房地产业营改增下的利好和风险预防

杜冉

摘 要：2016年月份，国务院公布了《关于全面推开营业税改增值税试点的通知》，自此营业税改增值税的规定尘埃落定，这一规定对于房地产行业而言，无疑是一个利好消息。政策枯燥无疑，原文冗长必然，本文笔者将对政策进行解读，分析房地产营改增的利好，同时论述如何做好风险预防。

关键词：房地产；营改增；利好；风险

一、房地产业营改增下的利好

企业发展中，力求税收收益最大化，是企业发展的硬道理，对于房地产行业而言尤其如此。比如，目前部分城市推行的构筑住房的优惠政策，无论是税收优惠还是政策优惠，都有一定的实现限制。按照相关规定，纳税人任何税行为适用于减免稅收的政策，可选择缴纳增值税，但前提是一年半时间内部的再申请减、免税收的政策补贴。

1.免收增值税项目

营改增后，根据规定，以下几种类目免收增值税。第一，个人销售的自建自用住房。第二，军队房产租赁获取的收益。第三，住房制度改革背景下，企业、单位为配合改革成本价、标准价出售的房产所取得的收益。第四，2018年12月31日前，公共租赁住房经营管理单位出租的公租房。第五，土地转让并用于农业生产的。第六，涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产、土地使用权。第七，行政主管部门转让或回收除土地以外的自然资源使用权。第八，土地持有者转让土地使用权或是土地使用者归还使用权的。

2.个人住房销售政策

新政策规定，除了北京、上海、深圳几座城市外，个人销售购买两年以上住房需要收取5%的增值税外，其他地区均不收取这部分费用。但个人销售购买期不足两年的房产，就一定要全额收取增值税，收取的比例同样为5%。个人销售非普通住房，且购买年限在两年以内的，增值税的征收比例为购买和销售差价的5%。在北上广地区，两年以上的普通住房进行销售，购买方免征增值税。其中需要强调的是，房屋产权证上注明的日期或是契约税证明上的时间将作为对购房时间的界定依据，具体的时间根据两者之中靠前的一个。

3.税收起征点政策

新政策规定，个人税行为若达到起征点，则应全额缴纳税收；若未能达到起征点则免除增值税。注意，增值税不适用于登记为一般纳税人的个体。关于起征点的规定如下：以次数为依据的，每次的销售额在三百到五百之间的需缴纳增值税；以期为纳税依据的，每月的销售额为五千到两万之间的需要缴纳增值税。2017年12月31日前，月销售额在两万到三万的增值税小规模纳税人，也不在征收增值税的范围内。个人所属的不动产，以预收款的形式出租，所取得的租金收入，可平摊到相应的租赁期限内，分摊过后的月租金低于3万，就可以免征增值税。

4.税法规定不收增值税内容

根据我国税法规定，存款利息、保险赔付、指定部门代收的转型维修资金等不征收增值税。另外，在资金重组的过程中，通过多种方式，比如合并、出售、置换等，将部分实物资产、劳务转让给其他单位的，其中所涉及的不动产、土地转让等行为都在税法规定不征收增值税的范围内。

二、房地产业营改增下的风险预防

笔者认为，全面实施营业税改增值税的政策意义重大，符合供给侧改革的思路。事实上，生产型增值税向着消费性增值税转变，这将是必然的趋势，其目的并不在于减税。从最终的结果上来看，财政若真的有损失，也只是为改革付出了一定的财政代价。

我们在看到营改增为房地产企业带来的利好之时，也应该注意到，原有税负基本保持不变，这意味着整个行业的税负不会有大变动。虽然会对个别企业实施过渡性政策安排，单房地产而言，计税销售额能够减免土地成本，企业所购买的设备、用品、不动产，以及所支付的广告费、水电费、绿化费等都可以进行相应的抵扣。由此可见，在新政策下，房地产开发企业的整体税负应该是明显降低的。

但是需要强调是，整体行业的情况向好，并不意味单个企业的情形就必然乐观。单个企业的情形或许会有不同，实际上我们也可以发现，在营改增后税负增加的房地产企业也并不是没有，且非个案。本文笔者暂且撇开企业的其他税种不谈，就增值税而言，税负与企业的财务结构有关。换而言之，就是营业成本比上营业收入。房地产企业具有特殊性，会计学、建筑工程学、企业企业管理等方面的内容都将会影响到房地产企业的税负管理，某种程度上来讲，这又是一门全新的学科。例如，四级超额累进税率是土地增是税规定的计算方式，根据实际情况的不同，其税率可在30%～60%之间浮动，如此之大的浮动区间，就需要房地产企业想方设法将其税率降到最低。另外，目前土地增值税的缴纳通常采用预缴的形式，在房地产项目结束后才能统一清算，在这个过程中，企业的税负也极具欺骗性。企业为节省增值税所采取的措施，也有可能让企业的另一部分收益失去企业所得税税收的优惠政策。

目前，我国的税收政策采取的是以票控税的政策，发票的作用至关重要，税收稽查的全过程都需要用到发票，增值税的稽查过程尤其如此，会计行业有一个专业的说法既“要查税必然要查看发票”。为此，企业应当尽快明确营改增后的纳税流程，加强对增值税的管理，同时优化企业内部流程，实现数据的有效对接。若有必要，可聘请专业化的人才进行管理，但聘请与否依据具体的企业需求而定。

事实上，我们应该意识到，营业税改增值税不仅涉及税务层面，必然还将带动房地产企业的变革。就单个企业而言，企业需要明确自身产品定位、信息系统、业务操作流程等，必要时要对这些要素进行优化、整合和升级，甚至有可能需要重新审视自身的经营模式。从构筑企业税收防火墙的角度，对目前企业的主营业务和其他各项业务进行一一梳理，平衡税收接口，以便于在最大程度上确保税务合法合规。

总而言之，营业税该改增值税对于房地产企业而言，整体上是一项利好政策，但也需要企业自身及时调整自身节奏，以适应纳税形式的转变。随着营业税逐渐退出历史舞台的脚步，目前中国的地税部门在开展一场全面的税收清理工作，这意味严厉打击偷税漏税的行为。相信通过以上的努力，我国的税收工作将向着更积极、健康的方向发展。

参考文献：

[1]盛立中.房地产业营改增下的利好和风险预防.[J]城市开发，2016（10）

[2]张运贤.刍议“营改增”对房地产企业未来影响及对策.[J]会计师，2014（14）

（作者单位：建业住宅集团（中国）有限公司）