起步中的希望——上海郊区第三产业的兴起

王东荣



起步中的希望
——上海郊区第三产业的兴起

王东荣

与全国一样，上世纪80年代之前上海郊区农村主要是单一的农业经济，到了80年代改革开放之后，上海郊区工业开始大发展，但第三产业基本没有什么发展。那时，陈云同志对发展农村经济曾经说过三句非常著名的话，即“无农不稳、无工不富、无商不活”，深刻地揭示出农村三次产业在农村经济中的重要地位和作用。但是，由于长期以来，相当多人把第三产业看成是不创造价值、不创造社会财富的“非生产部门”，造成对第三产业发展的重视不够，一直到90年代，上海郊区的第三产业发展才开始起步。经过十多年的努力，到2002年，郊区第三产业已初具规模，增加值达到615.88亿元，占郊区增加值的36.6%，比1992年的62.69亿元增加了9.8倍。第三产业占郊区增加值的比重，比1992年的25.5%，增加了11.1个百分点。

上世纪90年代上海郊区第三产业的发展属于起步阶段，在发展中有经验也有教训，但已经显示出勃勃生机。

一、农场商业开发展先河

长期以来，由于我国对农产品实行的是统购统销的计划经济，郊区农村很少涉足农产品销售等商业活动，更不用是涉及其他商业。改革开放后，80年代，农民种植的西瓜等经济作物允许到城市直销，其它农产品仍要通过供销社等主渠道销售，农村商业发展十分缓慢。1992年，邓小平南巡讲话后，农村商业发展开始升温，解放思想求发展的强烈愿望，激励着郊区干部群众的创业积极性，一些乡镇开始创办乡镇集体商业，但真正开农口商业历史先河的是农工商进入上海市区发展商业。

1993年4月，我到市农委工业贸易处报到后不久，接市农村党委、市农委领导交办的任务，要求筹办郊区县委书记、县长现场会议，会议热点放在农工商集团，并学习参观农工商集团“走出农场、走向市场”，发展商业的典型单位。于是，我在农工商集团领导的支持帮助下，参观了农工商集团创办的商业，如：淮海西路上的都城大酒店、西藏路上一品香的羊毛衫世界，还有飘鹰皮草行、牛奶棚等十几家企业。那时我刚从郊区调到市区，对市区的整个商业情况还不熟悉，只是感到农工商集团能在这么短的时间内，打破了几十年来只有国有商业系统企业才能办商业、国有商业一统天下的局面，创办了这么多的商业企业，十分震撼，感到非常了不起，激动人心。后来，由郊区县委书记、县长参加的农口党政负责干部参加的现场会开得非常成功，大家解放了思想，开了眼界，把郊区发展第三产业的激情燃烧了起来。

上海市农场管理局1987年工农业总产值才20．1亿元，到1993年达到49．3亿元；1987年全局利润仅0．82亿元，1993年就达到4．26亿元，6年之内翻了几番，跃居全国农垦之首。1987年全局职工人均收入1360元，1993年达到5318元，6年之内增长3.9倍，位于全国农垦第一。到1993年底，全局第三产业营业网点已达1550家，其中在市区的就有814家，全年三产营业收入58．5亿元，出租车队几十家，出租车增加到2200多辆。他们“跳出农场小圈子，依托大城市，发展商品经济”的思路取得初步成功，上海市民刮目相看，农工商的牌子在上海乃至全国打响。当时他们自豪地说“三百六十行，行行都有农工商”，农工商集团开始各行各业走出农场办三产，参与市区改造，开发浦东，办合资企业甚至到国外办跨国公司，形成了迅猛的发展势头。

但是，这种快速扩张的做法也带来了一些问题，即出现了盲目投资、经营失误，过度的多元化经营和过多经营主体潜在的风险开始显现，经过94年、95年的发展之后，1996年国家信贷从紧调控，农工商集团的不少企业开始出现资金链断裂，经营困难，有的甚至难以为继。在这种情况下，农工商集团总结经验教训，通过剥离农场的社会职能，实行有所为有所不为，收缩投资战线，开展资产重组等方法进行战略调整。经过几年的努力，逐步化解了债务危机，实现了浴火重生。农场的第三产业出现一批在全国有影响的企业：如“农工商超市”，依托上海农工商集团的农业生产基地，依托农产品加工企业，具有产加销一体化的优势，把超市成为它们的销售龙头，农工商超市坚持以市民的“米袋子”、“菜篮子”为重点，以新大米、鲜鸡蛋、生鲜食品为突破口，带动了整个公司销售额的高速增长。以价廉物美、优质服务受到了市民的认同和欢迎。到2001年，已拥有180多家超市和大卖场，270多家便利店。5年间，销售收入和利润分别增长了100多倍，2001年销售收入达到75亿元，名列全国零售行业第四强。又如上海光明乳业有限公司是农工商集团下属企业。该公司“以全国资源做全国市场”的策略获得成功，在上海和全国十多个省市建立了奶牛饲养和奶品加工基地，带动了1.6万家农户养奶牛致富。“光明”自己的销售收入也以每年30%以上的速度递增，2001年达到35亿元。“光明”成为中国驰名商标，“光明乳业”成为国家级农业产业化龙头企业。还有，农工商集团出租汽车，经过几年的努力，成了行业的重点企业。2002年，农工商集团实现扭亏为盈，重新崛起，农场商业也迈上了可持续发展的道路。

二、市场建设如火如荼

90年代，在郊区第三产业发展中，如火如荼市场建设应该说是一个亮点。在农场商业和浙江义乌等小商品批发市场取得成功的基础上，郊区的市场建设也开始轰轰烈烈的搞起来了。当时建的市场有三类：一是大型的商品批发市场；二是批发和零售结合的商城；三是农产品批发市场。

农产品批发市场，在90年代前都是国有蔬菜部门掌控。90年代后，为了促进竞争，稳定蔬菜价格，农口企业也开始创办农产品批发市场，办得比较成功的是普陀区的曹安农产品批发市场、浦东北蔡农产品批发市场。曹安路批发市场建于1992年10月28日,占地面积100亩,入驻商户1500多家。经营包括蔬菜、肉类、水产、粮油、水果、南北干货等近千种农副产品。2003年完成农副产品年成交额28亿元，其中蔬菜40万吨，肉类9万吨，粮油及其他类农副产品14万吨。经过几年努力，市场被农业部评定为全国鲜活农产品定点市场，被国家工商总局评定为全国农贸市场50强。北蔡农产品批发市场于1998年4月25日正式开业。2003年农产品总成交额超过13亿元，成交总量65万吨，日均农副产品的成交量在1800吨左右，经过6年多的努力，成为国家农业部的定点市场、上海市食用农产品示范市场。

农口创办农产品批发市场的意义在于促进了竞争，方便了农民，稳定了市场，倒逼传统农产品交易体制机制改革，为上海农产品市场发育、发展、壮大探索了一条有效途径。郊区农产品的交易额从1992年的11亿元，发展到2002年的373.2亿元，增长33.9倍。2002年郊区已有综合性农产品市场603家，专业市场470家。

90年代的市场建设对郊区商业发展起到了积极推进作用，92年郊区商品零售总额119亿元，到2002年，已经达到703亿元，增长5.9倍，其中商品批发市场新增批发总额200亿元。

三、旅游业在快跑中回归理性

上海郊区旅游业的兴起始于90年代初，那时旅游产品短缺，1991年到1992年我在松江县委工作时，松江最热火的旅游景点是位于佘山的“孙悟空迷宫”，是根据西游记的故事制作的景点，利用佘山的山洞改建的，在今天看来景点制作比较简单，也比较粗糙，但常常客满，特别是星期天还要排很长的队才能参观到。与此同时，中央电视台在江苏的无锡市建的外景拍摄基地“三国城”等吸引了大批上海市民游览。于是上海市民对发展旅游业，特别是郊区旅游业的期望很高，一些老同志还向市委、市政府提出加快发展建议。记得1994年左右，时任市旅游局副局长兼秘书长道书明来市农委，找到时任副主任袁以星，要与市农委一起商量上海郊区的旅游规划问题，我一起参加了研究。从此开始，市农委与市旅游局的关系紧密起来，上海郊区的旅游业开始纳入全市的旅游发展规划之中。

市旅游局找市农委研究旅游规划是因为市委书记吴邦国同志十分关心上海的旅游业发展，特别是要解决旅游产品短缺的问题，他提出了要搞旅游规划，重点规划好上海郊区一山（佘山）、一水（淀山湖）、一岛（崇明岛）、一线（海岸线）的旅游发展问题。这是十分具有真知灼见、高瞻远瞩的意见。于是成立了一个市旅游局和市农委组成的郊区旅游规划工作班子，我们当时在旅游业方面知识有限，特地聘请了华东师大等搞过海南岛旅游规划的专家一起研究，搞了几个月，上报了一个规划。但是，那时是个激情燃烧的岁月，是个人人抢抓机遇的时代，没等旅游规划批准下达，青浦淀山湖边的土地已基本批租出让给房地产商搞别墅群了，佘山脚下的土地房子也造得差不多了，海岸线也断断续续的给各种开发商占了不少，毕竟那时缺少资金，土地出让筹措资金最快，只有崇明岛留到了21世纪，规划确定搞生态岛。通过这次规划，郊区各区县对第三产业和旅游业开始重视起来，郊区主管第三产业和旅游业的部门也在这个时候陆续建立了起来。

90年代郊区旅游业的发展走过一条从自发走向自觉的过程，九十年代初，由于旅游产品短缺，各种人造景观不断涌现，“环球乐园”、各种“民族文化村”、各种“水上乐园”等相继建成，建设规模也不小，而且繁荣过一个时期，但随即就逐步衰落。还有一些是中小型旅游项目，跟着一哄而起，数量也不少。这和许多发达国家在发展过程中走过的路差不多，在旅游产品短期，大量的人造景观出现，但由于这种人造景观科技含量不高，没有文化积淀，游客参与性差，游客游览过一次后一般不会再来第二次，因此这类景点生命周期很短。在美国旅游业起步阶段也出现过类似情况，一直到集科技、人文、游客参与为一体的大型综合性主题公园迪士尼乐园出现后，其它的人造景观就很少有生命力了。

90年代中后期，在经过一阵冲动之后，上海郊区的旅游业发展，逐步回归理性。人们发现，国家规定一个星期有了双休日后，上海市民的假日旅游已经逐步从无锡转向了浙江山区的休闲旅游，那里有山有水，青山绿水给在城市高节奏工作的上海市民，找到了一个十分惬意、可以全身心放松的假日旅游目的地。市政府对上海的旅游业定位也逐步清晰，即上海主要发展都市旅游：市区是城市观光购物旅游，郊区是生态休闲度假旅游。于是郊区的旅游业发展方向开始调整：发展了一批以市民度假旅游为主的旅游项目，如松江佘山国家级风景区、青浦东方绿洲、崇明森林公园、南汇的野生动物园等；以现代农业科普和休闲观光为主的孙桥现代农业郊区以及2002年建成的上海鲜花港等；以农业观光和文化节庆为主的“桃花节”、“柑橘节”“风筝节”等，这些景点都给了市民耳目一新的感觉。到2002年，郊区共建成了这类景点近200个，其中比较大型的项目有35个，当年接待游客1200多万人次，旅游收入14.5亿元。

随着21世纪初上海郊区大规模的造林绿化建设，农业休闲旅游的项目进一步增加，农家乐旅游兴起，郊区生态休闲度假旅游开始快速发展。

四、房地产业方兴未艾

郊区农村乡镇工业的发展，推动农村城镇化进程，已经从农业分离出来从事二三产业农民，希望进镇落户，以方便生产生活，郊区农村开始迈向农村城镇化时代。80年代，农民进城需要冲破许多计划经济时代遗留下来的规定，如住房问题、户口问题、口粮问题、子女读书问题、社会管理等等。首先碰到的是住房、口粮问题，因为这些进城农民有的是亦工亦农兼业的，有的不兼业但家里亲戚朋友在种地，口粮都可以自行解决。当时，国务院发了个文件，即进城落户农民可以作为自理口粮户。住房问题只能发动农民集资造房，这种集资造的农民住房是经过相关部门批准，使用在集镇内的农民集体建设土地。由于不通过征地，不需要土地出让，成本很低，因此，农民集资造的房屋价格也比较低。当时由于农民收入也比较低，这种集资房很受农民欢迎。在80年代的中后期，郊区农民进镇集资造房很快发展了起来，比较有名的是奉贤县的洪庙农民城。当时奉贤县为了加速奉城、四团、平安三个大镇的发展，在三镇边缘新建了洪庙新镇，但是新建镇没有资金搞建设，为了杀出“一条血路”，想出了农民集资造房的办法。从1986年开始，历时10年，集资5亿元，建造出一个2平方公里、建筑面积70万平方米农民新镇。此事引起有关方面的关注，洪庙农民城被国家建设部评为“全国村镇建设先进镇”、“全国村镇建设试点先进单位”，全国各地参观的人络绎不绝。但随着改革的不断深化，这种农民集资造房建集镇的办法，它的弊端也逐步暴露出来：一是农民集资造房建集镇使用的土地是镇区农民集体所有的土地，没有经过征地和土地出让，被用地农民和集体经济组织没有得到征地补偿费、社会保障金等合法权益，只给被用地农民安排到乡镇集体企业当了个土地工，到了90年代中期，乡镇集体企业改制后，这些在乡镇企业工作的被征地农民由于年龄、文化等原因陆续下岗，原来被侵占的权益显现了出来，上访不断增加。二是进镇集资造房的农民，由于房屋建在农民集体建设用地上，无法办理房屋产权证，他们的权益也得不到保证。三是一些地方在把进镇农民集资造房的政策无限延伸，用农民集资造房的办法，把造的房子面向全社会销售，形成了所谓的小产权房，冲击了房地产市场。到了90年之后，上海郊区的农民集资造房基本停止。郊区城镇化、农民进城转向房地产开发的新阶段。

90年代初，在小平南巡讲话东风的鼓舞下，郊区房地产开发开始发展起来。早期的房地产公司一般都是从建设队伍中分离出来的，有区县建筑公司组建国有房地产公司，也有是农村集体经济组织投资组建的房地产公司，也有民营的房地产公司。九十年代后期，在企业改制中大都改成混合所有制和民营企业。由于区县建筑公司长期在上海市区，参与市区的建设，所以许多区县房地产公司组建后，都在市区和郊区县城开发房地产，乡镇的房地产公司大都在乡镇开发。到了90年代后期，企业改制后，郊区的各类房地产公司流动性加大，有的开始向外省市发展，并逐步涌现出一批知名企业。

在推进郊区城镇化过程中，房地产公司做得比较好的有象奉贤县的江海房地产公司，它是一个镇集体所有的房地产公司，江海镇毗邻县城南桥镇，90年代前该镇没有独立的镇区，九十年代为适应农民进城的大潮，镇成立了房产公司，规划建设了江海一村、江海二村，江海花园、阳光小区等，房地产开发面积达到160万平方米以上，使县城的规模扩大了一半以上，一批批新型漂亮的商品房和各种配套设施的出现，为古老的奉贤县城增添了一道道亮丽的风景线，为农民进城落户创造了良好的条件。江海镇的集镇建设受到了市政府领导表扬，也成了90年代郊区集镇建设的样板。

讲到上海郊区房地产业的发展，不能不说90年代市农委下属企业绿地集团。为推进郊区的房地产发展和绿化建设，市农委和市建设委员会合作于1992年7月18日成立了绿地集团，在1992年到2002年期间，绿地集团参与了上海的许多旧区改造项目，郊区的县城建设、集镇建设，为上海和上海郊区奉献了许多标志性建筑和引领现代潮流的住宅小区。绿地集团还在自身快速发展的基础上，不忘回报社会，累计无偿投资4亿多元在上海投资建成了一批具有城市标志性的公共绿地。经过20多年的发展，绿地集团已成为中国500强和世界500强企业。

90年代后期，郊区的房地产发展已呈现出勃勃生机，2002年，郊区已有房地产开发企业1035家，全年竣工面积922.1万平方米，当年商品房销售金额286.53亿元。

五、仓储业稳中求进

上海郊区的仓储业开始于党的十一届三中全会之后，随着党的工作重心转移到经济建设，上海中心城区的工业得到恢复和发展，市区的厂房和仓储开始满负荷运作，需要向郊区农村寻找新的仓储地。上海郊区农村的仓储业第一次发展起步于80年代初期，主要在上海郊区的城郊结合部，集中在上海、嘉定、宝山、川沙等区县，当时，市区工厂资金有限，郊区农村经济发展也刚刚起步，资金十分困难，第一批仓储都比较简陋，是用农村的“五棚”改建的，即利用农村生产队的仓库棚、养猪棚、养鸭棚、养鸡棚、蘑菇棚整修改建的。近郊仓储业的发展给农村经济发展带来了新的生机，给农民收入的增长带来实实在在的好处，引起了各区县的重视，为了加强对郊区日益发展起来仓储业和农村商业的领导，市农委在80年代后期把市农委工业处改为工业贸易处，并由专人负责郊区仓储业，进行政策和工作协调，同时也经常组织郊区仓储进行安全检查，因此，郊区的仓储业在发展中基本上没有出过安全事故。之后，又专门成立了市仓储协会农村分会，把郊区的仓储公司组织起来，经常交流经验，研究发展趋势和需要解决的问题，使郊区仓储业保持了有序发展的态势。

郊区仓储业的第二次大的发展是在80年代后期，随着郊区乡镇企业的快速发展，外贸出口量不断增长，外贸仓储需求增加，于是，郊区的仓储开始了升级换代，即由原来的简陋形仓储升级换代为比较现代的标准化仓储，这一类仓储开始集中在近郊地区，郊区工业区发展起来后，中运郊也有发展。90年代末，郊区仓储业逐步形成了五大板块：一是中心城区留下的四个乡镇，主要以现代物流配送型仓储为主；二是宝山区的集装箱仓储；三是嘉定区的汽车及零配件仓储；四是闵行区和浦东新区的空港物流仓储；五是奉贤县的粮食仓储。

郊区仓储业的第三次大的发展是在90年代中期，以宝山为主的集装箱仓储，集装箱仓储主要集中在宝山区。宝山区把仓储业作为宝山经济发展的四大支柱之一，以宝山地区三大港区拓展集装箱运输为契机筹建了一批集装、运、储、报关于一体的储运公司；规划5000亩左右土地，建设一批具有一定规模、设施先进的仓储基地；引进外资改造了一批农村代管仓库，着力发展了一批由农方、外贸公司、外商三方合作的“中中外”储运公司，使农村的仓储业升级换代，提升档次。仓储业经济收入显著提高，1994年达到仓储业人均创利15.4万元，亩均土地产出50万元以上。

郊区仓储业的第四次大的发展，是在90年代后期，主要是冷链仓储的发展。随着国内消费水平的提高和农产品等鲜活产品进出口的增加，冷链仓储需求量增加，闵行区在虹桥机场附近首先建起了1万多平方米的冷链仓库，主要承接食品、水果、蔬菜、牛肉、乳品、奶油、水产品、电子产品、药品、树苗、花卉等冷冻品冷藏，业务供不应求，于是整个冷链仓储业在郊区迅速发展。到了21世纪初，上海的冷链仓储业发展成冷链储运业，因为恒温保鲜货物，必须“要有产地预冷、冷链运输、市内配送中心、销售终端”四点一线，从产地到终端一条龙冷链服务。因此，许多第三方冷链物流的大公司纷纷入驻上海，郊区仓储业从此进入了从单一的仓储业向现代物流业转型发展的新阶段。

90年代，仓储业是上海郊区第三产业发展中比较有特色的一个产业，它对上海农村经济的发展，农民增收起到十分积极作用。据不完全的统计，1992年上海郊区仓储从业人员1.06万人，到2002年上海郊区仓储业从业人员1.8万人，仓储公司1040家，仓储面积1030万平方米，营业收入24.7亿元。

回顾1992年到2002年郊区第三产业的发展，总体来讲是鼓舞人心的，但郊区的第三产业发展与第二产业相比没有达到同步发展，第三产业还处于刚刚起步发展阶段。第三产业是一个大有希望的产业，我国在迈向现代化的过程中，产业结构高级化，第三产业变成第一大产业是必然趋势。90年代郊区发展的第三产业，站在今天的角度看，基本上是一些传统的第三产业。在当今，农业已经向多功能方向发展，第六产业成了新的名词；工业也在向创意产业，大力发展生产型服务业方向转型；一二三产业开始走向了相互融合的时代。许多新兴服务业快速崛起，互联网时代的经济为郊区第三产业发展又增添了无限的空间，期望在转型发展中，郊区第三产业出现新飞跃，成为农村经济的新亮点。

（作者系上海市农村经济学会会长）

放眼世界

大型的商品批发市场主要有：金山的枫泾商城、南汇的航头商场、宝山的东方国贸商城、奉贤的浦南钢材市场、头桥木材市场，以及90年代后期建设的闵行九星市场、上海松江泗泾的五金市场等等。上海郊区建设的大型商品批发市场中，主要有三种类型，一种是产地市场，另一种是销地市场，还有一种是产销结合型的市场。现在看来，产地市场和产销结合型的市场开张初期还算热闹，后来渐渐地就没有了人流和客源，主要原因是上海本地企业与浙江义乌等地企业的工业品产品结构差别很大，上海郊区工业企业的大部分的产品大都是销售到全国各大城市或出口国外，价廉物美销往农村的轻工产品比较少，批发的商家无利可图，他们渐渐地就不来了，从而这类批发市场就冷落了，到21世纪初，有的批发市场已改为大型购物中心。相反销地市场都比较兴旺，如奉贤的浦南钢材市场、头桥木材市场，松江泗泾的五金市场等，到目前为止还都比较有活力。特别是以销售建材装饰产品为主的闵行九星市场，发展迅猛。九星市场占地面积106万平方米，建筑面积80多万平方米，入驻全国各地商家10000多户，经商务工人员25000多人，成功开设五金、陶瓷卫浴、灯饰、家具、窗帘布艺、茶叶、酒店用品、装饰玻璃、钢材、胶合板、名贵木材、地板、防盗门、油漆涂料、电器、PVC、不锈钢、文具礼品、菜市场、石材、电线电缆、消防器材、文化收藏品、红木家居等28大类专业商品区，形成了充满生机活力的市场集群，集聚了大量的人流、物流、资金流和信息流，成为上海市目前规模最大的综合型市场，全国著名品牌市场，中国竞争力百强市场以及全国十大装饰材料交易市场。1998年至2014年，市场主办方九星村取得的可支配收入由2884万元增长到110097万元，增长了38倍；上缴税收由1145万元增长到41364万元，增长了36倍；净利润由1784万元增长到36154万元，增长了20倍，曾经欠债1780万元的落后村蜕变成中国市场第一村。

批发和零售结合的商城主要有：浦东川沙的铁沙商城、奉贤的古华商城、青浦的鞋城等等，其他各区县都有一些类似的商城。商场办起来后，也十分红火，特别是象铁沙商城、古华商城，建筑都是仿上海豫园商城的，古色古香的，还有点旅游功能，十分博眼球。但是，不久就碰到问题，由于商场经营的东西没有特色，同类产品又没有价格优势，人流、客流渐渐地转到正在不断兴起的连锁超市、大卖场。到了90年代末，郊区批发和零售结合型的商城，大多改成超市、卖场。