珠三角城市老年住宅发展适宜性评价

潘　彤



珠三角城市老年住宅发展适宜性评价

潘彤

摘要：老年住宅的开发建设逐渐被房地产开发企业重视和关注，尤其在行业整体调整、发展速度减缓的背景下，企业资源配置的科学性和准确性直接影响到企业的生存和发展。为协助房地产开发企业在老年住宅开发投资方面实现科学决策，通过建立老年住宅发展适宜性评价体系，运用TOPSIS模型对珠三角城市老年住宅开发的适宜程度进行计算分析，为企业对老年住宅的开发投资实践提供参考。

关键词：经济评价；老年住宅；TOPSIS模型

老年住宅指房地产开发企业根据所在地区老年人的生理、心理和社会活动需求推出的适宜老年人居住并能为老年人的健康提供良好基础设施保障的住宅产品。与普通住宅相比，老年住宅不仅要关注老年人的居住环境，也要关心老年人的心理感受，重视周边配套设施、尤其是医护体系的完善状况。老年住宅的特殊性决定了其发展适宜性评价体系与普通住宅的发展适宜性评价体系有别。

一、老年住宅的特征及发展目标

（一）老年住宅的特征

老年住宅的消费对象固定，产品特殊，同时具有商品与社会福利的双重属性。这种双重属性，决定了老年住宅必然呈现一种独有的特征。

1.老年住宅是房地产产品的一种类型

老年住宅是生活性房地产的基本组成部分。老年期是人的身体机能自然衰退的阶段，这段时间人们对生活质量的要求会更高。因此，老年住宅产品在选址规划上要求距离公共设施较近，尤其是要求靠近医院。老年住宅在规划设计方面既要求区内实现人车分流，又要具备人际交流的公共空间和环境。在建筑空间布局上，住宅产品要体现老人的自立性、健康性和安全性，设备设施要符合老年人的人体尺寸和生理、心理特点。老年住宅的物业服务要求负责住宅产品后期养老设施的运营和管理等。目前，市场极度缺乏这种房地产形式，大量老年居住需求得不到满足。

2.老年住宅市场的经济基础是个人储蓄和社会福利

根据消费和储蓄生命周期理论，老年人退休后的消费可以依靠就业期间的个人养老储蓄继续进行。从资源配置角度，老年住宅的经营活动既要反映老年住宅的资源稀缺性，又要体现其劳动耗费，也就是老年住宅发展必须以养老储蓄作为经济基础。但是，随着人口老龄化的加剧、家庭规模趋于小型化、“4-2-1”的家庭结构例越来越高，使得传统的家庭养老方式越来越无法承担养老的重任，家庭养老趋于向社会养老过渡。社会养老是由国家和社会为老年人提供生活保障和必要的福利设施和服务，承担起养老的主要责任。按照福利经济学理论，国民收入分配愈是均等化，社会经济福利也愈大。国民收入分配均等化就是国家通过税收政策把向富人征得的税款用来举办社会福利设施，让低收入者享用。这是老年住宅社会福利属性的基本依据。

3.老年住宅的规模化发展倾向显著

老年住宅的规模化发展倾向显著。一方面，老年人对住宅需求的差异要远小于年轻人对住宅需求的差异。另一方面，无论是福利性养老，还是商业化养老，都使老年人的养老需求以及对老年住宅的需求趋于一致，表现为老年住宅的规模化发展倾向显著。然而，老年住宅的开发过程中涉及范围广、营运过程复杂。老年住宅项目开发的适宜性对于房地产开发企业来说是一个困难的选择。笔者将在老年住宅发展的适应性评价方面予以定性和定量的探讨分析，为房地产企业在老年住宅项目决策时提供参考依据。

（二）老年住宅发展目标分析

老年住宅的发展目标，是以构建适宜老年人居住的生态环境、健康环境、物质生活环境、精神文化环境、安全环境的可持续发展为原则［1］，以城市的经济发展为导向，促进房地产产业结构优化；以服务养老需求为目标，满足老年人群的居住需求，提升老年住宅的养老功能。

1.满足日益增长的老年居住环境和建筑需求

我国现有的老年居住设施主要以社会福利院、老年公寓以及商业开发的老年社区为主。从投资和经营主体划分，目前大致有政府办养老院、政府投资个人运营型老年公寓、社会办老年公寓和企业投资型老年社区等几种类型。这些类型的老年住宅在服务设施、资金来源、经营管理等方面各有异同，发展状况也各有差别。总体来说，现有的老年住宅项目无论在选址规划、户型设计、设施建设，还是老年服务从业人员的服务管理水平方面都与真正意义上的老年宜居住宅相差很远。真正符合老年住宅要求的房地产项目比较少，形成地产规模及产业集群的养老房数量不多。因此，老年住宅发展的首要目标就是要满足日益增长的老年居住环境和建筑的需求。

2.增强城市经济发展能力

房地产业发展与经济发展速度密切正相关，当经济发展速度发生变化时，房地产业呈现出萎缩、停滞、稳定和发展等不同状态［2］。房地产业的发展也可以促进城市经济的发展，是城市建设的基础和实现城镇化的重要途径。房地产业具有强烈的经济拉动作用，可以促进和带动其他相关产业的发展。老年住宅作为房地产住宅产业的组成部分，同样也可增强城市经济发展能力。

3.促进房地产产业结构调整与升级

房地产产业结构调整升级的重要内容，就是产业内部资源配置过程中充分优化其产品结构与市场需求的比例，专业化开发、品牌化经营和精细化管理将成为房地产经济发展的新常态。老年住宅的开发建设，无论是产品专业化程度还是物业服务管理水平，都不能有效满足市场需求。加强老年住宅开发建设的力度，探索老年物业服务的规律成为促进我国房地产产业结构调整与升级的另一个发展目标。

4.提高社会对人口老龄化的应对能力

养老服务产业由老年住宅地产业、老年医疗保健业、老年护理服务业和老年商品组成。老年住宅产业是依托第一、第二和传统的第三产业派生出来的特殊的综合性产业，具有明显的公共性、福利性和赢利性，也是养老服务产业中的核心产业。养老服务产业的形成是以老年住宅为核心产业的轮轴式集群，通过发挥老年住宅区域的极化效应和示范效应，吸引外围相关产业和服务机构向集群中心聚拢，最终形成以老年住宅地产为载体的养老服务产业集群，从而提高整个社会应对人口老龄化的能力。

二、老年住宅发展适宜性评价体系与指标设定

老年住宅发展适宜性评价分析过程中，应该根据老年人生活的需要，结合环境、经济、社会、历史人文等多方面的综合考虑，在发展目标下将经济性、市场性、社会性等单因子进行对比、叠加，确定各因素对发展目标的综合影响，形成老年住宅开发建设适应特定地区的经济、社会和环境发展要求的评价体系［3］。

（一）产业经济适宜性评价及指标设定

1.区域经济发展的影响

住宅产业的投资能够有效促进国内生产总值的增长，带动住宅产业的发展。我国的新型城镇化建设规划以城乡统筹、城乡一体、产城互动、节约集约、生态宜居、和谐发展为基本特征。城镇化的核心是提高包括老年人居住质量在内的城镇生活质量。区域经济发展对老年住宅发展适宜性指标可以用人均国内生产总值和城镇化率作为评价指标，评判区域经济发展对老年住宅发展适宜性的综合影响程度。

2.住宅产业发展的影响

老年住宅发展作为住宅产业结构调整和升级的重要环节，其发展适宜性取决于住宅产业的发展程度。房地产业越发达的地区，老年住宅开发建设的水平也越高。同时，区域内住房的价格与居民收入之比也对区域内的住宅产业有反向的直接影响。一个地区居民的居住环境和居住条件受房价收入比的约束。其值越高意味着居民购买住宅的难度越大，对老年住宅的发展越有负面影响。住宅产业现状对老年住宅发展适宜性的影响评价，可以用区域内万人住宅开发投资比例以及该区域房价收入比来进行比较判断。

（二）市场需求适宜性评价及指标设定

1.人口及家庭经济状况的影响

在我国，受城镇化率的不断提升以及家庭小型化趋势的加速等因素的影响，人口老龄化对住宅市场总体需求的负面影响不会很快显现。同时，市场上老年住宅产品供需结构性失衡问题逐渐突出，在老年人口数量不断增长，养老观念改变的趋势下，适合老年人居住的住宅产品数量少、形式单一，无法满足老年住宅市场需求。因此，人口老龄化程度越高，对老年住宅的需求越旺盛。家庭经济状况也决定了老年住宅市场的发展。只有消费群体具备一定的购买力，才能将消费需求欲望变成现实。区域内家庭经济收入越高意味着对老年住宅的需求越大。人口因素的评判指标可以用城市的老龄化率来比较，家庭经济状况分析则可以用城市在岗职工人数比例状况来评价。

2.养老条件适宜性的影响

由于老年人体衰多病，身体正常功能逐渐减退，因此区域内的医疗条件好坏成为衡量老年人生活适宜性的一个重要参数，也成为评判老年住宅是否适宜的主要评价内容。老人的生活质量与老年人经济收入密切相关，区域内老年人退休收入的高低也会影响老年住宅的发展。这一影响因素可以用城市万人医院床位数和居民全年收入中的财政转移支付金额（主要是退休收入）来评价其影响程度。

（三）社会环境适宜性评价及指标设定

1.社会福利和养老保险的影响

老年住宅具有商品与福利双重属性。我国人均GDP已经跨过3 000美元大关，属于中等收入国家。国家应该反哺老年国民，增加社会福利投入，让老年人“老有所养、老有所乐”。同时，老年居民通过自身年轻时期的财富积累，年老丧失劳动力后可以将青年时积累的财富用于养老。这一影响因素可以用城市养老院的床位数和城镇职工基本养老保险覆盖率这2个指标来评价其发展的适宜状况。

2.居住环境的影响

老年住宅对居住环境的要求主要从健康安全的角度考察。比如，城市绿化情况、水质状况、尤其是空气质量情况更应成为老年住宅最为关注的指标。老年人在退休生活中对文化娱乐活动的要求较高。因此，居住环境适宜性对老年住宅发展的影响，可以用城市空气质量排名和城市公共图书馆图书藏量来比较评价。

综上所述，笔者构建的老年住宅发展适宜性评价指标体系见表1。

表1　老年住宅发展适宜性评价指标体系

三、基于TOPSIS模型的珠三角城市养老住宅开发适宜性评价

珠三角城市群由9个城市组成，各个城市的人口与社会经济发展宏观水平、城镇化程度、居民消费水平、服务业发达程度各不相同，老年住宅发展的适宜程度也有所不同。笔者通过TOPSIS模型对珠三角9城市老年住宅开发适宜性进行评价。

第一，建立原始数据矩阵。设有n个评价对象，m个评价指标，则评价对象的多指标评价矩阵为X= （Xij）mn。

第二，同趋势化处理，规范化矩阵。若在原始样本中，各评价指标对评价结果既有正向影响（效益型指标），也有负向影响（成本型指标），则需要将这些正负双向影响指标处理成同向影响指标。正向和负向指标可分别采用以下方法进行转换，即：

最终，形成规范化矩阵Z=（Zij）mn。

第三，确定评价指标理想解。根据规范化矩阵Z，找出评价对象各指标的最优解和最劣解。其各列最大、最小值构成的最优、最劣向量分别记为：

Z+=（Zmax1，Zmax2，Zmax3，…，Zmaxn）

Z-=（Zmin1，Zmin2，Zmin3，…，Zminn）

第i个评价对象与最优、最劣方案的距离分别是

根据上述计算方法和步骤，得出珠三角9市老年住宅发展适宜性评价指标数据见表2。

依据上述分析对珠三角城市老年住宅发展适宜性排序，具体结果见表3。

表2　珠三角9城市老年住宅发展适宜性评价指标数据

表3　珠三角9城市老年住宅发展适宜性排序

四、结论

珠三角9城市老年住宅开发发展的适宜性分成3个档次。第1档次是深圳和广州。深圳老年住宅的开发优势在于其雄厚的经济实力和优良的社会环境状况。深圳的城镇化率达到100%，人均GDP、居民收入中转移性收入、公共图书的藏量、优良的空气质量等因素对老年人的吸引力巨大，潜在的客户群体和有效购买力巨大。广州老年住宅发展优势在于超级的医疗资源、宽幅的养老金覆盖面和城市深度老龄化社会状况，以及强大的产业经济实力。这些因素使得市场有能力引导老年住宅项目的开发和发展。第2档次是东莞、惠州、佛山、珠海和中山。这5个城市在经济发展、市场需求和社会环境方面各有发展优势，同时在各项因素中没有特别的短板。东莞突出的是城市文化环境建设与养老保险覆盖率2项指标，老年住宅发展的社会环境评价较好；惠州的房价收入比和空气质量指标突出，其老年住宅发展在价格和自然环境方面有优势；佛山的城镇化率与千人养老床位数率较高，它的老年住宅发展驱动力体现在区域经济发展和养老服务能力方面；珠海的人均GDP和在岗职工人数比指标值较高，亦即这个城市的老年住宅发展潜力在于市场的有效需求充盈；中山的特点在于房地产业发展和退休人员较高收入为老年住宅的发展提供支持。第3档次是江门与肇庆。这两座城市老年住宅发展的问题主要在于区域经济的发展相对滞后，人均GDP、在岗职工人数比、养老保险覆盖率都位列9城市之尾，成为影响老年住宅发展适宜性的主要因素。大力发展区域经济，提升居民就业水平和经济收入是提高这两座城市老年住宅发展适宜性的有效途径。

参考文献：

[1]李珊，杨忠振.城市老年宜居社区的内涵和评价体系研究[J].西北人口，2012（2）.

[2]罗龙昌.发展房地产业与优化产业结构[M].北京：经济管理出版社，2000.

[3]徐瑞.城市居住用地开发适宜性评价研究[D].青岛：中国海洋大学，2011.

（编辑：唐龙）

作者简介：潘彤（1963-），男，副教授，广东女子职业技术学院（广东广州511450）管理系主任，研究方向为房地产经济。

收稿日期：2015-12-30

中图分类号：F293.3

文献标识码：A

文章编号：1673-1999（2016）03-0062-04