旅游资源依托大城市稳定的客源市场，以及资源、客源、区位和设施优势，吸引着大量的城市居民去观光、度假、休闲和娱乐。

（一）城市近郊旅游发展现状。从生态环境角度来看，由于城市人口和交通的高度集中，城市问题日显突出，主要包括大气污染、噪声污染、交通拥挤、能源紧张、城市绿地空间日趋减少等。我国城市绿地空间与一些发达国家相比明显要少，人均仅4.1平方米，而近几年由于城市扩大等原因，不少绿地挪作他用，使绿地空间更显紧张。由于城市绿地空间不足，制约了城市居民的户外活动，一些城市公园已出现人满为患的局面，特别是周末尤为突出。而城郊生态环境相对较好，郊野空间开阔，空气清新，有江河湖泊、绿草森林、鸟虫啁啾等这些市区缺乏而又是人们向往的生活环境，许多城市周围还有风景胜地、寺庙古刹、名人陵墓等景观，郊野的田园风光、农家生活也让城市居民心驰神往。这些都强烈地吸引着厌倦城市喧嚣、繁杂生活的城市居民奔向郊区。

从旅游者的角度来看，节假日延长、人们收入水平的提高和健康意识的增强、闲暇时间的增加是人们能够实现外出旅游的前提条件，而人们文化素养的提高和健康意识的增强是其内在因素。在旅游消费上，越来越多的城市居民不再愿承受“人车劳顿”之苦，花费许多钱财东西南北几千里路观光游览，而是热衷于足刚出户，不用远行就能观赏到丰富多彩的田园风光和游览主题公园。

另外，城郊旅游所拥有的特性也是促使其自身发展的重要原因，如优越的区位条件使其拥有大量潜在的旅游客源市场；“回归自然”、“可持续发展”等发展基调，使人们在与自然对话中，全身心得到放松、家庭亲情得到融合、朋友关系得到升华；参与体验性较强使得城郊旅游者不是被动的接受而是积极参与；各种人文旅游项目，如历史遗址游、名人故居游、文化名城游、特色居民游、民俗风情游、民间艺术游、革命圣地游、各种主题乐园、宗教旅游等飞速发展也大大提升了城郊旅游的文化内涵；城郊旅游产品多种多样，有传统的自然观光游览，也有时尚的蹦极、攀岩、跳伞等专项旅游。同时，其经营方式也是多样的，不受地区、部门的约束。城郊旅游无论从资源、产品和经营方式各方面来看，都是综合的，具有极强的包容性。

（二）城郊旅游发展存在的问题。现阶段，城郊旅游的大众旅游市场已经形成，然而从城郊旅游自身发展来看还存在较多的问题。很多城市的城郊旅游景点的设施布局犹如“天女散花”般处于无序化状态，缺乏科学的优化组合；同时，没有良好的交通、接待等配套服务设施，旅游项目雷同，重复建设过多，过于超前的旅游业开发也不利于旅游业整体效益的发挥；城郊旅游产品结构类型单一，主题设计雷同，地域环境和文化内涵的挖掘不够，创新不足，同一地域常常出现众多同一类型的旅游地和产品，导致竞争加剧，旅游地和产品生命周期缩短；大部分城郊产品形象定位较低，缺少精品项目，都是一些传统的旅游项目，无外乎就是让客人漂流、农家乐等，都是把城郊旅游定位为一种低消费、低层次的旅游产品；城郊的基础设施相对较为落后，交通、通讯、给排水、电力、饭店等等均不可能与城市相比。另外，城郊景观出现严重的城市化倾向，旅游产品开发中“先人造景观，后自然景观，重人造景观，轻自然景观”的做法尤显突出，一些地方甚至出现了大量城市景观建筑，这种人工景观可以收到短期经济效益，然而从长远来看，会受到严重的挑战。再者，城郊旅游的宣传力度不够，游客与景区的信息不对称，游客一般通过朋友推荐、网站、杂志、报纸、电视等方式的宣传来收集信息，对景区的交通情况、住宿、饮食、购物等情况了解的渠道较少。许多城郊旅游景点、景区只是依靠回头客和口碑效应带来一些客源。旅游宣传、促销缺乏强有力的手段，未能充分引导和调动市场。

在现实城郊旅游发展中由于缺乏科学合理的规划设计，片面追求客源数量对自然环境和生态已造成了很大破坏，景区布局分散，占用了大量土地，造成了资源浪费，严重制约了城郊旅游业的可持续发展。

二、旅游地产发展现状

目前，旅游业的繁荣带来了旅游地产的规模化开发。我国旅游地产现阶段发展的特点主要体现在以下几个方面：

（一）主要由政府主导开发。在我国特殊的政治和经济制度背景下，对旅游区和旅游地产开发还主要由政府主导，政策性明显。由于思想观念的落后和对旅游地产自身规律的背离，使得旅游地产的发展偏离了市场的需求，许多大型的旅游地产项目难以正常经营，甚至濒临破产，成为烂尾项目。

（二）高端化日益明显。由于作为主导的开发者——政府没有明确旅游地产的市场定位，把目标客户定位于高端消费人群，而忽视了中端消费者，失去了大量的市场份额。

（三）投资方式日益多元化。早期的旅游地产主要由国有企业进行投资建设开发与经营管理，民营企业的投入少之又少，更鲜有外资企业的投资。目前，我国逐渐放开对旅游地产的开发权，大量国内民营企业成功获得开发权，而有强大资金能力和管理经营能力的外资企业也纷纷以酒店管理公司的身份涌入我国旅游地产项目的开发运作中，为该行业的发展提供了强大的生命力。

（四）资源优势明显。目前旅游地产开发项目大部分分布于我国较好的风景区，占据了较优质的旅游资源，因此具有了强大的资源优势，为将来的进一步开发奠定了坚实的基础。开发规模逐渐加大，无论是投资项目还是旅游地产的面积都非常大，周期比较长，逐渐与国际接轨。

（五）投资和度假消费需求加大。旺盛的旅游地产需求为其规模化开发提供了强有力的支持。早期对旅游地产的需求以国内商务型、会议型度假为主，家庭式的休闲为辅，而目前商务型和家庭型则平分天下，共同支撑了旅游地产的开发。异地置产的兴起也为旅游地产的兴盛做了不小的贡献。

三、城市近郊旅游与旅游地产耦合发展研究

（一）城市近郊旅游对旅游地产有带动作用

1、良好的资源环境。随着旅游的发展，城市近郊旅游目的地的原始风貌可能受到一定影响和改变，但由于其城市化率总体说来相对中心城区水平较低，受到现代工业开发和城市建设的影响较小，受各种类别的污染也相对较少，基本能保持其本身的自然山水风光和田园风貌。同时，我国旅游资源种类多样，包括温泉、湖泊、草场、山林、雪原、喀斯特地貌等众多类型；这些丰富多彩且保持良好的自然生态资源成为旅游地产开发商和购房游客的特殊吸引物，成为游客在考察旅游地产物业时的首要考虑因素，极大地带动了城市近郊旅游地产的发展。

2、广阔的市场需求。随着人均收入和消费水平的不断提高，人们的旅游需求量也正在逐步加大；而随着城市化进程的加快，快节奏的城市生活和紧张的工作除了为人们带来更高的收入外，也逐步改变了人们的生活理念，人们更加渴望在有限的假期时段回归自然、体验休闲度假生活，以达到放松身心，提高生活品质的目的，旅游地产的产生与发展正迎合了人们的这一需求。因此，具有良好资源与区位优势的城市近郊旅游目的地成为城市居民出游居住的首选地带，从而使城市近郊旅游目的地在发展旅游地产时将具有广阔的客源市场。

3、旅游产业综合带动效应。旅游产业本身就是综合带动非常强的产业。城市近郊旅游的发展同样能够带动交通、通信、餐饮、酒店、商业、地产等行业的发展。事实上，旅游业的发展是一个与相关部门和众多行业的互动发展过程。旅游业的发展不仅在一定程度上依赖着社会其他行业的发展，同时也能够极大地带动和刺激相关部门和行业发展。旅游业在与其他行业联合互动发展时，将比单纯强调发展旅游业或其他某一行业对地区经济的影响更加显著，有利于形成产业经济良性增长，保证地区经济持续稳定发展。

（二）旅游地产促进城市近郊旅游的发展

1、提供资金支持，提高旅游目的地经营水平。旅游地产项目的投资为城市近郊旅游的发展带来了大量资金的支持，有利于旅游目的地开展更全面、更深层次的基础设施和接待设施的建设，能有效推动旅游目的地更新颖、更高级和更综合的经营模式的出现，并进一步改变过去旅游地仅依靠门票维持收入的局面。而众多特色接待设施既能满足游客需求的多样性，又能增加旅游地收入，大大提高了旅游地的盈利能力，改善了旅游目的地的经营水平，推动了旅游地的全面发展，延长了旅游目的地的生命周期。

2、优化产品结构，提升旅游目的地竞争实力。旅游地产项目及其接待设施既可以作为一种景观资源，与旅游地协调发展的同时又最大化地体现各自特色；又能改变城市近郊旅游目的地过去仅以简单静态的方式来吸引游客，而忽略动态手段的产品开发方式，使得各近郊旅游目的地内部能打开旅游产品开发的新思路，从整体上有效弥补原有旅游资源和产品所存在的不足，丰富旅游产品的层次，促使旅游产品多元化综合性发展，有效优化旅游产品结构、地区旅游消费结构。

3、产生联动效应，保障旅游目的地可持续性。旅游地产项目的建设一方面能带来优质的物业管理及相关基础设施建设的完善，这就有利于使旅游目的地形成集吃、住、行、游、购、娱于一体的完整接待体系，同时极大地带动当地人口的就业水平。而且，旅游地产的产生与发展就能更加合理地对旅游资源和各种能源进行利用，有效地提高资源和能源的利用率，实现旅游业、地产业的有序发展；使得环境保护和资源利用相协调，既满足当代社会的需求，又保证后代人的权利不被侵犯，因此城市近郊旅游地产的发展真正实现了对一些不可再生资源的永续利用，实现了环境保护和当地经济共同发展的目标，使得城郊地区与城市的差别逐渐缩小。

4、旅游地产可以促进旅游业发展模式的转变。旅游地产的发展是伴随着休闲度假旅游的产生和普及而发展起来的，同时，旅游地产的发展又反过来支持和引导休闲度假旅游的深入，进一步改变传统观光旅游粗放式的以规模扩张为主的发展道路，不再以单纯追求接待人数的增加而提高收益，旅游地产的发展使旅游者逗留时间增长、消费水平提升，各种商贸往来成倍增长，使旅游经济走向效益化发展模式。

四、总结

由上可以看出，城市近郊旅游目的地通过其良好的资源环境、优良的地理区位、广阔的市场需求及发展旅游产业产生的综合效应来带动旅游地产的发展，而旅游地产的发展则能够促进城市近郊旅游地实现产品结构的优化、旅游地经营水平的提高和竞争力的提升，并促使旅游地生命周期发生变化，保障旅游地发展的可持续性和郊区旅游经济的发展。在城市旅游经济发展进程中，如果能将城市近郊旅游业和旅游地产系统高度耦合，促进两者良性协调，为城市旅游经济迎来更大的上升空间。

主要参考文献：

［1］生延超，钟志平.旅游产业与区域经济的耦合协调度研究——以湖南省为例［J］.旅游学刊，2009. 8.

［2］刘云，甘开鹏.国际公约与可持续旅游发展研究——兼论我国可持续旅游发展之路径［J］.经济问题探索，2010. 1.

［3］朱萤，刘云.基于DLC理论的石林景区经营管理对策研究［J］.旅游纵览，2012. 12.

［4］罗悦.大城市近郊景区与旅游房地产互动发展研究［D］.南京：南京师范大学，2008.

中图分类号：F127

文献标识码：A