环京楼市的“投资客”

郑智维

以往每次楼市政策调控吓倒的往往是那些担心价格下跌的刚需、改善型客户，而果断出手的往往都是那些投资、投机客。

两个月前，燕郊楼市“涨声”依旧。康辉却决定将持有的一处房产快速卖出，价格为18000元每平方米。这套房是他5年前以5000元每平方米买入，算上房租收益率超过300%。

4月1日，为遏制投资性、投机性购房，廊坊版的“限购令”发布。其中最引人关注的是：实行住房限购和差别化住房信贷政策，非当地户籍居民家庭限购1套住房且购房首付款比例不低于30%。

限购之后，一些投资客、投机客选择观望入市。

“预计房价应该不会降，但短期内也不会倍增，估计会合理化成长。因为投资客多的地方，刚需也多；投资客离开后，刚需客依然还在。”谈及限购后楼市走向，美房网副总经理杨民谈道。

价格翻番

在北京工作4年多的尤佳如今面临着结婚，属于购房者中的刚需一族。

2015年，尤佳多次来到燕郊看房。5月份之前，房价从9000元开始缓慢上涨，7月涨到10000元，9月在15000元左右。“当时感觉燕郊比较偏远，我心理预期价格6000元，所以一直没买。”他说。

今年1月，燕郊房价逼近2万。最终，尤佳彻底放弃在此购房的念头。

过去的两年间，随着京津冀一体化的推进，环北京县市的楼市涨幅明显增大；其中，廊坊市下属的“北三县”（香河、三河、大厂——记者注）尤为抢眼。

《民生周刊》记者在廊坊“北三县”走访发现，除了燕郊、大厂外，香河房价也已突破万元。“去年香河房价维持在5000元左右，目前价位都在10000元以上，部分楼盘甚至超过12000元。”久居地产售楼员江枫告诉《民生周刊》记者。

有媒体报道称：在过去的一年中，北京新盘上涨幅度不超过15%，二手房同比不超过25%，而廊坊“北三县”的上涨幅度几乎都翻一倍甚至还要多。“上涨幅度甚至超过了深圳。”

全国各地都面临去库存压力之时，环京楼市的价格为何一路疯涨？

“北京周边尤其是廊坊‘北三县的楼市上涨与一些重大区域及产业投资‘巨变相一致。”一位不愿具名的房地产中介公司总经理分析说，2017年底北京市副中心将搬入通州潞城，2019年北京新机场在固安、大兴交界区域投入使用。

此外，在杨民看来，房价上涨与楼市投资、投机群体有着很大关系。

“从去年到现在，房价疯涨很大程度上是炒房者的因素。为什么政府要出限购令，就是因为炒房的人太多了，把刚需价格也托上去了。”他说。

“重拳”限购

从4月1日起，作为三线城市的河北省廊坊市发布了楼市调控新政，明确环京县市将实行住房限购，非本地户籍居民家庭限购一套住房，且住房首付款比例不低于30%。

和以往的楼市调控有着明显不同，这次限购显然是“动了真格”。

此前有媒体报道，为确保限购政策落实，廊坊市有关部门组成的督查组对14起违规销售、虚假宣传、哄抬物价等违法行为立案调查。

限购第一周，《民生周刊》记者来到燕郊、大厂、香河等地多个楼盘售楼处。和以前火爆的场面相比，现在仅有零零散散的几位购房者前来咨询。

“去年看房的人多，现在看房的人少。”江枫说，限购政策出台之后，面临的问题是“无房可卖”。“原有库存已消化干净，而期房大多都没有拿到预售证。”

采访中，一位不愿具名的地产界人士说，限购恰恰说明了市场潜力。不过限购对房价的影响，业界看法出现了分化。

“房价应该不会降，但短期内也不会倍增，估计会合理化成长。”对于接下来的房价变化，杨民认为，因为投资客多的地方，刚需也多，刚需客还在那里。接下来的房价应该是平稳增长，仅一些比较特别的地区可能还会涨得很快。

“市场需求量大，而供应量小，政府才进行调控。”前述房地产中介公司总经理分析认为，在城市化率达到80%以前，调控改变不了房价上涨的趋势，只会抑制上涨的速度。即使个别区域有下跌，也只是阶段性下跌，在一定周期的盘整消化后，依然会继续上涨，并且往往小跌大涨。

谈及限购政策出台对销售环节的影响，他补充说，“以往每次楼市政策调控吓倒的往往是那些担心价格下跌的刚需、改善型客户，而果断出手的往往都是那些投资、投机客。”

刚需成了“接盘侠”

如今的燕郊、大厂，商场超市林立，各种配套设施逐步齐全，入住率也比较高。不过，在康辉看来，“现在的燕郊已经进入成熟期了，成长性已经越来越小了。”

回忆起初来燕郊燕顺路看房时的情景，他描述说：几个开发商在那儿不停地盖楼，马路也都是比较破的。“小区附近的基础配套是要什么没什么，和现在的香河差不多。”

对于投资者康辉而言，他看中的是成长性。“当一个地方生活配套设施齐全，开始经常出现堵车的时候，就是我将房产卖出的时候，也是刚需族进入的时候。”他说。

在北京周边，像康辉这样的楼市投资客的人并不少。

关于投资性、投机性购房所占购房人群的比例，记者采访了两家地产公司和一家地产中介，得到的数据均是超过50%。

“在比例上来说，“北三县”投资性购房基本能占到总量的50%，甚至还要高。”杨民说，炒房人群有投资者，也有投机者，这个群体不断托高房价。例如北京市委市政府迁到通州消息传出后，投机者就迅速进入。

随着限购政策出台，不少投资客选择观望入市，甚至出现了集中抛售。“最近这段时间，投资客抛售的房子很多，刚需族就成了接盘侠。”杨民说。北京周边区域，尤其是廊坊的“北三县”，二手房市场交易特别火爆，抛售力度特别大，但是对于刚需客来说，市场价格还是很高。

从“北三县”开始，环京楼市之热还在蔓延扩散。“以往只售卖燕郊本地的房子，最近公司所售房源开始扩展到武清、永清、霸州、涞水等地。”一位房地产中介说。

“近期限购地区的房价基本不会有大幅上涨，很多投资客也在选择抛售房子。”杨民说，抛售之后，这些投资者并不是把钱存银行，而是转移到那些房价升值空间比较大，或者新开发的区域继续投资买房。