二手房买卖 这些风险你知道吗

文/沙乃金



二手房买卖这些风险你知道吗

文/沙乃金

近年来，房地产市场飞速发展，二手房市场日趋火爆，但随之而来的风险也不容小觑，由于二手房的买卖引发的纠纷日益增多。对于二手房买卖过程中可能存在的风险需要买卖双方引起重视。

假借款　真买卖　过户成心病

1999年，计划购房的林某在报纸上看到一则售房广告，便与拟出售房屋的房主赵某联系。赵某称，房子是其从单位购得的央产房，当时不能马上办理过户手续，但国家马上要出台央产房买卖的政策，届时房屋就可交易过户。由于房屋位置、价格都很理想，林某决定买下该房屋。为了规避当时房屋不允许买卖的规定，双方签订了一份名为借款合同实为房屋买卖的合同，约定不论房屋转让手续何时完成，双方均同意以借款期限届满之日为房屋所有权的转让日期。林某有权进行装修。林某借给赵某的款项为购房款，不论房屋实际价值的高低，均以该款项为购房的全部款项，双方不得再向对方索要差价。签订合同后，赵某将房屋的钥匙、房产证都交给了林某，林某也将名为出借款项实为购房款支付给了赵某。后国家出台了央产房上市交易的相关规定，允许进行房屋交易过户，然而赵某拒绝为林某办理房屋过户手续。无奈之下，林某起诉到法院，要求赵某配合办理房屋过户手续。庭审中，赵某抗辩称双方签订的合同为借款合同，双方为借款关系非房屋买卖关系，所以仅同意返还林某借给他的款项，而不同意将房屋过户给林某。法院审理后认为，双方签订的合同虽然名为借款合同，但从内容看实际为具有借款内容的房屋买卖合同，即双方在合同中约定把借款当作购房款，故法院认定双方之间存在房屋买卖合同关系。经过法院查证，诉争房屋现在具备上市交易条件，房屋原产权单位对房屋上市交易无限制性规定，该房屋可以办理产权过户登记手续。最终，法院判决赵某配合林某办理房屋产权过户手续，房屋归林某所有。

【法官提示】本案中，赵某以双方签订的合同为借款合同为由，拒绝为林某过户长达十余年，房屋过户的问题已经成了林某的心病。实践中，由于房屋价格上涨过快，房屋出售方反悔拒绝出售房屋、不予办理房屋过户引发的诉讼案件屡见不鲜。房屋价格存在市场波动，买卖双方在订立合同时要充分考虑房价波动因素，一旦订立了合同，因为房屋价格上涨或者下跌而反悔均属于违约，均要承担相应的责任。一方面，双方在订立合同时要明确双方的权利、义务，对合同条款进行全面审核，对中介提供的格式文本的合同要仔细阅读，避免遗漏；另一方面，双方要遵守合同约定，履行各自的义务，遇到对方未能及时按照合同履行的情况，要督促对方及时履行合同，同时，要有证据留存意识，保存好相应的合同、付款、房屋交割以及双方沟通协商等证据，一旦发生争议才能保护自己的权利，必要时及时通过诉讼手段维护权利。

房子不许卖　买卖双方都着急

刘某为改善居住条件，准备将自己原有房屋出售，置换新的房屋。张某则为子女就近上学，准备在学校附近购置房屋。双方经过中介介绍，很快达成房屋买卖协议，张某向刘某支付了7万元定金。然而在办理相关手续中，刘某得知，自己的房屋属于央产房，产权性质为经济适用住房，按照现有规定不得上市交易。刘某将这一情况告知张某，表示同意将定金退还，解除双方签订的房屋买卖协议。张某表示双方签订的房屋买卖协议中，刘某承诺2014年10月31日前取得《在京中央单位已购公房变更通知单》，现在刘某的行为构成了违约，不仅要求刘某退还定金，还要求赔偿相应损失。双方未能协商一致，张某将刘某诉至法院，要求张某返还定金7万元并支付违约金50余万元。庭审中，刘某表示自己出售房屋时对房屋不能上市交易的情况不知情，现在同意返还定金7万元并给予张某适当补偿，但张某主张的违约金数额过高，要求法院予以酌减。法院经审理后认为，刘某作为房屋所有权人，未就房屋是否能够对外上市交易进行充分核实的情况下，即与张某签订房屋买卖协议，并承诺于2014年10月31日前取得《在京中央单位已购公房变更通知单》。现因房屋不符合对外出售政策导致双方签订的房屋买卖协议因实质上无法继续履行而解除，刘某的行为已构成违约。同时，张某作为购买方，其在购买房屋时已经知晓房屋性质系央产房，应充分认识到央产房交易过程中可能存在的风险，并尽到充分审查之义务。在未向有关部门核实的情况下，仅依据刘某单方陈述即相信房屋能够对外出售亦存在不当。同时，刘某主张违约金过高要求调整，法院结合其违约程度大小以及张某实际损失情况，对违约金予以相应调整。最终，法院判决刘某返还张某定金7万元并给付张某违约金3万元。

【法官提示】房屋买卖活动中，除了要遵守国家法律的规定，也要受到国家政策的调整，如限购政策、央产房的上市交易条件等。实践中，对房屋产权及性质没有核实清楚即进行房屋买卖，事后房屋由于不允许上市交易导致合同解除所引发的争议也比较常见。央产房由于其产权的特殊性往往受到较多的出售限制，同时，经济适用房以及按照经济适用房管理性质的房屋在买卖过程中也有不用于一般商品房的特殊规定。因此在房屋交易的过程中，双方都要向有关部门就房屋产权和性质进行充分核实，确认房屋是否允许上市交易，有时还需要向原产权单位核实，有无其他上市交易的限制条件，不能仅通过中介介绍或对方的承诺，就轻率认为房屋可以出售。否则，即使由于政策原因导致合同无法履行而解除，违约方也要承担相应的法律责任。

户口迁不走　买房人要退房

2014年，李某将其位于海淀区的一套房屋出售给孟某，双方签订《北京市存量房屋买卖合同》，就房款金额、支付方式、支付时间、办理过户手续时间等均进行了约定。同时，由于李某之子的户口落户在该房屋内，双方签订了补充协议，约定李某应在涉案房屋过户之前转移所有已落户口。后孟某依约支付了10万元定金，李某也准备到派出所办理儿子的户口迁移事宜。然而李某的户口所在地的派出所却告知李某其子超过法定婚龄，不接收其子户口迁入，李某及其子没有其他住房，李某之子的户口也没有其他接收地，导致李某之子的户口无法迁出。在得知这一消息后，孟某拒绝向李某支付剩余购房款，要求解除《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，并要求李某尽快退还定金并支付居间服务费及违约金。李某则认为双方约定在过户之前转移所有已落户口，对于迁户口的事情还在想办法，同时，即时不能迁移户口，也不影响房屋的买卖，孟某停止支付购房款并要求解除合同是孟某存在违约，李某同意解除合同，但要求孟某支付违约金。后双方均到法院提起诉讼。法院审理后认为，李某之子户口无法迁出虽然是因为国家户籍政策导致，但李某应该在了解户口能否迁出的相关政策后再行与孟某签订《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议。现在李某之子的户口无法迁出，李某的行为已经构成违约。鉴于双方就迁移户口的违约责任未作出明确约定，法院最终判决解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，并判决李某返还孟某定金10万元、给付孟某居间服务费5万余元。

【法官提示】在房屋买卖过程中，由于户口迁移问题引发的纠纷也十分常见。造成户口无法迁移的原因可能是找不到新的落户地址，也可能受到国家户籍政策的影响，还可能是由于出售的房屋内还有其他人员户口，而其他人员不愿配合办理迁移等等。一旦遇到户口无法迁移，购房者往往会起诉要求限期迁移户口，或者解除合同进行赔偿等。而户口的迁移要受到国家户籍政策的影响，法院很难直接判决迁移户口。同时，户口是否迁移不影响房屋本身的过户、使用等，因此如果仅是户口无法迁移，一般不能构成解除合同的理由，除非双方在合同中对此有明确约定。如果购房者是出于购买学区房等需求进行购房，对户口迁移有强制要求，则需要在双方合同中对户口迁移以及如果不能及时迁出户口有权解除合同等进行明确的约定，以保护自身权利。

（文中人物均系为化名）

责任编辑/郑洁