浅议城市房屋拆迁纠纷的判定与处理

赵晶婕

【摘 要】 城市房屋拆迁补偿安置纠纷历来是民事诉讼中的热点与难点。城市的发展总是在拆了又建，建了又拆的良性互动中逐渐美化，而拆迁工作政策性强，涉及面广，专业要求高，联系到千家万户的切身利益，是各种观念和利益的交叉点，处理不慎极易引起群体性纠纷，影响社会稳定。

【关键词】城市建设；拆迁纠纷；判定与处理

城市房屋拆迁既关系到城市建设能否顺利进行，又与千家万户的切身利益密切相关，这一工作政策性强，涉及面广，专业要求高，是各种观念和各方利益的交叉点，涉及的法律关系也较为复杂，处理不好对社会影响较大，极易引起集体上访等群体性事件，近年来，因城市房屋拆迁而引起的上访、咨询事件占全国信访量的比例呈逐年递增的趋势。

一、拆迁补偿安置合同纠纷的法律特征

1.涉诉客体的特殊性

从我国的法律的立法体系来看，城市房屋拆迁问题和普通的房屋案件相比有着明显的不同，具有明显的商法性质，且被纳入房地产法律规范的范畴。要想设立、变更或终止涉诉主体间相关的民事或行政法律关系，必须确定涉诉的房屋已经完全被认定拆迁或已被拆迁。

2.涉诉法律事实的复合性

2001年11月1日施行的《城市房屋拆迁管理条例》“拆迁管理”一章中，规范了城市房屋拆迁中的两种法律事实，就是拆迁人与被拆迁人已签订拆迁补偿安置协议和未签订补偿安置协议这两种情况。按1996年7月24日最高人民法院法复（1996）12号文规定，对于当事人双方已签订补偿安置协议，涉诉的按民事案件受理，未签订补偿安置协议的属于行政案件。这其中就牵涉到房屋拆迁管理部门作为政府部门实行行政干预的行政行为：核发房屋拆迁许可证和根据当事人的申请进行房屋拆迁裁决。无论是以民事案件还是以行政案件进入审理程序后的房屋拆迁案件，都必须同时涉及到房屋拆迁这一涉诉法律事实相关联的行政、民事法律关系这一复合法律事实。

3.涉诉法律关系的复杂性

总的来说，如果想要明确双方当事人之间的权利义务关系，普通案件只要进入审判程序的都已基本确定。但是城市房屋拆迁补偿安置合同案件却不同，它呈现出多重复杂的法律关系，主体间的权利义务错综复杂。不仅有拆迁人与被拆迁人的补偿安置关系，也有被拆迁人与承租人的腾房关系，拆迁人之间的行政管理关系等，由此形成案情盘根错节，处理难度非常之大。

4.涉诉案件社会影响的全局性

城市的发展总是在拆了又建，建了又拆的良性互动中逐渐美化。在城市发展建设这一大局中，城市发展的每一个足印都是与动拆迁密切相关的，每一次拆迁都有可能联系千家万户的，在绝对公平不可能的情况下，如何找准双方利益平衡的切入点，妥善处理拆迁人与被拆迁人的权利义务关系，尽量不引起被拆迁人的对立情绪，杜绝、防范群访或越级上访，不造成负面影响，切实维护社会稳定。

二、被拆迁房屋合法性的认定

1.属于合法建筑，但未取得房屋产权证

对这种情况，应该享受法律规定的拆迁补偿安置待遇，因为该房屋所有人（被拆迁人）所享有的拆迁补偿安置利益并未对抗任何其他人员、单位的合法利益。但是对其缺失房屋产权证这一事实，也应适当予以处理。

2.属于违章建筑

如果被拆除房屋没有任何建筑申报手续，或者虽有一定的手续但是三证不齐全，这些被拆迁房屋按法律规定都属违章建筑，违章建筑不受法律保护，不能享受拆迁补偿安置待遇。但是这里面又有如下几种情况。

（1）建筑时属违章建筑，但经过城市土管、规划部门的罚款处理后，责令其补办手续后，房屋所有人已补办了有关手续，仅因为房屋属拆迁范围，房屋产权证暂停办理而没有取得房屋产权证的。对这种情况，被拆迁人也应享受拆迁补偿安置待遇。

（2）建筑时属违章建筑，但经过城市土管、规划部门的罚款处理后，责令补办手续未补办有关手续的。但其并未按照处罚规定缴纳罚款，补办手续，并未将违章建筑变为合法，其法律后果理应由其自负，房屋所有人当然不能完全享受拆迁补偿安置待遇，但拆迁人可以酌情予以补偿。

（3）建筑物属违章建筑，但由历史原因形成的、具有一定代表性的、具有时代特征的，且为被拆迁人实际长期居住的，在当地派出所有户籍登记的，应视同合法（例如：70年代后期下放回城的无房户，自行搭建的用于实际居住的房屋）。在确认其没有第二处房源时，应给予正常的补偿安置待遇。

3.房屋所有权不明，现仍处于不确定纠纷中

对于产权不明晰或者产权有纠纷的，或者产权人下落不明的，拆迁人在实施拆迁之前必须提出补偿方案，报房屋拆迁管理部门审核同意并向公证机关办理证据保全后才可以进行拆迁补偿工作。

三、被拆迁房屋使用性质的认定

1.房屋产权证登记为非住宅，且该房实际用于经营并办理了合法经营证照的，应该以实际投入经营的房屋面积计算为非住宅面积，享受非住宅拆迁补偿安置待遇。

2.房屋产权证登记为非住宅，但该房屋实际上并未投入经营，实际上全部是按住宅房屋进行使用的，不得享受非住宅拆迁补偿安置待遇。

3.房屋产权证登记为非住宅，实际上也是经营用房，但是被拆迁人或承租人偷逃国家税收，未办理合法经营证照并缴纳有关税费的，也不能享受非住宅补偿安置待遇。在工商税务部门给予了行政处罚出具证明手续时，拆迁人与被拆迁人可以协商酌情给予补偿。

4.房屋产权证登记为住宅，但是一直作为经营用房且具有合法手续，在房屋拆迁公告前也已经变更为非住宅用房的，应该享受非住宅用房补偿安置待遇。在房屋拆迁公告前未办理房屋使用性质变更为非住宅的，根据其经营年限，参照非住宅补偿安置待遇给予一定比例的补偿。

参考文献：

[1]鄢康翌.基于冲突管理理论的城市房屋拆迁补偿研究[D]，2007.

[2]闵一峰.城市房屋拆迁补偿制度的经济学研究[D]，2005.

[3]刘淼.建立我国农村地区公证机构的设想[D]，2010.