高校楼宇物业日常维修管理包含的内容及范围界定

物业维修是物业管理的重要组成部分，也是物业公司的主要工作内容，但物业维修中，由于立场、观念的不同，维修设备的局限及维修资金的制约等因素，往往会对维修的结果及甲乙方的合作关系造成不同程度的影响。本文从实际出发，分析了如何界定高校楼宇物业日常维修管理范围并列举具体维修内容，对规范物业管理服务，理顺甲乙方关系具有一定的积极作用。

物业管理是实现房屋保值的有效途径，而物业维修是物业管理的重要组成部分。作为高校楼宇物业管理，从甲乙方关系到管理服务范围都与一般的小区物业有区别，在日常维修管理方面，高校楼宇物业日常维修管理包含的内容一般分管理范围内的零星维修、水电管理、一般设备设施维修与保养、特种设备的专业维保等几部分。而高校楼宇物业日常维修管理的范围该如何界定，具体包含哪些维修内容，如果在合同没有明确说明，则往往会造成甲乙方推诿扯皮，最终损害的学校的利益。

一、高校楼宇物业日常维修管理范围界定

1、管理范围内的零星维修

管理范围内的零星维修，一般以单件维修材料费×××元为分界线，可以是200元、300元或500元，各单位可根据本单位实际情况综合考量，确定合理价位。单件维修材料费在×××元以下的由乙方负责维修与更换，超过这一标准，则由甲方负责。

2、水电管理

管理分界点：供电分界点为建筑物受电总开关进线上桩头处；供水分界点为建筑物总进水阀门阀前进口处。分界点往上（供给侧）由甲方维护管理，分界点往下（用户侧）由乙方维护管理。此外，供电分界点处所在的配电间（或配电箱）、供水分界點处的阀门井是学校建筑供电供水的关键部位，由乙方负责日常维护管理，同时接受校方水电管理部门的监督检查。

3、一般设备设施维修与保养

一般设备设施维修与保养的范围，除保养工作外，维修范围与零星维修类似，可参考管理范围内的零星维修确定一般设备设施维修范围，以单件维修材料费×××元为分界线。单件维修材料费在×××元以下的由乙方负责维修与更换，超过这一标准，则由甲方负责。

4、特种设备的专业维保（以电梯设备为例）

特种设备的专业维保范围需在合同中进行详细约定，可由乙方负责，或由甲方另行聘请专业维保机构进行专门的维保。如由乙方负责，则应包含根据相关法律法规必须进行的特种设备（电梯系统）的年检工作、两年一次的限速器检测工作、电梯安全责任险的办理工作、电梯日常巡查管理工作等。关于电梯日常维护保养工作，也可参考维修范围与零星维修的界定方法，以维保材料、易损件被核定为×××元为分界线，单件维修材料、易损件及被核定为×××元以下的维修与更换，包括所有配件和材料的相关费用由乙方负责，超过这一标准，则由甲方负责。

5、其他情况

有些维修项目，单项、单次所需的费用不多，但如果不及时修理，累积起来，就会超过维修材料费×××元的分界线，物业公司有时会以材料、施工工艺不合格等为借口，不履行维修责任。因此不得将单项单次维修费在×××元以下的同类维修项目合并（如玻璃、水龙头、瓷砖等）。

6、维修免责范围

（1）质保期内的建筑结构、房屋、墙体自然损坏或渗漏。

（2）保修期内的设施、设备。

二、高校楼宇物业日常维修管理包含的内容

1、管理范围内的零星维修

承担维修责任范围（受托公司承担部分）规定的小项目维修（单件维修材料费在×××元以下），确保设施、设备的完好。包含但不仅限于以下内容：

（1）楼宇内灯具、设备的修理与更换，包含节能灯、日光灯、筒灯、格栅灯、灯开关、插座、地插、面板、小型断路器（80A以下）、已安装的室内打铃议、控制器、接触器、安全指示灯、电动门控制器、吊扇、调速器、线槽板、开水器的小型故障处理、保持小型配电箱完好、低压线路故障处理等。

（2）楼宇内快开水龙头、面盆龙头、开水炉龙头、冲水阀、混水阀、卫生间坐便器盖、坐便器按钮、坐便器上下水、三角阀、DN50以下闸阀、DN50以下球阀等龙头、水管、阀门的修理与更换，×××元以下的管道漏水维修、地漏疏通、坐便器疏通、蹲便器疏通、小便挂斗疏通、台盆落水头维修、下水管维修、小型雨、污水管疏通、雨水管维修、给水管道保温检查、小型给水管道保温、室外平台广场雨水落水口检查清理等。

（3）楼宇内各种门锁（防盗门锁、塑钢门锁、木门锁、壁柜锁、抽屉锁、文件柜锁、钥匙、）的修理与更换；门、窗、家具及附属配件（纱窗、玻璃、搭扣、推拉窗月牙锁、把手、铰链、搭扣、插销、电脑桌轨道、办公桌拉手、文件柜玻璃、窗帘、窗帘轨道、窗帘挂钩）的修理与更换。

（4）楼宇范围内矿棉板、小型吊顶龙骨维修、小范围纸面石膏板、静电地板等维修，地砖局部维修、室内大理石局部维修、室内局部乳胶漆粉刷出新等。

（5）熟悉并掌握楼宇内部阀门位置以及控制区域，熟悉并掌握楼宇内配电箱、柜的位置以及控制区域，做好有突发事件发生时，能准确停水断电减免损失。

2、楼宇范围内的水电管理工作。

（1）水电管线维修管理：对于乙方管辖范围内的学校水电管线及设备元器件，乙方可以进行原样恢复式的维修，严禁实施私接水电、改造线路或线路增容等使学校管线发生变化的行为，如确有需要，应征得校方水电管理部门的同意并向其留存改造后水电管线图纸资料。

（2）水电巡检：乙方应做好分界点以下水电设施（各级配电箱、阀门、管线等）的巡检。若发生故障或用户报修，无论任何金额的维修项目或是否由乙方维修，乙方应在第一时间首接处理，现场判断后采取相应措施（直接维修、或紧急预处理后报相关单位），完成维修管理流程的封闭。严禁不受理或直接推诿至学校或其它管理单位。经查实属乙方巡检或首接处理不力导致设施受损、故障和影响扩大的，由乙方负责设备修复，校方不予承担维修费用，并将追究乙方责任。

（3）计费管理和节能：楼宇物业管理区域内所有水电消耗一般采取纳入学校公共支出或全额收费回收两种形式，其中直接用于师生教学科研、楼宇运行、学校管理办公等需要的水电费纳入学校公共支出，其它用于经营服务的水电费应由学校全额回收。对于实施水电能源费用指标管理或市场化管理的，乙方应对公共区域水电消耗负有责任，并以学校下達的楼宇公共区域能耗指标为目标进行管理，做好日常水电管控和节水节电工作，配合甲方做好水电计量收费、能耗数据报送等工作，严禁发生未经学校允许且无计量收费的经营服务类水电消耗，无长明灯和长流水，杜绝跑、冒、滴、漏等水电浪费现象。

3、一般设备设施维修与保养

负责楼宇内一般公用设施、设备的管理、维护。包括但不仅限于以下内容：

（1）负责设施设备的常规巡查与运行数据记录和管理资料的整理、保管工作；

（2）负责定期对设备设施的例行常规保养，如清洗、除锈、油漆、加油等；

（3）负责设备设施的小型故障处理工作（单件维修材料费低于500元）；

（4）负责设备设施的大型故障申报及配合工作（单件维修材料费超过500元）；

（5）负责维保单位的专业常规维保的现场管理、监督、签证及资料整理、保管等。

4、特种设备的专业维保（以电梯设备为例）

负责电梯系统的设备运行，维修养护。负责承担电梯系统的年检工作、两年一次的限速器检测工作、电梯日常巡查管理工作、电梯日常维护保养工作、电梯安全责任险的办理工作及这些工作任务所需的相应费用，同时还承担下表中的电梯维保材料、易损件及被核定为×××元以下的所有配件和材料的相关费用。

乙方应承担的电梯维保材料及易损件包括：门脚滑块、三角门锁、门吊轮、对重导靴、主轨靴衬、导轨润滑油、安全触板开关、限位开关、指令按钮、召唤按钮、熔断器、限速器开关、张紧轮开关、安全钳开关、被动门开关、门厅门锁开关、应急开关、照明灯泡、日光灯管、轿顶灯罩、棉布头、油漆、漆刷、黑胶布、黄蜡带、接线端子、横流风扇、继电器、电池、交流接触器、油杯/油毡、按钮导电胶、电阻、电容、五方对讲（话机及线）、轿内风扇、行程开关、挂滑轮、滑块、电门锁、门球、门皮带、皮带轮、缓冲器附件、导轨附件、安全触板附件、门机齿轮、链条及附件、机械门锁、重锤、重锤钢丝绳、电梯专用空调等。电梯维保材料及易损件以单件计算，包括但不限于上述内容。

（作者单位：南京工业大学）