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“价高命短”的中国房子

2016-05-14马光远

中外管理 2016年6期
关键词:买房子使用权年限

马光远

上期专栏,我谈到70年的土地使用权问题,但如果从建筑寿命来看,焦虑于住宅70年的产权到期后会如何,其实没有太大意义:因为绝大多数的中国建筑物根本维持不到70年!这个冷酷的事实,让最近围绕土地使用权70年的争议颇具幽默色彩。

中国的房子,应该活多久?

中国是世界上每年建筑量最大的国家,70多亿平方米新建面积,消耗全世界50%的水泥和钢材,但中国建筑物的寿命大多只能持续25-30年。以平均30年的寿命计算,不到英国建筑132年寿命的1/4,不到美国建筑平均寿命74年的1/2。

中国的房子,应该活多久?按照住宅土地使用权的年限,应该有70年;而按照《民用建筑设计通则》规定,重要建筑和高层建筑主体结构的耐久年限为100年,一般性建筑为50-100年。居民住宅很显然不属于“重要建筑物”之列,但法定的年限最少亦应该满足50年的使用寿命。但实际情况是,中国建筑寿命50年罕见,30年普遍。

如果要论价格,中国很多城市的房价早已“赶英超美”。我看到某机构对全球最贵城市的房价排名,前10名的城市分别是摩纳哥、香港、伦敦、纽约、悉尼、日内瓦、新加坡、上海、巴黎和北京。北京、上海均入围全球最贵房价榜单。

但是,如果考虑到中国房子的计算是包含公摊在内的建筑面积,同时,土地使用权的年限不是永久的,其实,中国很多城市的房价排名要远超于这个名单。在北京,四环内普普通通的房子都上千万;在远郊,买一套不是别墅的“别墅”至少要花3000万元人民币。这个价格在美国可以购置一处庄园,永久产权的,在欧洲可以置下一座城堡,文物式的,而在中国北京的中心地带,却只能购买透过窗户可以清楚地看到邻居内衣颜色的所谓“豪宅”,而且,没有法定的永久产权,可谓“红颜薄命”。

质量问题,还是制度问题?

每年,全球一半以上的水泥都浇灌在中国的土地上,而捆绑着祖宗三代人收入的房子却只能维持30年,原因何在?

其一,偷工减料。住建部特聘专家周磊曾表示:“现在全国相当多的建筑工程、质量在造假!”广东省质监局朱明峰直言,“2007年底到2008年广州新建的商品房,最好还是不要买。因为这段时间建造的楼盘普遍有偷工减料、以次充好的现象。”

其二,结构性缺陷。由于建筑结构问题,许多钢筋混凝土的寿命不过25年左右。

其三,人为拆除。很多建筑没有使用几年,就因为城市规划修改而被人为拆除。比如:前几年名动一时的无锡市第一人民医院综合楼,用了仅七年时间,就要被爆破拆除。说来也是,既然政府如此热衷于拆拆修修给自己找事干,开发商对建筑的质量有什么可担心的呢!

住建部几年前的抽查结果表明:全国30多个省的90多个城市中的180多个建筑工程,96.1%的合格。这似乎意味着,中国建筑远低于国际和法定标准的30年寿命基本合格。这样,很多人举三代之力购买不足70年的使用权之后,实际得到的是被打了对折的一套短命的房子而已,而且还要时时担心地方政府以“歪旧房”改造的名义而强令拆迁。

当然,将中国建筑的短命放到目前这个特殊的语境下就会发现,建筑物的短命,与其说是一个质量问题,毋宁说是一个制度问题,是房地产各种乱象的生命体征反应而已。这几年很多财富机构的报告也告诉我们:中国人80%以上的财富其实都是房子,这说明你的主要财富表现在价格昂贵而寿命短暂的房子上,而这种配置的风险是很大的。

了解我的人都知道,我在中国房地产问题上实事求是,从不刻意唱空或者唱多,更不会站在开发商的角度故意鼓吹大家买房子。我判断房子要涨的时候,会提醒大家买房子;判断房价要跌的时候,会提醒大家等一等。但对于很多没工作多久的年轻人,我一直认为不应该着急买房子,如果一个年轻人一开始就背负极为沉重的房贷包袱,他是不可能有其他理想的。晚买房子,不等于输了你的人生,但如果被房子“压弯”了理想,你的人生肯定走不远。

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