房地产项目工程成本管理与控制研究

闫吉华

摘要：伴随着房地产行业微利时代的来临，房地产企业对项目成本管控更加关注和重视。作者积多年的项目开发实践经验，现从项目工程成本的目标成本编制、动态成本管控及开发过程中的成本管控等一些行之有效的成本管控措施进行阐述，旨在与同行相互交流借鉴，为提升房地产企业成本管控水平提供可行的方法和依据。

关键词： 房地产 工程成本 管理控制

中图分类号： F299文献标识码：A 文章编号：1672-3791（2016）01（a）-0000-00

引言 房地产项目成本构成中，土地成本和工程成本所占比重较大，可达80%-90%。土地通过招拍挂摘得后，其价格相对固定，而工程成本因涉及设计、招投标及施工等复杂因素使得其压缩空间较大。因此工程成本是房地产项目成本控制的关键所在。

本文就工程的目标成本编制、动态成本管控及项目开发各个阶段的成本管控措施进行探讨研究。

⒈ 目标成本的编制

目标成本是企业基于市场状况，并结合企业的经营计划，根据预期售价和目标利润进行预先确定，且通过努力所要实现的目标。它是成本执行过程中检查、预警、以及考核的主要依据。目标成本编制可分解为可行性研究阶段、概念方案设计阶段、方案阶段和扩初阶段。伴随图纸设计的深入和完善，整个成本编制是一个由粗到细的过程。

1.1目标成本编制需多部门协同完成。

目标成本编制工作由成本管理部牵头组织，财务、工程、设计、营销等专业部门及外聘的咨询公司共同参与完成。目标成本需要通过企业的成本专业委员会评审后，才能定稿执行。

1.2 目标成本编制的要点：

完整性：应充分考虑到各种因素，落实各项费用，决不能出现漏项。明确编制依据和标准，建立目标成本的标准格式。

准确性：聚焦价量原则，关注系数和综合造价。一是参考经验数据。二是参考市场价格因素。特别是人工费和主材费的价格，并对物价变化进行评估。三是建立完善的造价指标库，加强市场调研，提高准确性。

前置性：成本控制的关键是设计阶段，目标成本编制时间越靠前越有利于成本的控制。

⒉ 动态成本管控

如何管理落实目标成本，保障在成本执行过程中目标成本不被突破，我们就需通过动态成本与目标成本的实时对比来实现。从而预知实际成本与目标成本的偏差，以便在管理过程中进行纠偏，达到成本控制目标。

2.1 管控重心—待发生成本

动态成本包含已发生成本和待发生成本两部分。对于已发生成本（包含已签合同和已确认变更），后期变化小；而对应待发生成本，由于包含预估变更和待发生合约，所以不可预估的变化多、未知多。管理的重心往往就是管异常和风险，因此，动态成本管控的重心就在于对待发生成本的管控。即待发生合同和预估变更的管理。关键节点一是项目定位变化。项目定位变化涉及的成本变化较大，需要重点关注。二是施工阶段。这个阶段主要是严格把控设计变更和现场签证，大额的变更及签证必须一单一估，一单一清，当月有效。三是主材价格和人工单价的剧烈波动。

2.2 管控手段—过程预警和强控

在动态成本管控过程中，企业首先要设定不同的控制目标，从实践来看，一般会选择总额控制和单项控制两种控制模式。企业只要事先设置了控制目标，并设置了预警线和强控线，就可以在过程中通过“预警”和“强控”两种管控手段，对项目动态成本的执行进行预先防范和提醒，从而做好对动态成本的事前控制。预警是指目标成本超标达到了企业所设定的“预警线”，就会自动进行预警报告，形成目标成本过程管控中的第一道防线。如果一旦成本继续超额，到达设定的“强控线”，那么就会“跳闸”，强制停止付款，项目必须就成本超支问题进行总结，说明原因，并进行纠偏。

2.3 监控方式--定期报表暴露成本异常

成本月报是用以總结和分析成本发展情况的有效载体，一般包含下述几方面的内容：编制说明、项目成本整体信息、成本明细、招投标、合同付款、签证变更、合同结算情况等。通过明确动态成本构成、进行动态成本回顾和固化动态成本月报等手段，可以准确、及时地掌握动态成本的变化趋势。

⒊ 项目开发各阶段的成本控制

3.1设计阶段

在项目作出投资决策后，控制项目投资的关键就在于设计。聘请适合项目特点的高水平设计是工程建设的必然选择。

⑴ 通过建筑设计方案征集，选择设计单位。

邀请不少于五家设计理念先进，经验丰富的适合项目特点的设计单位参加方案征集。各单位至少出三种设计方案参加征集。聘请专家库专家担任评委。评委从技术先进、功能全面、结构合理、安全适用、满足节能及环境要求等方面对征集作品进行评审，根据评委的评审结果选定设计单位。被选定的设计单位需吸纳方案征集中各单位的设计亮点、精华及评委的建议进一步对方案优化和完善。

专业工程的优化设计

建设工程的设计涉及许多不同的专业领域，需要专业工程施工单位进行优化设计，达到节省造价降低成本的目的。优化设计需要经建筑设计进行确认后，方能进行施工。

⑶ 利用图纸会审对图纸技术上的合理性、施工上的可行性、工程造价的经济性进行审核，避免因设计不周或失误而造成施工中的拖延和经济损失。

招标阶段

招标阶段就是通过投标单位的投标报价进行比价，以合理低价的中标原则选择施工单位。项目总承包单位确定后，对专业分包工程进行二次招标。特别是商业地产项目，分包工程多，专业性较强，二次招标是成本控制的重要途径。

⑴ 资格预审，把好入口关。

一是达标原则，即所有入围单位的各项条件必须符合招标文件的要求，且必须是同等级资质单位进行比较和竞争。招标入围单位不能低于五家，且来自不同的推荐渠道，规避串标和围标，确保招标过程的良性竞争。二是对入围单位近三年的类似工程进行实地考察。三是要求入围单位提供近三年，经审计的财务报表，了解企业的经济运行状况。

⑵ 确定中标原则。

确定合理低价为中标原则。投标文件由资格、资信部分（10分），技术部分（30分），商务部分（60分）组成。投标报价最低者商务标得分最高为60分。商务标各名次之间有5分的差距。商务标得分最高者基本上就能中标。让投标单位结合企业自身的管理、技术水平，资金实力等因素进行投标报价，避免投标单位围绕拦标控制价做文章，招不到真正的低价。

⑶ 测算成本价

因中标原则是合理低价，为避免恶意低价的投标发生，要测算成本价。若投标单位的报价低于测算成本价幅度过大，评委和咨询公司就对其质询。投标单位解释合理的就接受其投标，否则视为废标。

⑷ 选定主要材料、设备的品牌

对工程建设中的主要设备和材料，在招标文件中选定2-3家品牌。投标单位在投标时必须使用选定的品牌。品牌选定的依据是符合设计图纸的技术要求，质量和价格处于同一档次，市场认可，性价比高。这样在投标阶段就可以控制主要材料、设备的质量和价格，使得投标报价具有可比性。

3.3 施工阶段成本管理与控制

施工阶段的成本管控涉及到项目工期成本、工程质量成本、工程变更成本及施工材料的成本。在项目实施过程中，必须做到按图施工。坚持样板引路。严格贯彻有关的质量体系，按工序、工艺流程施工。及时请设计人员到现场检查指导，对施工中的偏差进行纠正。充分发挥工程监理的作用，对每道工序都要认真监督管理，严格把控工程变更和签证。合理周密安排各专业分包进场穿插施工，避免工期拖延。

⒋ 结语

房地产成本的管控，是企业长期面临探索和实践的课题。实现成本管控的信息化、流程化、精细化，形成适合企业自身的管理体系，实现客户赢、企业赢、社会层面（绿色，节能）赢多赢共荣局面是房地产成本管理追求的目标。

参考文献：

⑴ 明源地产研究院. 成本制胜. 中信出版社.2013

⑵ 徐海江.合理有效管控成本.北京：城市开发.2013.06