中国首次出现房地产板块轮动现象

杨红旭

让房价过热的少数一二线城市降温，让板块轮动更快更稳地向部分二线和多数三四线城市扩展，既是政府工作目标，也是市场内部需求。

2016年，中国房地产市场出现了一个新名词：房地产板块轮动。这也是笔者根据中国楼市过去几十年首次出现的新事物、新现象，进行的概念界定。

首先，回顾我国房地产市场发展史。以前从未出现过区域房地产市场的板块轮动，基本特征是多数区域同步变化，同涨同跌。1992年至1993年，海南、广西北海等南方少数地区曾出现楼市爆热，但当时全国房地产市场化程度低，多数地区仍处于福利分房时代。

真正全面的住宅商品房、市场化是始于1998年房改。其后，从区域差异来看，各地房地产发展速度和发育程度，存在东中西部、一二三四线城市的梯度差别，这与经济和社会发展程度有关。

房改之后的十几年，全国楼市“铁板一块”时候较多。比较典型的几个年份：2005上半年、2007年、2009下半年、2010年，全国普遍较热。2008年、2011年、2014年，全国普遍较冷。

而2015年以来，罕见的出现板块轮动现象。具体表现为：一线城市先热，以沪深为典型，去年二季度即启动；二线后热，以南京、苏州、合肥、厦门为典型，去年下半年至今年一季度表现显著，而原来偏弱的二线如天津和杭州也在去年四季度开始上涨；三线也慢慢复苏，70城中房价止跌的三线城市快速增多。

这种情形，其实过去也曾出现过。但没有出现过的是：今年3月下旬沪深调控升级之后，市场开始降温，北京没出严厉新政，也有所降温，但二三线城市继续升温。

另外，一线城市内部的轮动史无前例的典型：去年二季度深圳房价起飞，三季度上海房价发力，四季度北京加速涨，今年一季度广州上涨。

还有，三大都市周边楼市的轮动火爆，也远超过去。比如，深圳楼市火爆之后，东莞接着大涨，甚至扩散至中山与惠州；北京通州房价高涨之后，燕郊房价也暴涨，香河、大厂也跟着大涨，固安也小涨，近期居然连离天安门广场80公里外的保定涞水也沾光；上海周边的昆山，四五年房价不涨，上海限购升级后，反而加速上涨。

这种现象，非常类似于股市中的板块轮动，一个接一个的板动，登台表演，而当所有板块都轮动完的时候，牛市也就接近尾声了。

从市场运动的内部机制来看，轮动的前提是分化。上文有述，在2011年之前，我国各地房地产市场共性多、差异少，只有发展节奏与成熟度方面的区别，而无市场波动上的区域分化。

然而，2011年是个分水岭。这既然是黄金十年与白银时代的分水岭，也是区域分化的时间窗。此后，三四线城市和部分二线城市楼市降温，成交萎缩，库存高企，房价低迷。而一线城市和部分二线城市，在2011年同步低迷之后，2012年下半年和2013年出现了一个短周期性质的繁荣，而这个“繁荣期”，却与三四线城市基本无关。

世事有轮回，区域楼市亦如此。在经历2011至2015年，长达四五年的降温与调整之后，部分原来弱势的城市，开始复苏了。比如苏州、杭州、无锡、昆山、天津、青岛等城市。

也许有人会质疑：凭什么认为低迷四五年就应该反弹？日本楼市都低迷20多年了，也没见重新上涨呀！

对此，笔者想说明两点：其一，全世界只有日本独此一家，大泡沫破灭之后，房价持续低迷了20多年，凭什么中国会重蹈日本覆辙？其二，当今中国经济面、金融面、城镇化率、住房需求量等因素，不支持楼市长期低迷，一线和部分二线城市活力仍在，凭什么三四线和部分二线城市会一直处于低迷？

从外部环境看，从2014年开始，全国房地产政策持续放松，货币政策大幅宽松，多次降息降准，社会资金充裕，流动性过剩。而且，这种宽松程度皆超过了2012年下半年和2013年，那时候三四线城市房价没有反弹，既与上述宽松程度不够有关，也与其楼市自身调整的时间长度和深度不够有关。

而2015年下半年以来，尤其是今年以来，三四线和弱二线城市的房地产市场，逐渐企稳，部分已开始复苏。苦熬四五年之后，终于开始进入板块轮动、市场向上的时间窗口。

从市场数据来看，已初露端倪。比如，易居房地产研究院跟踪的全国35个典型城市的住宅库存，自2011年开始增长，其中一线和部分二线城市曾经在2012年下半年和2013年出现了库存减少，但三线样本城市的库存持续增长，直至2014年四季度，一二三线城市的库存同步见顶，其后振荡式下滑，虽然三线城市下滑的幅度明显小于一线，但毕竟开始慢慢下行了。这也就意味着：三线城市的市场供求也开始慢慢改善了。

去年12月的中央经济工作会议，将房地产去库存列为五大经济工作目标之一，能否顺利推进这一目标，关键要看三四线城市的去库存情况。

过去一年，已初见成效，但离去库存目标仍有较大差距。让房价过热的少数一二线城市降温，让板块轮动更快更稳地向部分二线和多数三四线城市扩展，既是政府工作目标，也是市场内部需求。对此，各方都应持乐见其成的态度。