浅析商品房预售制度

摘 要：商品房預售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人预先支付定金或房款的行为。商品房预售制度的特点就是开发商利用预售加快资金回笼过程，但同时也将风险转嫁给买受人和银行，而在此过程中就可能发生很大的问题。笔者针对商品房预售制度在制度设计上的不足，提出了一些完善该制度的建议，力求房地产行业的有序发展。

关键词：商品房预售；制度完善

一、商品房预售及其特征

1.商品房预售的概念

商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。商品房预售与现售的重要区别就在于标的物的不同，预售的标的是正在建造的未建成的房屋，习惯上称为期房或楼花。

2.商品房预售的特征

商品房具有以下的特点：

第一，交易标的不确定，开发商将风险转嫁。开发商在预售时，通常只是进行前期建设，而在之后长期建设的过程中存在着大量的不确定因素。而在预售安排中，风险分配不均衡，买受人几乎承担了主要风险。当然，大部分有实力的房地产企业都能够根据诚实信用的原则将符合合同约定的商品房交到购房者手中，但偶尔发生的烂尾楼等事件将这种购房者的风险扩大化。

第二，开发商与买受人地位不对等。对于大多数买受人来讲，开发商不仅经济实力雄厚，而且由于买方市场的压力，个人很少能有与开发商进行谈判的能力。这两点决定了对预售商品房必须设计保护弱者的法律机制，同时实施行政监督。

二、我国商品房预售制度的现状

1.商品房预售许可制度

商品房预售许可制度主要体现在《城市商品房预售管理办法》中，其内容主要有：

（1）规定了商品房预售应当符合的条件。“已交付全部土地使用權出让金，取得土地使用权证书；持有建设工程规划许可证和施工许可证；按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的 25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期”；

（2）规定申请商品房预售许可应提交的资料。“商品房预售许可申请表；开发企业的《营业执照》和资质证书；土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证；投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明；工程施工合同及关于施工进度的说明；商品房预售方案”。

（3）规定了商品房预售许可的程序。房地产管理部门当场出具受理通知书、开发商对材料实质内容的真实性负责、房地产管理部门应在受理之日起 10 日内作出决定、对不予许可的说明理由及商品房预售许可的公示。

2.商品房预售款的监督

现行法并没有提出可行有效的方案，甚至《预售办法》第11条也仅仅是重复了《城市房地产管理法》第45条第3款规定，“预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设”，而将商品房预售监管的具体办法，交由房地产管理部门制定。

目前商品房监督制度已在全国数个城市得到实施，有的由政府主管部门直接监督，有的由市房地产交易中心负责预售款的收存和使用，有的由监管银行监管，等等。从运行情况来看，由政府或由政府设立的机构实施监督，无法承担监督失误造成的损失；而银行作为协管方，同样不对监管失误承担民事责任。

3.预售合同的备案制度

《城市房地产管理法》第45条第2款规定：“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。”

二、商品房预售制度的问题

1.预售许可机构的审查责任不明确

在预售买卖中，当事人的注意义务为查验开发商是否具有预售许可证，而行政机关有义务依法审查开发商是否具备预售条件，并对审查不严承担责任。现行法中没有明确规定建设行政机关的具体责任，受害的买受人很难追究行政机构审查不严的责任。

2.在监督制度方面，开发商资金用途的不明确性

在区域市场上，商品房供应量因为土地资源及城市规划等条件的限制必然处于一定的限度内，超越这一限度的需求一般情况下又难以轻易地转向其他地区获得满足，由此极易形成房地产市场供求关系不平衡的局面。在此情况下，经常会发生买卖双方之间的信息不对称，比较明显的一点就是开发商资金用途的不明确性。法律规定，商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。

3.预售合同备案登记制度不完善

首先，预售合同的登记机关规定的过于笼统，没有明确向哪个部门登记。其次，《城市房地产管理法》没有对预售合同的备案登记效力作出规定。

三、完善商品房预售制度的建议

1.完善预告登记制度

第一，根据我国相关规定，预告登记需要当事人合意才能启动，因而在商品房的预售中，权利请求人对预告登记的申请必须取得预告登记义务人即开发商的协助才能发生。如果义务人不愿意协助，拒绝预告登记，权利人的权益就无法得到保障。因而，法律可以适当平衡双方当事人的权利，完善制度的启动方式。房地产公司也可以主动为当事人提供预告登记的服务，从而更加坚定购房人的买房信心。

第二，应确定建设行政机关的审查责任。如果行政机关向那些不具备预售条件的开发企业颁发了预售许可证，买受人因此遭受损失，那么买受人可以要求行政机关予以赔偿，适用《国家赔偿法》。

2.落实有关监管

（1）建立完善的资金监督制度，可行有效的预防风险的方案。开发商收到预售房款之后，并没有配套的监管措施监察相应资产的运用方式，虽然规定预售房款应当用于相关的工程建设，但仍未规定无作为情形下的法律结果。为完善预售制度，应建立相应的资金监督制度，比如可以考虑借鉴香港的做法，设立托管账户，规定购买楼花的款项必须存入律师行的托管帐户，律师行再把款项付给开发商。

（2）建立系统的开发商资格审查公示制度。除了在立法上提高房地产行业的准入标准之外，也需要建立公众的监督机制，审查开发商的营运资格。对于商品房预售制度而言，则要统一开发商的预售资格，建立公共的信息公开平台，使得公众能够更为方便地获取有关开发商资格认定的信息，从而有效防止恶意欺诈等情形的频发。品牌企业也可以通过这一公共平台，宣传自己的高质量房产，营造双赢局面。

参考文献：

[1]高富平，黄武双.房地产法学.北京：高等教育出版社，2016.4.

[2]唐迪娜.完善我国商品房预售制度的法律思考.华中科技大学，2007.

作者简介：

李梦璐（1996—），女，籍贯河北省邯郸市，河北大学政法学院本科生。

（作者单位：河北大学）