不动产“奢侈税”解决高房价问题探析

唐亚天

(暨南大学　管理学院,广东　广州　510632)

不动产“奢侈税”解决高房价问题探析

唐亚天

(暨南大学管理学院,广东广州510632)

[摘要]文章主要通过对我国台湾地区不动产特种货物及劳务税(俗称不动产“奢侈税”)的产出背景以及实施效果的分析解读,探讨实施不动产“奢侈税”能否解决我国大陆地区的高房价问题。

[关键词]炒房；高房价；房产交易；奢侈税

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2016.17.128

1不动产特种货物及劳务税的定义及实施背景

1.1不动产特种货物及劳务税定义

台湾特种货物及劳务税是指在台湾地区销售、产制及进口特种货物或销售特种劳务,按规定课征特种货物及劳务税。特种货物包括了土地、房屋、小客车、游艇等六大类。而不动产特种货物及劳务税则是针对课税范围中的不动产交易方面,课税对象是持有两年以内非自用住宅的房屋及其坐落基地、依法合法建造的都市土地,课税主体为销售不动产的所有权人,具体措施是在其所有权转移时,1年以内的不动产按销售价格课征15%奢侈税,1年以上2年以内的课征10%奢侈税。

1.2不动产特种货物及劳务税实施目的和背景

台湾地区实施不动产特种货物及劳务税的背景正如台湾社会住宅推动联盟发言人彭扬凯指出,持有房屋的成本偏低,囤房囤地的成本低,利得税少,加上低利率不断供应“银弹”,让台湾成为炒房乐园。特别是台湾利率较低,懂得利用资本运作者,往往可以炒房。而所谓的“炒房”就是利用房价高涨的趋势,利用所掌握或者可以获得的房源,囤积居奇,再在短期内转手,获得利润。这种恶性交易的行为,无疑是在已经严重价格虚高的房地产泡沫上,又“搅拌”出更多的市场泡沫。此外,为了应对金融海啸,台湾当局鼓励海外资金回流救市、大降遗赠税,但大量回流的资金没有好的投资项目,纷纷投入房地产,客观上推高了房价[1]。

为了打击这种不当得利为目的的短期内异常所有权转移的不动产交易,即俗称的“炒房”行为,台湾当局实施了不动产特种货物及劳务税,以期实现其提倡的“居住正义”理念。

2不动产特种货物及劳务税的实施效果——基于正反两方面的分析

笔者认为,基于出台该税种的目的,研究不动产“奢侈税”是否达到了民众所期待的效果,应由房价在政策实施后是否有下跌趋势、房产交易量是否下降,以及民众的主观感受这三点为衡量标准。以下将从这三点标准出发,探讨不动产“奢侈税”是否达到预期的实施效果。

2.1税收实施后的房价水平变化

《特种货物及劳务税条例》颁布于2011年5月4日,并于2011年6月1日正式施行。但根据台湾当局统计数据显示,2011—2014年台北地区的平均房价节节攀升,并没有有效抑制房价畸高。2013年9月,台湾主计总处发布1—7月台湾实质月平均薪资为46786元新台币,约合人民币9747元。2013年台北平均房价为83.9万新台币一坪。也就是说,按照平均水平计算,想要在台北购买一套20坪(约合67平方米)的房子,需要约358.65个月,即29.8年。可见即使在政策出台以后,至少两年内并没有看到高房价有明显的下跌趋势。对于大多数进入职场不久的白领人群,想要在婚前拥有属于自己的不动产,仅靠工资收入是一件非常困难的事情。

2.1.1正面解读

众所周知,利益驱动机制使得房地产市场成为了孕育大笔快钱的温床,因此想要在数年内抑制房价上升是一件非常困难的事。虽然2012年到2014年,台北市平均房价的增幅为18.73%,相较于2009年到2011年26.74%的增幅,增幅已经有所放缓。但笔者并不认为增幅的降低完全取决于这项税收政策的出台,因为抑制房价上升要依靠于该地区的经济状况、政策状况、民生状况等一系列宏观经济环境,不可能完全寄托于一部出台不久的税收政策之上。当然,由于台湾当局重装出台的税收政策,引起了房价的震荡是必然的。

换言之,即使当前房价没有下降,也只能说明这是房地产卖方和买方进入到了政策的观望期,形成了一种博弈的状态。买方认为基于政策的变化,房地产商或是恶意炒房者迫于政策压力,一定会对房价进行调整,于是便等待高房价状况的改善,从而并没有立即顺应政策而购买不动产,而是进入了观望状态,因此不动产的需求量并没有在短期内大量上升,房地产交易主流仍是卖方市场。而卖方基于房源、地段、同行业等各方面因素,紧紧依靠买方的刚性需求,如部分新婚夫妇一定需要购置不动产等情况,不会轻易降价。这并不能说明这项税收政策出台本身没有效果,而是要相信其长期的作用效力,因为买方为了达到满足自己的购买需求、 卖方为了持续赢利,必然会有一方先行而动,打破博弈局面,使房价向下运动。

2.1.2反面解读

该项税收政策出台,预期的受益方应是民众本身。但是房价不降反升是最直观的事实,作为本应是政策受益方的买方本身,并没有立刻切实体会到这项税收带来的即时优惠,所以并没有通过这项政策达到降低房价的初衷。另外,基于炒房者的经济水平、房产资源、人力资源往往较佳,不动产“奢侈税”的推行并不能真的打击到他们的恶性交易：一方面,即使是短期的买方观望,但这对于没有贷款利息压力的置产型卖方显然没什么影响,他们可以选择短期收租、长期买卖套利赚取差价；另一方面,对于有支付房贷压力的卖方,本应是买家议价的好时机,却因为供应短缺形成卖方市场,成交价越来越高。尤其是新北市等优势地段,物以稀为贵,卖家惜售,成交价屡创新高。这点从2012年第一季度与上年同季相比,新北市房价上涨4.38%,高雄市上涨6.22%便可看出。所以在买方看来,不动产“奢侈税”来了,房价却不降反升,不免让人失去信心。

同时,财政政策本身是具有时效性的,如果实施两年都没有达成最直观的房价下调,那么税收政策想要发挥的效果本身已经具有滞后性。一项滞后发挥作用甚至无法确定是否可以发挥预期作用的税收政策,应该引起当局者的高度重视,重新审视。

2.2税收实施后的不动产交易量变化

从不动产交易量来看,在奢侈税实施一年以后,其房产交易量已呈现下降的情形,全年的房产成交量由2011年6月的5017套下降为2012年6月的3345套,下降幅度达33.33%。台北市的房地产交易在实施奢侈税以后的一年中,其成交套数减少幅度达三成以上。中正区的影响为最大,在实施奢侈税的一年中,其房产成交套数下降接近五成(49.03%),另有大安区与信义区,其降幅分别为41.65%与41.58%,而这三个行政区的房价则是居台北市房价的前三名,即使在房产成交套数相对较少的南港区、大同区、万华区和文山区,其房产成交套数的跌幅也分别达到17.76%、17.48%、17.47%、16.07%。

台湾2014年房市交易金额仅为3.7万亿新台币,比起2013年的4.7万亿元新台币,交易规模大幅减少1万亿元新台币：其中,大台北地区“北北桃”生活圈,房产交易金额就年减6793亿元新台币,受房市政策冲击最大,仅台北市、桃园市合计就减少了5000亿元新台币,是“六都”之中减少金额最多的2个区域[2]。台中市、高雄市房市交易金额分别年减1590亿元与955亿元,至于整体交易较为稳定的则在台南市,年减仅314亿元,市场交易在“六都”中表现相对较活跃[2]。

(1)正面解读

房产交易量的下跌,是这项税收政策起到作用的最直接体现。税收政策实施以后,从房产交易量的下跌不难看出,确实对部分房地产异常短期交易起到了打压作用。一些潜在的恶性炒房行为,忌惮于较高的短期交易课税,必然会减少或者停止计划的交易,从而使房价被压制。

(2)反面解读

由2011—2013年政策实施后的三年间的房产交易量综合观察,我们不能简单定量认为交易量有所下降,而应该从趋势、内容这两点进行详细分析。

一是交易量趋势变动分析。统计数据显示：虽然政策出台后,2012年不动产交易量2103230套相比2011年3489994套的交易量有所下降,但是2013年不动产交易量达到3869737套,比2011年更高,增长急速,呈现V字形走势。可见,不动产“奢侈税”只有极为短期的打击炒房作用,一段时间后,迫于对赢利的追求,基于部分买方的刚性需求,异常交易量无法得到长期压制,作用效力太短。

二是交易量的内容分析。由于不动产特种货物及劳务税的税款,呈现出“一刀切”的政策特点,即大多数只要是两年内的不动产交易,都将视作异常交易和潜在的不正当交易,而被征收至少10%的税。问题在于这可能直接导致了,由于个人特殊经济原因不得不在短期内抛售不动产或由于对房屋状况不满意而在短期内进行不动产交易为了改善居住条件的各种情况,并非恶意炒房行为,但却被迫承担高额税负,这对普通民众而言无疑是较为巨大的税收负担。为此,条例又明确规定了豁免征收的范围：①自住房屋。所有权人与其配偶及未成年直系亲属仅有一户房屋及其坐落基地,办理户籍登记且持有期间无供营业使用或出租者 ；②买一售一。符合前款规定之所有权人或其配偶购买房屋及其坐落基地,致共持有二户房地,自完成新房地移转登记之日起算一年内出售原房地,且出售后仍符合前款规定者；③销售与各级政府或各级政府销售者；④经核准不课征土地增值税者；⑤依都市计划法指定之公共设施保留地尚未被征收前移转者；⑥销售因继承或受遗赠取得者；⑦营业人兴建房屋完成后第一次移转者；⑧依强制执行法、行政执行法或其他法律规定强制拍卖者；⑨依商业银行抵押权或其他法律规定处分,或依目的事业主管机关命令处分者。

但同时,整个台湾地区非异常短期不动产交易行为并不完全包括于这九种情况之中,例如民众因子女就学或工作需求换屋、个人合建分屋出售等,这就要求执法机关在具体执行过程中再次进行特例的登记和补充,特殊情况特殊对待。但由于烦琐和特殊,当局不能保证所有被打击的短期房产交易均为不正当炒房行为,不能保证绝无“滥杀无辜”。

所以,如果没有一个适当的标准来界定炒房行为和短期正当不动产交易,那么这项税收政策将有潜在的鲁莽和有失公允的成分存在。此外,种种避税手段层出不穷,有法人预先调涨购房成本,将税收的负担转嫁到购房的普通民众身上,依赖于台湾地区民众的购房多数为刚需这一因素,致使人民未受其利、反受其害。地产商更采取惜售行为,致使供应量紧缩,使房地产市场低迷失业人口增加。另外,实行“奢侈税”后税收增值60亿元新台币,土地增值税与契税相对减少397亿元新台币,二者相比总税收减少337亿元新台币,致使无法提倡合理税负、居住公平这一社会理想。

3结论

综上所述我们不难看出,虽然不动产特种货物及劳务税出台的初衷是好的,但从实施过程、实施结果来看,可以说是一次不成功的税收政策尝试。解决房价过高、恶性炒房等房地产问题,不能期望于用一部课税的条例来解决一连串的房地产问题。但征收不动产“奢侈税”确实为调控高房价提供了一种新思路,新的尝试。

参考文献：

[1]连锦添,吴亚明.台湾房价10年高烧不退(记者观察)[N].人民日报海外版,2014-04-03.

[2]高旭.台湾房地产受政策冲击严重,去年房市交易冷清[EB/OL].(2015-05-07).中国新闻网.