新旧房地产规范对照差异浅析

郑伟俊，陈泽华

( 1．广东轻工职业技术学院经济系，广东广州510310; 2．潮汕职业技术学院经管系，广东揭阳515343)



新旧房地产规范对照差异浅析

郑伟俊1，陈泽华2

( 1．广东轻工职业技术学院经济系，广东广州510310; 2．潮汕职业技术学院经管系，广东揭阳515343)

［摘要］随着房地产估价行业的发展和估价实践的逐层深入，估价难点和疑问不断出现，客观上需要估价规范的指导和帮助，新的房地产估价规范国家标准应运而生。与原规范进行对照，结合目前估价现实状况，从估价原则、估价程序、估价方法三大方面进行分析，探讨调整后的规范对房地产估价工作实践以及行业发展的影响。

［关键词］房地产估价规范;估价原则;估价程序;估价方法

我国房地产估价行业开始于二十世纪中期，伴随着房地产业的繁荣发展，作为中介服务行业的房地产估价逐渐发展起来，行业规模不断扩大，估价实践也逐层深入，出现了新的估价难点和疑问，客观上需要估价规范的指导和帮助。时隔十六年之后，住建部对原有房地产估价规范( GB/T50291 -1999)进行了重新修订。

一、估价原则

新旧规范在估价原则上的差异主要体现在以下三点:

2．最高最佳使用原则在新规范中须同时满足四个条件:法律上允许、技术上可能、财务上可行、价值最大化［1］1。实践中往往忽视法律上允许，甚至认为与合法原则是冲突的，新规范进一步厘清了概念。另外在最高最佳使用原则下，估价师是站在房地产权利人还是意向取得者的角度，对估价对象依法享有的开发利用权的理解也会存在不同，因此新规范进行了区分。

3．新规范针对评估实践中大量存在的房屋登记用途、土地登记用途及规划用途之间不一致，同一房地产按照不同用途进行估价时价值存在差异较大等情况提出相关指导意见: ( 1)在有政府或相关部门认定的情况下，应按政府或其他相关部门认定的用途进行估价; ( 2)没有政府及相关部门认定的用途，存在上述不一致，可根据估价目的或最高最佳利用原则选择其一进行估价，对于实际用途与房屋登记用途、土地登记用途、规划用途不一致的，应根据估价目的合理确定估价所依据的用途。该意见的提出对房地产估价师在房地产估价特别是国有土地房屋征收评估中规避自身风险具有重大意义。

二、估价程序

新规范增加了受理估价委托、审核估价报告、交付估价报告三个步骤(见表1)，其中估价委托中明确了估价委托书、估价委托合同的签订要求，除采用批量估价的项目外，可以只有一名估价师全程参与、实地查勘、撰写报告，但报告签署必须两名［1］2。

目前的估价实践中，许多中小估价公司一般的工作安排仅仅是让估价助理去现场进行查勘、交付报告等，而估价师仅对估价助理的工作进行规范，审核修改其估价测算底稿和估价报告的内容，这种工作安排减轻了估价师的工作强度，但客观上给整个估价工作项目带来一定的风险。首先，实施估价程序本身是为了保证估价结果的准确性，缺乏现场查勘的环节会造成对整个估价结果的把握不足;其次，相对于估价师，估价助理无论是估价理论还是估价经验都是不足的，这在实践中可能导致查勘过程中的遗漏，如果由于估价助理责任心不足等主观原因而不在估价结果报告中进行风险揭示，估价师就可能无法发现问题。由此新房地产规范中要求，除采用批量估价项目外，签字的两名估价师均要完整参与估价程序，承担对整个估价鉴证工作的责任。

另外，对于价值时点，在回顾性估价及预测性估价中，新规范可以用周、旬、月、季、半年、年等表示，不再硬性要求具体到日。

表1估价程序对照Tab．1 Comparison of appraisal process

在估价程序各个环节中，新规范比原规范更加细致。如资料收集方面，由于估价实践中存在以假证或者复印件隐瞒估价对象权属状况的现象，新规范明确提出当估价委托人为估价对象权利人时应查看权属证明原件、核对复印件，不得仅凭复印件进行判断或假定权属状况。实践中经常出现委托方对估价项目的时间性要求严格，而估价对象的权属资料暂时无法取得的情况。估价公司出于承接业务的意愿，没有详细合适地查验权利人的权属证明原件，仅仅核对其提供的复印件，个别委托方出具虚假估价项目权属证明复印件获取估价机构估价报告。新规范对这种行为进行了进一步规范，通过核验程序降低执业风险。

在实地查勘方面，新规范要求估价人员拍摄内外部状况和周围环境状况影视资料，制作实地查勘纪录以真实客观反映估价对象并签名加以确认，对于估价对象存在房屋安全、环境污染、建筑面积等估价专业以外的问题，需要借助其他相关专业机构或专家的意见，也需要在估价报告中进行说明;无法进入内部查勘时，要求在估价报告中具体说明并分析原因，内部状况则作为估价假设在报告中说明。新规范这一部分内容借鉴了《资产评估准则——利用专家工作》，对于超过估价人员专业能力范围的业务，要借助外部专家。对于日益复杂的估价业务，如城市更新中涉及年代久远又缺乏权属原始证明的房产评估，面积大小的确定是估价机构绕不过去的问题，按照以往的处理方式，仍以政府相关文件为准，但存在专业性不足等问题，新规范中的明确要求使得估价机构在完成相关工作时底气更足，规范了工作流程。

对内部审核流程进行规范，要求机构在交付报告前要对内容和形式进行审查核定，形成审核记录，记录相关意见、结论、日期及人员，通过内控的方式规避房地产估价师及估价机构潜在的风险。

设年发电效益和年运行管理费用在泵站有效寿命内为定值，假设资金年利率为5%，设备使用年限按30年计。采用动态分析法计算江都三站3种发电运行方式净效益终值，结果见表 1。

三、估价方法

新规范对这部分内容进行了较大细化和调整。

1．增加对比较法、收益法、成本法、假设开发法等估价方法的适用性分析，针对方法选用作了详细讲解，也对原规范中的“宜选用两种方法”进行了修改。明确若估价对象仅适用一种估价方法进行评估，可只选用一种估价方法进行估价;适宜选用所有适用估价方法进行估价则不能随意取舍，必须取舍则应在估价报告中说明并陈述理由。

修改后的新规范在估价方法的选用上比原规范更加灵活，对于客观上无法采用两种方法的估价对象，进行估价时不再强制要求，但增加了对估价方法的适用性分析，所有能使用的估价方法都不能随意取舍更是体现了新规范的核心精神——作为采取了严谨估价程序后的各种估价方法应该能对估价的结果进行相互印证。在估价实践中特别是在一线城市，租售比不正常导致收益法估价结果与市场法得到的估价结果客观上存在较大差异，该差异性显然不属于估价对象不适用收益法，因此在对估价结果的取舍上需要结合所在城市的具体情况加以分析说明，而不是一笔带过。

2．原规范中的市场比较法修订为新规范的“比较法”，步骤也不尽相同(见表2)，调整了不宜选为可比实例的情况(见表3)。

表2市场比较法估价步骤对照Tab．2 Comparison of appraisal process of market comparison approach

表3不宜选为可比实例的情况对照Tab．3 Comparison of unsuitable for similar property

1999年原规范实施，估价业务仍比较传统，而实施16年后，随着计算机网络的广泛应用和市场交易的活跃，市场法能够收集的案例较之以前更加详实，因此采用精细化管理思想来收集和细化相关标准也成为了新规范出台的必然原因。例如新规范细化了原有的调整幅度和调整后各比准价格的比例关系，明确经修正和调整后各个可比实例价格中最高价与最低价的比值不宜超过1．2;增加了根据修正调整后各个可比实例差异程度、与估价对象相似程度、可比实例的可靠程度，选用简单算术平均、加权算术平均等方法计算比较价值等等。

3．房地产估价师对于基本估价方法——收益法的运用已经非常熟练，因此新规范对收益法调整了估价步骤(见表4)，将不同的估价内容区分为全剩余寿命模式和持有加转售模式两种，持有期则借鉴国际上通用的做法，按照5年到10年的期限加以确定，同时针对商服型房地产、生产型房地产及自用或尚未使用的房地产各种情况下的净收益，细化收益法模型。原规范用房地产合一收益法测算时，对于土地剩余寿命长于建筑物经济寿命的情况仅采用孰短原则加以判断，直接采用建筑物经济寿命作为收益期，忽视剩余期限土地使用权价值;新规范则增加了自收益期结束时起计算的剩余期限土地使用权价值规定，考虑的内容更加完整，客观上也要求房地产估价师需更深入地掌握土地估价内容。

表4收益法估价步骤对照Tab．4 Comparison of appraisal process for income approach

4．在旧规范中，成本法没有进一步细化土地成本的构成、土地成本及建筑物重置成本的测算方法，估价师在采用成本法测算时缺乏相关指导［3］;新规范对上述内容进行细化和修改，使估价师对不同地区、不同类型土地成本的测算更有针对性。原规范中双倍余额递减法借鉴会计中关于固定资产加速折旧方法，但在估价中很少运用，主要体现在房地产作为生产性用房这一方面［4］，而实践中对于该类型加速折旧的一般是采用缩减其经济寿命的处理方式，因此新规范给予删除，并明确提出建筑物折旧计算可选用年龄—寿命法、市场提取法及分解法等更具操作性的方法。

5．新规范大幅调整了原规范中假设开发法的估价步骤，新增假设开发法估价前提(业主自行开发前提、自愿转让前提及被迫转让前提)，并需要根据估价目的、估价对象所处开发状态进行选择［5］。

假设开发法运用于在建工程上时，由于原规范对估价前提没有相关规定，因此在估价实践中一般以业主自行开发或自愿转让前提进行假设，大多数估价技术报告里面也未对相关假设前提进行描述，这种处理方式在房地产估价对象价格处于相对稳定的状况下是合理的，但如果房地产市场发生重大变化则显然不适应上述前提。假设某商品房建设期需3年，估价时点已建设2年，由开发商续建完成只需1年。但如果该在建工程要被人民法院强制拍卖或变卖，则还应加上由现开发商转为其他开发商“换手”的正常期限，例如需要办理有关变更等交接手续，相当于产生了一个新的“前期”。假设需要“换手”的正常期限为0．5年，则该在建工程的后续建设期为1．5年。在“换手”的情况下，不仅会有上述的一个新的“前期”，通常还会发生新的“前期费用”，因此，在估算后续必要支出时，还应加上这部分“前期费用”，显然在建工程需被迫转换的前提下，其评估价值与正常的在建工程评估价值是有差别的［6］。

采用假设开发法进行测算在建工程价值时，不能不顾估价前提，以上被迫转换的情况下，就要增加新的“前期费用”这一项。另外新规范还对开发经营期、后续必要支出、静态和动态分析法中各项参数的计算进行了说明。

四、结语

本文从估价原则，估价程序及估价方法等三方面对新旧规范进行对照，并结合房地产估价实践进行分析，总体而言新规范体现了以下特点:

1．随着估价原则细化和深入，房地产估价师职业操守要求更加严格，这对目前房地产估价行业的独立客观公正性的提高有着极大的帮助;

2．强调实施估价工作程序的完整性，以程序正义性逐渐实现工作成果的真实性，信息披露要求更加严格，使得估价报告内容更加专业细致，同时也有利于估价时规避执业风险，提高估价师的社会地位;

3．各项新兴估价业务乃至咨询业务的发展，客观上需要估价方法尤其是估价模型的深化和修正，这对房地产估价师的理论知识掌握、个人整体素质要求更高，客观上能促进房地产估价行业的长远发展。

参考文献:

［1］GB/T50291 -2015，中华人民共和国国家标准房地产估价规范［S］．北京:中国建筑工业出版社，2015．

［2］GB/T50291 -1999，中华人民共和国国家标准房地产估价规范［S］．北京:中国建筑工业出版社，1999．

［3］翁洁岚．浅谈《房地产估价规范》在实践应用中遇到的问题［J］．商业文化(学术版)，2008，( 12) : 262．

［4］李安明，赵四海．贯彻《房地产估价规范》与建立估价质量管理体系［J］．中国房地产估价师，1999，( 5) : 4 -8．

［5］刘宇．新旧房地产规范差异［EB/OL］．( 2015 - 11 -20)［2015 - 12 - 10］．http: / /www．sxjhpg．com/news/? 201511n3 -599．html．

［6］柴强．在建工程抵押估价报告应当明确估价的三个前提［EB/OL］．( 2009 - 03 - 06)［2015 - 12 - 10］．http: / /www．examw．com/fdc/Policy/fudao/46883/．

(责任编辑:杨成平)

Comparison of New and Old Real Estate Appraisal Code

ZHENG Wei-jun, CHEN Ze-hua

(Economic Department, Guangdong Industry Polytechnic, Guangzhou 510310, China;
Department of Economy and Mangement, Chaoshan Vocational and Technical College, Jieyang 515343, China)

Abstract:With the development of real estate appraisal industry, the new real estate appraisal code emerges in time．This paper intends to compare the new code with the old one, analyze appraisal principle, appraisal process and appraisal method, and explore its influence on development of real estate．

Key words:real estate appraisal code; appraisal principle; appraisal process; appraisal method

作者简介:郑伟俊( 1981—)，男，广东汕头人，硕士。研究方向:房地产经济。

*收稿日期:2015 -12 -15

［中图分类号］F293．31

［文献标识码］A

［文章编号］1008 -4940 ( 2016)01 -0027 -05