老龄化背景下养老房产开发浅议

□文/范乃武　张建华（嘉兴学院南湖学院　浙江·嘉兴）



老龄化背景下养老房产开发浅议

□文/范乃武张建华
（嘉兴学院南湖学院浙江·嘉兴）

经过30余年的经济高速增长，在国家经济发展水平、人口政策及医疗水平不断提高的多重作用下，我国正快速迈入老龄化社会。据悉，我国老年人口现有1.67亿人，占全国总人口的12.5％，而且每年正以3个百分点的速度增长，特别是421家庭结构的大量产生，现有传统家庭养老方式已不能满足当代老年人的需求。随着老年人养老观念的转变，更加重视精神生理层面的追求，这为作为新兴房产形势的养老房产提供了前所未有的发展机遇。

一、养老房产概述

（一）养老房产概念。养老房产是指在人口老龄化日益加重的背景下，由房地产开发企业或社会机构推出的适宜老年人居住、符合老年人心理特点及生理特点并能够满足老年人社会活动需求、在一定程度上能够促进老年人健康生活、提供基本的健康养老设施的新型养老房产产品。

（二）养老房产的特征。养老房产与其他房产形式相比，存在非常大的不同，具有自身的特征：首先，养老房产的地理环境要求相对较高。其不仅需要设置于交通便利的区域，同时周边的生活环境、自然条件等方面都要满足老年人居住的要求；其次，与普通住宅相比，养老住宅在局部和整体的设计规划中，需要考虑到老年人群行动不方便、身体机能衰落等问题，需要设计出适合老年人生活起居、方便出行的具体设计形式；再次，需要安装紧急呼叫系统，以便于预防一些突发问题，为老年人的养老提供安全保障；最后，除了养老住宅以外，还需要考虑到日常生活中所需要的硬件配套设施，包括医疗、娱乐、饮食、社区人工服务，等等。

（三）养老房产开发模式。（1）集中开发养老社区。指专门为老年人开发的居住社区。社区中除了为健康老人提供居住建筑外，还为半自理、护理型老人提供护理院，配有老年活动中心、康体中心、医疗服务中心、老年大学等各类配套设施；（2）嵌入式养老组团。指在开发大型居住社区楼盘时，划分出一部分区域专门建设养老组团。整个社区配套同时可以满足老年人和普通住户的要求；（3）配建式养老房产。指在普通社区中配建一些养老居住产品，如托老所、养老公寓等。

（四）养老房产经营方式。（1）销售产权方式。指开发商出售老年住宅的房屋产权，同时搭配一些面向老年人的生活配套设施。对于开发商而言，其优点在于可以快速回笼开发资金，后续服务与经营压力牵涉较少，但是对入住的老年住户而言，可能在入住使用过程中发现与其预期有很大不同；（2）只租不售方式。指开发单位建设好后，长期持有产权，以床位出租的方式提供给客户，对自理、半自理和护理的客户提供差异化服务选择，收取不同租金，缓慢回笼开发资金；（3）销售使用权方式。指开发单位建设好后，销售一定时间的养老房产使用权，收回成本并获得一定的利润；（4）销售会员卡方式。指采取会员制管理，通过出售会员卡先回笼一部分资金、又保持所有权的完整。这类方式若运营得当，可以在后期既获得资产增值回报又获得持续稳定的现金流。

二、当前养老房产开发面临的主要问题

养老房产开发虽然存在着巨大的商业潜力，但总的来讲，目前养老房产开发还处于雷声大、雨点小的尴尬境遇，大部分的开发商仍处于观望状态，其主要原因是养老房产在开发中还面临着众多的社会问题：

（一）政策、法规和制度不完善。首先，养老房产开发涉及民政、发改、国土、规划、财政、建设等众多政府职能部门，但由“谁来管”的问题尚未解决，导致部门之间的职能发挥形不成合力；其次，已经出台的政策落实不到位，民政部曾经表示，将与发改委共同起草关于鼓励社会力量参与养老服务设施建设的意见，民办养老院将享受建设用地、税收、用电等方面的优惠政策，但至今尚未出台具体实施细则。浙江省《关于深化完善社会养老服务体系建设的意见》对营利性养老服务机构项目建设用地作出了相关的政策规定，但目前并没有落实到实处，造成企业开发养老房产前期成本过高。此外，税收优惠、用水用地等优惠政策也都没有具体落实；最后，相关法规、制度与体制缺失。对养老房产用地的性质不明确：依照工业用地还是住宅用地？以什么样的定价方式出让？对开发的经营行为没有明确的法规规定：比如开发商对开发的产品应该承担什么责任？可采取什么样的经营模式？房产开发商与后续提供养老服务的单位之间是什么关系？各自的责任怎样划分界限？各类养老房产设计与开发怎样规范？等等都处于法律空白阶段。

（二）开发成本高、回收周期长。养老房产开发，在硬件方面，尤其是养老社区，既要考虑地点选择的区域优势、交通优势、环境优势等，还要考虑各类配套设施设备的投入。在软件方面，则需要考虑长久运营管理，招聘、培训急需人才，要为老年人提供各类服务。因此，养老房产开发成本高、投资回收周期长，经营压力大，非一般实力的开发商所能涉及的。

（三）相关产业支撑体系欠缺，产业链不完善。做好一个养老房产项目，不仅仅是开发环节，更重要的是要整合许多资源。根据老年人的需求，至少应该提供四大内容的服务：医疗护理、健康管理、娱乐文化教育和日常生活服务。但是，目前我国在这些方面尚处于起步阶段，特别是高层次管理和专业技能人才以及专业性服务人才严重缺乏，相关服务机构十分缺少，产业尚处于培育阶段，严重制约了养老房产的发展。

（四）项目运营模式尚处于探索阶段。目前，在养老房产的运营模式方面，许多企业普遍采取出售产权、出售使用权、出售会员卡等方式，以加快资金回笼为主要目的，出售后无动力提供后续的养老服务。这种模式隐藏着巨大风险：可能出现项目开发后一些开发商难以自行或委托经营养老房产，一走了之。此时，对于这种只有通过提供特殊服务才能发挥房产价值的楼盘，购买者面临着巨大的后续风险。

（五）住宅小区开发忽视“适老化”。适老化住宅小区开发指把老年居住建筑的规划纳入居住区规划，住宅不仅适合年轻时居住，也适合年老时居住，进入晚年生活的老年人不需要另辟新居的住宅区。与目前较为普遍的集中式养老社区、嵌入式养老组团和配建式养老房相比，这是最经济、受益面最广的一种养老房产开发，也是当前发达国家对养老房产开发的新理念与新趋势。

三、加快养老房产发展的建议

作为房产与养老服务相结合的一项复合性产品，养老房产具有准公益性的特点，养老房产的发展离不开政府的大力支持，针对目前养老房产存在的主要问题，为了促进未来养老房产的健康发展，提出以下对策建议：

（一）加快编制养老房产发展专项规划。各地应该根据当地老年化发展和老龄人口布局，结合当地国民经济和社会发展总体规划、土地利用总体规划，制定相应的养老房产发展专项规划。同时，各地应结合各自的城市总体规划，根据“人均用地不少于0.1平方米”、“每百户住宅以15～20平方米配建养老设施”的标准和要求，确定城市养老设施用地总量、设施类型，并重点预留城市级、区级养老设施用地，建设大中型集中养老机构。并根据国家《城镇老年人设施规划规范》、《养老设施建筑设计规范》、《老年人居住建筑设计规范》等文件，将社区养老设施、托老所配置到居住小区、基层社区，形成多点式均衡布局、提高养老房产的功能与效率。

（二）提供有效的建设用地保障。首先，落实与养老房产发展规划相适应的土地储备。在编制各类规划和年度计划时，要充分考虑集中式、配建式养老房产建设项目用地需求，优先安排土地利用年度计划和办理农用地转（征）用报批手续，保障项目用地；其次，在用地供给中单列养老综合用地。各地要结合老年人口对机构养老需求和城市规划中集中式养老房产布点规划，在用地中给予单列，确保专地专用；最后，采取相对灵活的土地出让方式。新办的非营利性养老服务机构的建设用地，符合国家划拨用地目录的，经有批准权的政府批准后，可采取行政划拨方式优先供地；新办的营利性养老服务机构的建设用地，通过招标、拍卖和挂牌出让方式取得；乡（镇）、村公益性养老服务机构的建设用地，经依法批准可使用集体所有土地。

（三）鼓励土地二次开发用于养老房产项目。第一，出让的土地由于种种原因无法进行原定开发但符合养老房产开发条件的，通过协商或由政府统一收回安排养老房产项目开发；第二，鼓励和引导企业依法转让或出租闲置厂房，将存量变为增量，提高土地利用效率，盘活闲置厂房、仓储等用地用于养老房产开发；第三，利用“退二进三”规划范围内的厂房、原有养老用地用房改（扩）建养老用房，符合相关规划的，经批准可以适度提高建筑容积率、建筑密度，增加建筑面积的部分土地出让金按照“退二进三”文件优惠政策执行；第四，鼓励乡（镇）、村利用已有的闲置土地和房产。因地制宜发展农家乐度假农庄、老年福利院、养老院等普遍型养老房产。

（四）通过BOT模式进行融资，政府给予政策支持。BOT模式，在这里主要是指政府对养老地产项目进行立项，并与房地产开发企业签订特许权协议。这种模式使企业在建设过程中融资，从而获取更多的投资资本，同时降低了企业的开发费用。同时政府方面：一方面应建立系统全面的投融资体系以及咨询服务，为投资者提供必要的投资保障；另一方面加大政策扶持力度，如“贷款贴息”、“财政补贴”等。且明确养老地产用地政策、税收政策，并出台相关土地优惠政策，激起开发商投资热情，引导社会资本投入。

（五）建立建筑设计标准的适老化。各级政府部门应该引导养老房产的建筑设计标准向适老化方向发展。从养老房产建设设计、建造以及管理服务等方面进行基本规范，为今后养老房产的发展奠定基础，建筑设计单位则应以老年人对建筑设计的要求和意见为出发点，为老年人进行针对性设计，使老年人有机会针对性选择配套服务设施，如旅行社、银行、医疗机构等。同时，建筑产品的设计应该符合老年人生活习惯，满足老年人特殊生活需求，如地板的防滑设计、较矮的楼层设计等。

主要参考文献：

［1］刘洋，舒露.重庆市养老地产发展探析［J］.中外企业家，2014. 10.

［2］陈穗芳.明天，养老住宅可期待？［J］.潮商，2011. 3.

［3］冯青.我国养老地产开发过程中存在问题及其解决对策［J］.商，2015. 18.