《孟子》良言入判决 法理兼容化纠纷

文/李双庆



《孟子》良言入判决法理兼容化纠纷

文/李双庆

原告老张在北京市东城区台基厂附近的一套50多平方米的小两居房屋闲置，2010年年初老张将房屋出租给了在附近某医院上班的被告小苏，签了一份租期两年的房屋租赁合同。小苏虽然刚结婚，年纪不大，但工作稳定，每期都能准时交纳租金。老张看小苏夫妻比较本分且又爱惜房子，在小苏夫妻租了两年之后，又和小苏签了两年的租赁合同，租金基本上也没涨，这两年内的合同双方也是愉快地合作期满。在2014年年初，两人又签了一份为期2年的租赁合同，租金也是基本没动。

2015年6月15日，老张将小苏诉至法院，称2014年6月份左右，小苏在涉案房屋内擅自增加了两位居住者，在一年左右的时间里致使房屋内的设施不堪重负，导致房屋内的电冰箱、天然气热水器、钢化玻璃灶台、屋内莲花顶灯和马桶损坏。老张认为小苏擅自增加居住者，违反了双方租赁合同的约定，故诉至法院，请求判令解除双方的房屋租赁合同，要求小苏将房屋交还。小苏到庭后，称2010年租住老张房屋时确实是只有自己和妻子共同居住，因为原告租金要求确实不高，所以两家关系一直不错，逢年过节还经常去老张家看望。老张说的增加了居住人口是2013年8月自己的孩子出生，岳母来北京照看孩子，房子现在确实是自己和妻子、儿子、岳母共同居住。但老张的房屋是二室一厅的格局，一家四口居住不存在严重超负荷居住的情况。而且对于自己家的情况，老张在2014年的租赁合同签订时就已经知道了。现在老张起诉是为了出售房子，自己也同意老张出售房屋，只是现在孩子太小，搬家非常不方便，希望老张能够带着租约售房，租赁协议到期后自己一家再行搬走。

庭审中，老张出示了双方签订的租赁合同，在合同的第8条约定，未经出租人同意，承租人不得擅自增加或更换居住者。亦不得将房屋租赁予第三者或改变其用途。一经发现，本协议书将自动终止。而承租人将承担全部责任。老张主张自己出租房屋的价格低，就是不希望房屋住人多，影响房屋的使用。小苏出具儿子的出生证明，证明其子系2013年8月出生。老张认可房屋现是由小苏和其妻子、儿子和岳母4人共同居住，没有其他人居住。经询老张有无其他需要收回房屋的急切事由，老张表示没有其他急切事由。

为了化解矛盾，解决争议，主审法官从法律规定和情理上为双方做了多次的调解工作。告知老张像小苏这种“增加居住人口”并非故意违反合同约定将房屋分租或者让其他人居住的情况，而是正常的家中添丁加口，不属于解除合同的事由。现在小苏家孩子尚小，又同意老张在租赁期间卖房，要求解除合同不仅可能得不到支持，还可能造成两家的关系紧张，希望老张能体谅小苏的难处，暂不要求其腾退房屋；告知小苏像老张这样的房屋出租的市场价格要高出租给小苏价格的三成到五成，现在居住的人口又增加了，一定要爱惜房屋，对屋内的物品有损坏的，要主动维修，减少老张的麻烦，维持好两家的关系。经过有效沟通，小苏承诺一定爱惜房屋，并主动承担了更换房屋内热水器的2000块钱。但因为双方在小苏继续使用房屋的时间上意见差距较大，未能达成一致意见。最终案件以判决的方式结案。判决书写到：被告自2010年开始就开始租住原告的房屋，在此期间，原告妻子怀孕，儿子出生，家中老人前来照顾，涉案房屋的居住人口确实有所增加。但被告租住房屋供家人居住，在儿子出生后，老人前来居住照顾孩子，一家四口在其租住的房屋内居住确属人之常情。且考虑该房屋的实际情况，并不至于造成房屋严重超负荷使用的情况，被告的行为不应属于协议约定“擅自增加与更换居住者”的情形；且经询问，原告亦没有其他急切需要收回房屋的事由，“老吾老，以及人之老；幼吾幼，以及人之幼”，考虑到被告孩子尚小，确需有人照顾的实际情况，原告也应适当体谅被告的难处，予以照顾。故对原告要求解除双方租赁协议及被告将房屋腾退交还的诉讼请求法院不予支持。

情理与法理，在许多法律人看来，总是冲突的，认为法官就应摒弃人情，依法断案。但是如果在遵守法律、依法断案的同时，从情理上给予当事人尤其是败诉方一个解释和说明，也许更能起到定分止争、化解社会纠纷的目的。从法律上讲，本案的双方当事人在合同中约定，未经出租人同意，承租人不得擅自增加与更换居住者。作为合同双方都应当遵守合同的约定，违约者应当承担法律责任。租赁期间，小张租住的房屋由原来的两名成员增加到4名成员，居住人口确实有所增加。但是增加的人口系因小苏儿子出生，家中老人前来照顾所致。双方合同中约定的不得擅自增加居住者，明显是要求承租人正常使用，不得额外分租给其他人或者再将房屋交给其他人居住。被告租住房屋供家人居住，在儿子出生后，老人前来居住照顾孩子，一家四口在其租住的房屋内居住不仅是人之常情，也是按照合同约定使用房屋，不属于协议约定“擅自增加与更换居住者”的情形，也就是不构成违约，如果直接适用法条的规定驳回原告的起诉，也并无不妥。但毕竟房屋内居住人口增加是事实，考虑到房屋租赁合同是一种继续性的合同，老张和小苏之间还有一年多的时间租赁合同才能履行完毕。判决最好既能起到判定是非、又能实现化解矛盾的目的。因此在论述了小苏的行为不构成违约之后，又写明了房屋居住4人不会造成房屋严重超负荷使用，老张在没有急切需要收回房屋事由的情况下，应考虑到小苏家孩子尚小，确需有人照顾的实际情况，给予小苏一定的照顾。所谓“老吾老，以及人之老；幼吾幼，以及人之幼”，希望老张能体谅小苏的难处，予以照顾。将孟子搬出来“劝说”老张，既能增强了判决书的说理性，也拉近了法律与民众的距离。既是依照法律规定作出裁决，又能将对当事人的说服、教育所诉诸“人之常情”，让孟子替法官判后释法、做息诉罢访工作，何乐而不为。

责任编辑/郑洁