中国房地产调控政策背景下的道德风险防范——基于房地产二级市场的分析

刘振华　社会科学文献出版社



中国房地产调控政策背景下的道德风险防范——基于房地产二级市场的分析

刘振华社会科学文献出版社

摘要：本文从近年来中国政府出台的房地产调控政策角度出发，对房地产二级市场中参与主体可能存在的道德风险及其造成的负面影响进行了分析，在此基础上提出房地产市场道德风险防范对策和办法。

关键词：房地产道德风险调控政策

一、引言

改革开放以来，随着中国经济水平的不断提高，城镇住房制度改革和城镇国有土地使用制度改革的出现和深入推进，人们的住房增量需求、改善需求居高不下，进而促进中国房地产业的飞速发展，成为国民经济的支柱产业，对我国经济持续增长、人民生活不断水平发挥了重要作用。然而，房价飞速攀升进入了一个非理性区间，这将对国民经济产生了不良影响，国家陆续出台了一系列调控政策，以规范房地产业市场标准，稳定房地产价格，抑制房地产泡沫持续扩大，以求达到稳定国民经济目的。

二、中国房地产调控政策下的道德风险现状

（一）中国政府房地产调控政策

自2008年底以来，房地产调控政策从宽松转向紧缩，且紧缩程度不断加码。限购、限贷、差别化信贷、营业税、个人所得税、房产税等一系列政策组合拳，抑制了各种投资投机性需求，稳定房价，消化泡沫。

（二）房地产二级市场中的道德风险

当前，由于中国二手房市场处于发展阶段，市场进入门槛低，造成二手房相关从业人员业务水平以及二手房服务机构的资质水平参差不齐，增加了二手房市场的道德风险，影响了二手房市场的正常运行，可能出现的道德风险涉及到二手房贷款市场、二手房交易市场、二手房交易市场

1.二手房贷款市场道德风险

道德风险通常是指交易双方签署交易合同后，交易一方利用信息优势在实现自身效用最大化时发生有损于另一方的行为。依据道德风险可能发生的时间点，可将道德风险划分为签约之前的道德风险与签约之后的道德风险。其中，签约之前的道德风险主要是指在贷款操作过程中，商业银行内部的股东层与经理层之间存在委托代理问题，导致作为代理人的经理层为实现自身利益最大化，发生私下违规操作的行为；签约之后的道德风险主要是指借款人获得贷款后，将贷款资金转移到高风险的劣质项目，以博取高收益，且在主观上存在不还款的强烈意愿。

从近几年紧缩政策来看，政府密集调控，但实际上这几年来中国的房价仍旧居高不下，人们买房的压力依然巨大，并且还由此衍生出了为应对这些房产调控政策而道德风险，比如“假交易、假首付、假房价”。

“假交易”是指部分人为解决资金方面的问题，套取期限较长、利率较低的二手房按揭贷款而做出的只是手续上的交易，而实际上并没有真实买卖的行为；“假首付”就是买卖双方没有按照银行风险管理的有关规定在贷款申请前按照评估价格的一定比例进行现金实际交割的行为。这种行为通常有两个目的，一是骗取贷款，二是用其他手段，诸如提高房价或私下协议的个人借贷等手段来减少买房人的资金负担；“假房价”是指买卖双方为获取银行贷款而蓄意在借款申请中填写或高于或低于房屋交易价的价格。“假房价”的出现，通常是提高房屋价的居多，一是为骗得更多的贷款，二是为解决买方拿不出首付款的困难。也有故意降低交易价格的，其风险点是在“假交易”方面，骗贷者采取此手段可以让审查审批工作人员产生风险小的判断，通过审查审批顺快。

2.二手房交易市场的道德风险

二手房交易主体中的买卖双方为了规避政策限制，利用宏观调控政策中可能的道德风险敞口堂而皇之的进行买卖交易，在一定程度上导致了政策调控的失效，进而达不到调控目的。

“新国五条”其中最引人关注也最引起争议的一条规定“对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征”。此房产税的规定既出，网络便盛传通过“假离婚”来避税的对策：首先，买卖双方夫妻离婚；接着，卖方房主与买方异性结婚，房产证上加上对方名字，然后再离婚，房屋归属买方异性；最后一步，买卖双方夫妻各自复婚。这一条房产税的宏观调控政策造成的负面作用下，以“假离婚”逃税的夫妻突然增多，不少地区的离婚率都出现了大幅上涨。

3.房地产二级市场经纪人的道德风险

由于二级市场经纪人与委托人存在信息不对称、诚信缺失、监管不当等原因均会导致出现道德风险。其中可能出现以下四种道德风险：

第一，双向委托风险。由于房地产交易涉及金额比较大且信息较多，手续也相对复杂，导致经纪人与买卖双方均构成委托代理关系时，利益不完全重合。经纪人有可能利用信息上的有利地位赚取超额租金、委托价和成交价差额的条件，如签订“阴阳合同”等。第二，资金控制风险。我国房地产经纪行业发展尚未成熟，准入门槛低、整体诚信水平低，具体到各企业诚信水平更是参差不齐，缺乏有效监管。第三，质量风险。房地产作为特殊商品，购买者仅能据初级质量做出购买与否的决定，在购买后使用一定的时间才可能发现房屋质量的真实水平，且经纪机构一般不承担二手房的质量责任，由购买者完全承担房屋质量风险。第四，信息不对称。目前国内房源信息发布渠道尚未统一规范，个人难以核实区位、配套设施、产权、交易状态等信息。经纪公司常以优质房源信息吸引客户上门后，再借故推荐其他的房源，或看房时以其他房屋冒名顶替，或隐瞒房屋存在的不完全所有权利、限制性物权，或哄骗顾客仓促做出不理性的决定。同时，由于专业知识和信息的不对称，使经纪人可能抬高房价或压低房价使委托人承担价格风险。

（三）房地产信托中的道德风险

房地产信托一般是指以房地产及其相关资产为投向的资金信托投资方式， 信托公司作为受托人遵循信托的基本原则， 将委托人委托的资金以贷款或入股的方式投向房地产以获取收益， 并将投资收益按比例分配给投资者。由于委托代理关系中存在着目标不一致、信息不对称、契约不完全和责任不对称四大问题， 代理人和可能为了

自身利益最大化而降低努力程度或者损害委托人利益，并导致房地产信托违约事宜发生。

三、防范道德风险的对策与建议

（一）针对信贷市场的道德风险防范对策

首先严格审查交易人身份，防范“假交易”发生；其次要对资金凭证加强审核，杜绝“假首付”出现；再次要重视对房价的实地调研，消除“假房价”现象出现。

（二）调整佣金支付方式和水平，降低信托从业人员的道德风险

目前房地产信托业佣金水平一般为总交易标的1-3%， 而房地产信托项目的交易额都相对来说很大，在巨大的利益诱惑面前，信托及相关从业人员更加注重自己的业绩达成，而对项目本身潜在的风险大意麻痹，更有甚者丧失了本有的职业道德，纯粹冒险牟取个人利益，长此以往，将对房地产业以及社会稳定带来极其严重的危害。所以，行业的佣金制度应适当调整,比如，对佣金的提取可以在约定的计划期限分批支付，在初期，中期、末期按照3成、3成、4成的支付比例给予支付，目的是将从业人员的个人收益与项目的安全顺利完成挂钩，即只有当计划期没有发生违约情况下，相关人员才能获取全部应得收入，从而防范项目代理人为在短期内实现个人的最大利益而对委托人造成的各种道德风险行为。

（三）建立健全房地产经纪行业监管制度

第一，要建立经纪人责任制度，对于经纪人出现的违规行为，要受到相应的行业处罚，直至吊销其执业资格。第二，建立公正权威的房地产信息发布平台，由政府出面建立此信息平台，平台将对各类项目的成交价格、各项收费标准，交易的操作程序以及相关合同的条款明细及时透明公开，方便个人查询相关信息，进而降低其中的信息成本，防范信息不对称造成的道德风险。第三，要将行业准入标准以及从业人员素质提到新的高度，完善行业从业的相关制度以防范经纪人的不正当行为。第四，建立健全行业信用数据库。为了更好的防范诚信缺失、道德风险必须建立专门的数据库对经纪公司进行信用监管、评审、归档，对不良记录的机构及个人行为要设计合理的行业标记与禁入办法。第五，建立完善行业评价制度标准。监管部门要综合审查各经纪机构资质，除了基本审核因素外，还应对其日常交易量以及被投诉情况进行重点检查，对审核未通过的机构应公开整顿，同时，也要对优秀的达标单位进行鼓励推广，以扩大其行业正面形象。

（四）尽快完善相关法律法规制度，为防范“假离婚”等行为提供法律依据。

针对“假离婚”各种特征的界定与区分，通过立法或者相关司法解释的出台进行防范，并通过对其违规的不同情况进行鉴别，制定相应的惩戒法规，依法追究相关人员的法律责任。同时，行政管理部门应加强监督管理职能，加大对可疑案件的审查力度，以应对新的经济形势下存在的行政管理漏洞。地方相关部门应设立专人专岗负责，通过走基层、接举报、勤问询等一线调查办法，对案件进行甄别，进而防范此风险的发生。

（五）建立完善房地产市场信息发布平台，提高行业信息透明度。

充分的信息获取是制定调控政策的重要依据。然而，房地产市场普遍存在垄断性和信息不充分，如果缺乏一个全国统一的信息系统，无论是对房地产市场交易，还是对于政策调控，都将产生极为不利的影响。我们需要建立一个统一、规范的房地产市场信息发布平台，能够整合各地和房地产调控各部门之间发布的信息，进而给政策制定者提供完整而准确的信息，提出更具有针对性的政策。

四、结语

房地产交易中的道德风险不仅使广大购房者的利益受到损害, 而且对整个房地产市场的发展也产生了潜在的负面影响。本文从政府对房地产调控政策角度出发，对房地产市场中的交易主体、房产中介、金融机构进行分析, 揭露其存在的问题, 并在此基础上提出了解决对策，力求能对政府的房地产宏观调控政策作出积极的补充，目的是促进政策的有效发挥，消除中国房地产市场发展的不利因素，维护国民经济稳定繁荣。

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作者简介：刘振华（1983.2-），山西大同人，管理学与经济学双学士，研究方向国民经济学。