OLD模式下旅游地产产品的构建

曾健如++舒菁英

摘 要：本文以长沙洋湖湿地及长沙万达广场为例，通过对旅游动机多元性和旅游资源复合性形式下，推动TOLD模式的发展，使得旅游地多功能开发成为可能，进而在旅游发展的集聚效应和规模效应的作用下搭建更合理的旅游产品构建。

关键词：TOLD模式；旅游地产；旅游动机；旅游资源

一、塑造出一个TOLD地区具备的条件

吴必虎，徐小波（2010年）提出了TOLD（Tourism-Oriented

Land Development，旅游导向型土地综合开发）模式，即指在一片相当大规模地区范围内，以旅游开发为先导和主要功能方向，并结合房地产产品、户外运动产品、商务会展产品及其他更多业态进行规划建设的土地综合发展模式。它是通过对旅游资源的创新开发、重新开发、补充开发等方式，形成具有一种或多种主题，兼容多种旅游或非旅游活动，集中多种休闲、娱乐、商业、运动、度假等功能的复合型土地开发方式。这一开发方式的最终结果是塑造出一个TOLD地区，该地区既包括赋予已开发旅游用地新的旅游功能，也包括非旅游用地的多重旅游功能开发。

作为TOLD模式多种功能中最核心的部分，旅游功能的创建十分重要。旅游功能就是旅游地满足旅游动机的功用，旅游动机具有多元性。旅游动机多元性和旅游资源复合性使得旅游地多功能开发成为可能，进而在旅游发展的集聚效应和规模效应的作用下，推动TOLD模式的发生发展。分析发现，TOLD模式通常需要基于地方政府与投资商、房地产与旅游业、公共产品与私人产品的紧密合作或组合机制；其运行表现出“特定主题、多种活动”，“混合市场、依赖腹地”，“娱乐主导、房产支撑”，“高额投资，先入为主”四个基本特征。根据土地利用总体特征的差异，TOLD模式可以划分为生态导向型低度开发、文化导向型主题开发、市场导向型多元开发三个类型。

二、从旅游地产发展趋势看构建产品的模式

（1）2014年底旅游地产开发规模自受到政府宏观调控后，商业地产及旅游地产自然成为后备力量，观光旅游、休闲旅游、度假旅游已成为投资者首选。有关数据表明中国旅游地产在历年递增。（2）目前突显的集中于旅游产品开发四大模式五大产品

其中四大模式有：（1） 旅游主题社区，提供“第一居所”为主要目的，多建在旅游资源突出的大中型城市内或者市郊。依靠旅游资源、提升住宅的环境品质，增加休闲功能，提高生活质量。（2）旅游度假产地，旅游度假类项目通常远离市区，完善配套是项目开发的前提，先做旅游再做地产，增加休闲娱乐项目的丰富性和参与性，变光为度假，实现旅游资源向地产价值的转变是项目成功开发的关键。（3）文化旅游小镇，旅游（特色）小镇既提供旅游服务功能，又为当地居民提供公共生活服务，类型多样，兼具多重功能，从而实现主观共享，宜旅宜居。（4）文化创意旅游地产，通过将文化、旅游和地产有机的结合，打造出具有独特人文内涵和建筑风貌的文化旅游区。

其中五大产品有：（1）度假酒店，一般依托温泉、滨海自然资源，结合养老医护功能进行开发，功能包括居住功能、生活休闲功能、文化娱乐功能、医疗护理功能、服务功能、商业功能。（2）度假别墅，是目前度假项目住宅类产品的主力，在产品打造和运用方面突出其旅游度假的特点。（3）度假公寓，是在不降低项目整体档次的前提下延长产品线的产品，建造上强调景观，建筑上排布以景观为核心，产品面积跨度大，不同楼层价差悬殊。（4）田园（乡村）旅游地产，以农民家庭为基本接待单位，以农村及农事为主要载体，以利用环境资源，体验农村生活为特色，以“吃农家饭、睡农家屋、干农家活、享农家福”为主要内容，以旅游经营为目的。（5）汽车露营地，它是针对汽车的使用者营建的，为他们通过车辆的补给，通过人们休息的产地。

三、TODL模式地产开发下的长沙洋湖湿地垸及长沙万达广场

（一） 洋湖湿地垸TODL模式： 1）洋湖湿地公园处于洋湖湿地垸片区“一心两轴三片”的中心位置，三片以湿地公园为中心，呈环绕布置。以旅游为导向的土地综合开发营运策划，项目实质以湿地生态功能为先导的城市综合体营运策划。策划定位是：先导区的四大示范区之一、洋湖湿垸总部经济的生态休闲配套区、周边教育机构的环境教育基地和户外活动场地、周边居住的景观用地。生态修复注入科技魂（污水处理、湿地低碳实践），景观打造生态魂（人工湿地、大地景观震撼人），人脉挖掘植入文化魂（挖掘垸文化），营运铸就商业魂（双驱动TODL模式）。

2）洋湖湿地垸形成TODL模式导向下的土地增值术，融入城市的湿地综合体开发，湿地公园核心价值体——地产——配套商业体——文化创意把长沙快乐的城市性格融入到项目中，将时尚都市的元素汇集，以文化创意、时尚、动感、欢乐和梦幻为特色，符合长沙的长沙气质。以湿地公园生态修复、文化创意为核心，包含主题酒店、主题商业地产、主题文化和现代传媒的“洋湖湿地公园+环保教育基地+低碳博览园”综合产业。

（二）长沙万达广场TODL模式：长沙开福万达广场项目位于湖南省长沙市开福区，东邻西长街，西临湘江大道，南邻五一大道，北临潮宗街。项目建设用地约12.18万平方米，总建筑面积约100万平米。长沙开福万达广场是一线临江的城市综合体项目，其业态包括大型商业中心、商业步行街、高级酒店、商务酒店、写字楼、精装豪宅等。

长沙开福万达广场是万达集团第三代城市综合体的代表之作，为一线临江的城市综合体项目，其业态包括大型商业中心、室内外商业步行街、及高级酒店、商务酒店、写字楼、精装豪宅等，集购物、餐饮、文化、娱乐等功能于一体。项目总建筑面积103.61万平方米，其中地上建筑面积约80万平方米，地下建筑面积约23.8万平方米。地块由男至北分为A、B、C、D四个地块，其中A、C地块为居住用地，B地块为商业综合体，D地块为甲级写字楼用地。

四、TOLD模式旅游地产发展建议

（一）政府参与。TOLD模式不同于以往各自为政的发展模式，需要从城市总体规划、土地利用规划、客户需求等宏观方面出发，因此需要政府的支持和响应。TOLD模式是从观光旅游到休闲游转变的产物，体现了旅游与地产的结合，政府与开发商的结合。由此可见，政府的参与以及参与程度的高低，决定了一个项目的成败。旅游产品的公有性与房地产项目的私有性的协同发展，需要相关政策的支持。

（二）管理保障。旅游涉及到安全、服务、技术、卫生等方面，需要相关部门的有效配合。最好可以通过相关措施，在标准化条件下实施。TOLD模式的旅游地产开发通常面积较大，且格局复杂。为了保障该模式的可持续性发展，通常需要设立一个管理委员会来协调各部门之间的工作。

参考文献：

[1] 中国指数研究院.2011全国旅游地产样本分析[J].中国地产市场，2011（9）：50-51

[2] 周建成.旅游地产运营模式和发展趋势[J].上海房地，2012（1）：26-28