烂尾楼靠业主“自救”难

刘洪玉

出现烂尾楼的原因很多，主要包括：投资决策失误、开发商投资能力不足、开发商专业管理能力不足、市场环境发生较大变化等。近年三四线城市此类事情频繁，与三四线城市宏观经济增长放缓、土地和住房供给过量、人口流失需求不足、市场竞争激烈等因素相关。在市场销售不畅、待售房屋积压严重的市场环境下，容易出现烂尾楼。

目前，中国有约9.5万家房地产开发企业，但市场集中度越来越高。2015年，前100家最大的房地产开发企业的销售额就占据了全国新建商品房销售额的36%左右。每宗出让土地的单价和总价越来越高，实际上是不断提高了进入房地产开发领域的门槛。因此，中小型房地产开发企业虽然数量上占绝对优势，但市场占有率不高，且主要分布在进入门槛比较低的三四线城市。有过“跑路”经历的中小开发商，今后不可能会在房地产行业找到生存空间了，市场也不应该再给这些企业生存空间。

杜绝烂尾楼的出现，地方政府要按照房地产管理法的相关规定，切实履行好规划建设许可、建设工程开工许可、商品房预售许可、商品房预售资金监管等环节的管理职责。逐渐提高预售门槛，严格实施预售资金监管，这是减少烂尾楼最有效的办法。

面对烂尾楼，业主“自建家园”，从理论上来看似乎有一定可能性。准业主或由准业主组织进驻、接管项目，扮演开发商的角色，组织相关力量和资源投入，把项目建设完毕直至交付使用，或许并非不可能，但显然会面临非常复杂的法律、财务、专业能力等问题的挑战，每个烂尾楼项目的情况又千差万别，我认为在现实中仅仅依靠业主，很难实现烂尾楼的“自救”。