商贸城租赁合同解除若干问题探析

邱兴亮



商贸城租赁合同解除若干问题探析

邱兴亮*

商贸城租赁合同解除纠纷涉及出租人、承租人、诸多次承租人以及其他主体，情事纷繁复杂，诸多问题亟待妥适因应和解决。面对此类纠纷暴露出来的主要问题，应当及时制定完善相关法律规定，正确理解适用法律，以尽量维系租赁关系的稳定，有效地定分止争。

租赁合同；合同解除；次承租人

引 言

2015年以来，笔者所在城市媒体频频报道某美食城经营者（承租人）拖欠租金，出租人起诉至法院，请求法院支持解除租赁合同等诉求，因租赁合同约定的解除条件成就，法院支持出租人解除租赁合同等请求，要求承租人返还租赁房屋。判决生效后，一方面，承租人招商的数量不菲的商户（次承租人）因之面临进退维谷的窘境；另一方面，承租人因投入巨资（上千万元）装饰装修及扩建，不愿返还租赁房屋，各方长期对峙，矛盾尖锐。在我国其他城市，此类商贸城、商业广场租赁合同（以下简称商贸城租赁合同）解除纠纷亦是不绝于耳。

本文讨论的商贸城租赁合同（因承租人拖欠租金）解除纠纷，有关案情大致如下：（1）承租人通常与出租人签订长期的租赁合同（如10年甚至更长）。（2）承租人通常投入巨额的装饰装修及扩建资金且该等装饰装修及扩建通常已征得出租人同意。（3）在得到出租人同意后（有的承租人还因此支付给出租人转租利润），承租人通常将自用部分以外的租赁房屋分割转租给为数不菲的次承租人，与之签订转租合同，收取不菲的款项（如租金、押金），次承租人亦耗资装饰装修且从事经营活动。（4）承租人存在拖欠租金的情形（有的可能基于正当理由，有的则可能缺失正当理由）且往往达到租赁合同约定的出租人有权解除租赁合同的程度。如前述美食城的租赁合同约定承租人逾期15日内未缴纳租金，出租人即有权解除租赁合同，收回租赁房屋。（5）鉴于约定的解除条件成就，法院通常会支持出租人提出的解除租赁合同等诉讼请求，判令承租人返还租赁房屋。（6）租赁合同解除的判决生效后，出租人一方面会申请强制执行，另一方面往往迫不及待，先行动手，以非法的方式驱离承租人（暴力性事件时有耳闻），对于次承租人，或一并驱离，或要求次承租人与自己签订新的租赁合同。（7）根据2009年9月1日起施行的最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《房屋租赁解释》）第11条的规定，承租人拖欠租金违约导致租赁合同解除的，出租人可不补偿剩余租赁期内装饰装修残值损失，如此，承租人投入的巨额装饰装修资金绝大部分或部分“打水漂”（视已使用租赁房屋的时间长短）。

一、商贸城租赁合同解除纠纷暴露出来的主要问题

第一，相关规定付之阙如，主要体现在以下几个方面。

其一，我国现行法律规定未区分住房租赁与商事租赁。由于租赁房屋的用途明显不同，住房租赁与商事租赁存在诸多差异，包括但不限于租赁房屋对承租人的价值、承租人的经济实力、出租人的构成、租赁期限的长短、租金的计算方法。

“与各国区分住房租赁与商事租赁形成鲜明对照的是，我国《合同法》及相关法律并未对住房租赁与商事租赁予以区分，有关规定比较笼统，难以充分反映不同类型的房屋租赁各自的特色。”①周珺：《美国住房租赁法的转型：从出租人优位到承租人优位》，中国法制出版社2011年版，第192页。目前规范我国房屋租赁的法律，如《合同法》《房屋租赁解释》以及《商品房屋租赁管理办法》（2011年2月1日起施行），均未明确区分住房租赁与商事租赁，更遑论进一步细分，导致司法实践中只是简单地不加区分地适用租赁的一般规则进行处理。

其二，押金规定付之阙如。现实生活中，承租人通常需要支付数额不菲的押金给出租人（商事租赁中的押金金额往往不止1个月租金），有的租赁合同约定押金如何使用、抵扣，有的则付之阙如。不少案例中，一方面，承租人因拖欠租金而违约，租赁合同因之被解除；另一方面，押金分文未动，出租人未将押金用以抵充拖欠租金。

押金在我国房屋租赁实务中有着极其广泛的运用，但目前无论是《合同法》还是其他相关法律均对押金只字未提，以至于对押金的性质、押金的成立、押金的管理、押金的利息、押金担保的范围、押金的抵扣（抵扣的方式和抵扣的时间）、押金的返还、租赁房屋所有权变动对押金的影响等诸多问题，缺失规范，因押金产生的纠纷时有发生，而又无法可依。

其三，私力救济之允或不允付之阙如。现实生活中，为数不菲的出租人通过私力救济方式（如断水断电、更换门锁甚至是使用暴力或以暴力相威胁）而非公力救济来保护自己的权利。出租人以私力救济收回租赁房屋是否具有合法性，即不能不厘清。遗憾的是，现行法律对此未置一词。

司法实践中，一些法院就此作出内部规定，如北京市高级人民法院2013年《关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》第11条，就“出租人是否有权以承租人拖欠租金为由采取断电（水、气）等行为，承租人是否应当支付在此期间的租金”解答如下：房屋租赁合同履行过程中，从事经营活动的承租人经出租人催告并事先告知将采取断电（水、气）等行为的情况下，在合理期限内仍未依约支付租金，出租人采取前述行为属于行使合同履行抗辩权的行为，但合同另有约定的除外。承租人应当支付断电（水、气）期间的租金。出租人采取断电（水、气）等行为对合同履行造成的影响应当与承租人欠付租金的数额、比例及过错程度相适应，超过必要限度给承租人造成损失的，应当承担赔偿损失等违约责任。即便是有限度的断电（水、气）等行为，亦与当下欧美各国主流的禁止出租人实施任何形式的私力救济（包括以私力救济收回租赁房屋）的观点有所不合。

第二，现行法律规定存在缺失，主要体现在以下几个方面：

其一，出租人解除权未予合理限制。根据《合同法》《房屋租赁解释》的规定，承租人拖欠租金，符合租赁合同约定的解除条件，出租人主张解除租赁合同，法院基于尊重当事人意思自治之理由，既不审查租赁合同约定的解除条件是否“任性”，亦不考量商贸城租赁合同与单个商户租赁合同的明显差异，通常支持出租人的主张。

其二，《房屋租赁解释》第11条存在缺失。《房屋租赁解释》第11条的适用主要可以区分为以下两种情形：第一种情形，出租人和承租人对出租人同意的装饰装修中已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，承租人实质性违约，且出租人履行租金催告以及通知次承租人义务，仍无法避免租赁合同解除的，可适用第11条的规定。第二种情形，倘若出租人和承租人约定的解除权产生的条件太“任性”，而法院又全然不顾出租人是否催告租金以及是否通知次承租人，仅因解除合同条件成就而确认租赁合同解除，且进而适用第11条，无疑意味着高昂的附合装饰装修价值的损失完全由承租人自行承担。于此情形，法院依据第11条作出的判决结果，承租人往往难以理解和接受，产生极大的反弹和怨怼。此外，如此判决也不利于物尽其用，可能造成巨大的资源浪费。

第三，司法实践中理解适用法律上存在缺失。其一，法院极少通知次承租人作为第三人参加诉讼。依照《房屋租赁解释》第16条第2款的规定，因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。

现实生活中，希冀解除租赁合同的出租人往往不欲通知次承租人，担忧局面失控的承租人往往不愿通知次承租人，法院亦不愿自找麻烦通知次承租人作为第三人参加诉讼，导致次承租人往往对租赁合同解除纠纷毫不知情，被蒙在鼓里，无法及时表达自己的诉求和立场。这种状况也使得《房屋租赁解释》第16条第2款乃至第17条规定往往流于形式，沦为具文。

其二，草草确认租赁合同解除社会效果差。从全国各地不少的商贸城租赁合同解除纠纷来看，不少案件的审理者缺失整体观念，缺失尽可能实现冲突各方最大利益以及促进社会和谐稳定的意识，草草确认租赁合同解除，社会效果不佳甚至极差，由此导致案结事不了，一波未平一波又起，后遗症众多，无法有效、及时定分止争。

应当看到，商贸城租赁关系涉及一份租赁合同，数十、上百份的转租合同，涉及出租人、承租人以及数量众多的次承租人、装饰装修企业，乃至涉及广大消费者（消费者因购买商户预付卡等原因而卷入其中），此类案件牵涉面广，情况纷繁复杂，利益盘根错节，租赁合同之解除，关涉承租人与次承租人签订的转租合同的解除，可谓牵一发而动全身。因此，有必要将商贸城租赁关系与单个商户租赁合同区别对待。

二、解决之道之一：制定相关法律规定

（一）立法区分住房租赁与商事租赁

如前所述，住房租赁与商事租赁存在显著差异。为此，有必要在法律中对二者设置不同的规则。可考量通过以下途径予以处理：对住房租赁而言，鉴于承租人租赁房屋是用以满足基本生活需要，且租赁关系中往往是出租人强、承租人弱，两者在经济实力、市场地位、合同利益等方面存在明显的不对等性，故法律应对住房承租人予以特别保护，立法者应将保障承租人的利益作为立法宗旨；而在商事租赁中，倘若双方当事人之间不存在明显的不对等性，商事承租人可以充分保护自身合法权益的，则无须法律的特别干预和保护。但若双方当事人之间存在明显的不对等性，则仍有必要给予商事承租人一定的保护。

就商贸城租赁而言，不论是出租人与承租人层面，抑或承租人与次承租人层面，通常属于商事租赁，从而适用商事租赁的规则。“商事案件的当事人主要是企业，作为职业的经营者，应当推定其具有专业的判断能力、当然的注意义务和对等的交易能力。因而在商事审判中，更侧重保护当事人的缔约机会公平、形式公平，强调意思自治、风险自担。”①奚晓明：《深化商事理念，维护公平正义为经济社会持续健康发展提供有力司法保障》，载《商事审判指导》（第34辑），人民法院出版社2013年版。笔者认同这些商事审判理念，同时认为现实生活中具体情事相当复杂，凡事不能一刀切，而有必要考量个案的具体情事，具体情况具体分析。即便同为商事主体（如出租人、承租人和众多的次承租人），也存在着差异，或规模参差不齐，或实力相差悬殊，或能力差距甚大，因此，无论是在制定完善法律抑或审判实践中，均不可一味简单推定其具有专业判断能力、对等交易能力，不可一味强调意思自治、风险自担，该出手干预时仍有必要出手干预，该保护时仍有必要予以保护。

（二）立法规范租赁押金（保证金）

如前所述，押金涉及的内容不菲，囿于篇幅，此处仅论及押金抵扣之时间。“关于押金抵扣的时间，主要有两种可能性：（1）租赁关系存续期间的抵扣。这是指在租赁期限内，一旦承租人有拖欠租金等违约行为时，出租人就从押金中扣除承租人应支付的相应数额。（2）租赁关系终止后的抵扣。这是指租赁关系终止后，若承租人尚有部分租金未支付或应承担损害赔偿责任时，出租人从押金中扣除承租人应支付的相应数额。在这两者中，租赁关系终止后的抵扣比较常见，而租赁关系存续期间的抵扣比较少见，因为‘出租人于租赁关系存续中如主张抵充后，承租人并无补充押租金之义务。故一经抵充，承租人债务担保之额度即为之降低，对出租人不利。且押租金一般乃无息，租金则有迟延利息，出租人于租赁期间主张抵充，等于放弃返还押租金之期限利益’。美国各州押金法中所规定的均是租赁关系终止后的抵扣，并未涉及租赁关系存续期间的抵扣，但从理论上分析，如果出租人在租赁关系存续期间主张押金的抵扣，也并无不可。”②周珺：《美国住房租赁法的转型：从出租人优位到承租人优位》，中国法制出版社2011年版，第134页。值得强调的是，依史尚宽先生等人的观点，如余有相当多之押租金，出租人却不为抵充而径行终止契约者，可能构成权利之滥用。

为此，一方面，我国宜借鉴国外立法例，尽速就押金进行立法，对押金的性质、押金的成立、押金的管理、押金的利息、押金担保的范围、押金的抵扣、押金的返还以及租赁房屋所有权变动对押金的影响等作出明确规定。另一方面，立法需要一定时日，可能缓不济急，笔者以为，司法实践中，在充分尊重商贸城租赁合同中押金约定的同时，尚有必要充分考量押金主要在于担保承租人的租赁债务（主要是租金债务和损害赔偿债务），倘若出租人以押金抵充拖欠租金后仍有“相当多”押金，并未显著减损、削弱押金的担保功能，则出租人应先行以押金抵充拖欠租金，尚不得径直解除租赁合同。

（三）立法禁止出租人以私力救济收回租赁房屋

“私力救济是一种私人以威慑和制约为核心的富于效率和行之有效的社会控制机制。无可否认，它的确存在各种各样的弊端，诸如可能激化冲突、引发暴力、执法过度和导致恃强凌弱的局面。因此，从保护弱者、实现公平正义的立场出发，法律对私力救济的适当限制当属必要。”①徐昕：《论私力救济》，广西师范大学出版社2015年版，第410页。

就出租人以私力救济收回租赁房屋之合法性，美国法在不同的历史时期有不同的回答，一个总的趋势是出租人运用私力救济的权利受到越来越多的限制乃至于被完全废止。美国当下采行的“现代规则”（modern rule）最为突出的特点便是禁止出租人实施任何形式的私力救济，即便是以和平的方式实施私力救济也不允许。②周珺：《美国住房租赁法的转型：从出租人优位到承租人优位》，中国法制出版社2011年版，第167、173页。鉴于采行私力救济存在激化矛盾、引发暴力的危险以及有失实体公正和程序公正等弊端，笔者赞成立法禁止出租人通过私力救济收回租赁房屋。

当然，在禁止出租人私力救济的同时，亦有必要借鉴国外的做法，制定专门的简易驱逐程序（Summary Eviction Process），从而在保护承租人利益的同时，确保出租人尽快收回租赁房屋。

三、解决之道之二：完善相关法律规定

（一）合理限制出租人解除权

具体到商贸城租赁合同，笔者以为，宜对出租人的解除权进行合理限制，以维护租赁关系之稳定。对出租人的解除权进行合理限制之理由，笔者以为大略有以下几个方面：

其一，约定解除条件须予尊重但有底线。一方面，基于意思自治原则，法律、法院应最大限度地尊重当事人关于解除权产生条件的约定。另一方面，当事人约定的解除权产生的条件并非在任何情况下都是有效的。“正确的思路及做法是，我们应当审视：约定的解除权产生的条件是否违反法律、行政法规的强制性规定，是否损害社会公共利益，是否违背社会公德”，是否“导致极不公正的后果”或“极不适当的后果”，是否“在当事人之间造成利益关系的严重失衡”。“若是，则约定无效，当事人不得据此主张解除合同；若不，则约定有效，当事人有权据此主张解除合同。”③崔建远：《合同法总论》（中卷），中国人民大学出版社2012年版，第578、580页。

其二，是否达到重大或者实质性违约的程度，在一定乃至相当程度上可作为衡量约定解除条件是否太“任性”的参照物。

其三，从我国台湾地区的立法例来看，出租人解除权受到一定程度的限制，以尽量维系租赁关系的存续。我国台湾地区“民法”第440条规定：承租人租金支付有迟延者，出租人得定相当期限，催告承租人支付租金，如承租人于其期限内不为支付，出租人得终止契约。租赁物为房屋者，迟付租金之总额，非达2个月之租额，不得依前项之规定终止契约。其租金约定于每期开始时支付者，并应于迟延给付逾2个月时，始得终止契约。租用建筑房屋之基地，迟付租金之总额，达2年之租额时，适用前项之规定。美国等国家的立法例亦有对出租人解除权进行一定程度的限制的规定。

因此，针对商贸城租赁合同，一方面，有必要完善规定、采取措施对出租人的解除权予以合理限制，以维护租赁关系之稳定。这些措施包括但不限于对拖欠租金构成实质性违约的底线作出明确规定（如“无正当理由连续2个月以上不交付租金”）、以实质性违约标准检视约定解除条件是否太“任性”以及次承租人的代位清偿权和异议权。另一方面，在立法机关或者最高人民法院修订完善相关法律或司法解释之前，法院不宜一味尊重当事人意思自治，不宜一味机械地理解适用法律，不宜不假思索遽然支持出租人依据“任性”的约定解除条件提出的解除租赁合同主张，而有必要考量租赁合同当事人之情况、约定解除条件及租赁合同其他内容、违约之程度、违约之补救以及违约给守约方造成的后果、影响等诸因素，慎重作出判决。

（二）完善《房屋租赁解释》第11条的规定

如前所述，《房屋租赁解释》第11条未考量不同的租赁形态（住房租赁与商事租赁之差异），承租人违约的具体情形，以及违约的后果（例如，承租人拖欠租金，在没有约定相应违约责任的情形下，给出租人造成的损失通常是利息损失）与“剩余租赁期内装饰装修残值损失”是否相当，一刀切地规定倘若承租人违约导致租赁合同解除，则经出租人同意的“已形成附合的装饰装修物”之剩余租赁期内装饰装修残值损失（不论金额多寡），无权要求出租人赔偿，无疑存在缺失。

针对第11条存在的一刀切的弊端，笔者以为，一方面应尽速确立“违约救济比例原则”，扭转承租人无论何种情形违约导致租赁合同解除均无分文补偿的不尽公允的局面。另一方面，就已形成附合的装饰装修物，应确立“物尽其用”的原则，尽量由出租人继续利用，出租人给予承租人适当补偿，以周全维护出租人、承租人等各方的利益。

（三）设置若干程序尽量维系租赁关系之稳定

1.设置“出租人租金催告程序”

根据《合同法》第93条第2款、第96条第1款的规定，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同，合同自通知到达对方时解除。从字面文义来看，并无“催告”之内容，解除权人亦无“催告”之义务。审判实践中，法院通常以租赁合同的约定为依据，并不考虑出租人是否催告。笔者以为，考量到合同解除兹事体大，对双方当事人权利义务有重大影响，考量到鼓励交易原则及其他，合同解除前之履行催告应日益成为“新常态”，以给予违约的当事人一个补救、纠正的机会（但违约行为性质上无法补救等情形除外）。涉及面广的商贸城租赁合同更有必要设置“出租人租金催告程序”。

其一，就《合同法》第94条第3项规定的迟延履行。崔建远教授明确指出，其作为合同解除的条件，因合同的性质不同而有不同的限定。具体而言，“根据合同的性质和当事人的意思表示，履行期限在合同的内容上不特别重要的，即使债务人在履行期限届满后履行，也不至于使合同目的落空。在这种情况下，原则上不允许债权人立即解除合同，而由债权人向债务人发出履行催告，给他规定一个宽限期。债务人在该宽限期届满仍未履行的，债权人有权解除合同（《合同法》第94条第3项）”①崔建远：《合同法学》，法律出版社2015年版，第204～205页。。其二，不少国家和地区规定了“出租人租金催告程序”。其三，在我国，于约定解除条件之外增加“催告”程序亦有“前例”可循。例如，《融资租赁解释》第12条规定：“有下列情形之一，出租人请求解除融资租赁合同的，人民法院应予支持：……（二）承租人未按照合同约定的期限和数额支付租金，符合合同约定的解除条件，经出租人催告后在合理期限内仍不支付的……”

为此，笔者以为，衡诸商贸城租赁合同之特性，诚有必要增设“出租人租金催告程序”，即承租人拖欠租金，符合约定的解除条件，仍需给予违约的承租人一个补救、纠正的机会。出租人催告后，承租人在合理期限内履行义务，则租赁合同继续履行，如承租人未履行义务，出租人可主张解除租赁合同。

2.设置“出租人通知次承租人程序”

为维护次承租人的合法权益，平衡出租人、承租人与次承租人的关系，有必要突破合同相对性，赋予租赁权对世性，使得次承租人能够透过次承租人的代位清偿权和次承租人的异议权直接对抗转租合同之外的出租人。《房屋租赁解释》第17条规定了次承租人的代偿请求权，以化解次承租人的弱势地位和转租合同的不稳定状态，用意良好。然而由于《房屋租赁解释》等未明确规定出租人负有告知（通知）次承租人的义务，导致《房屋租赁解释》第17条的实施效果不彰。

为此，有必要明确设置“出租人通知次承租人程序”，即出租人因承租人拖欠租金意欲解除租赁合同时，有义务先行通知次承租人，从而使次承租人有机会知悉承租人违约情况，使次承租人有机会通过代承租人支付欠付的租金和违约金以消弭租赁合同乃至转租合同被解除的风险，从而不致被蒙在鼓里，合法权益受损。

就上述催告以及通知，笔者以为，鉴于租赁合同之解除对于次承租人影响极大，故出租人应以书面形式为之，不得使用口头形式或者其他形式。

四、解决之道之三：正确理解与适用法律

（一）确立商贸城租赁合同解除纠纷中“次承租人作为第三人参与诉讼”的原则

转租广泛存在于现实生活中。依最高人民法院之诠释，租赁合同与转租合同具有密切的关联，两者之关系，非常类似主从关系，转租合同在一定意义上具有附属性，但转租合同不是租赁合同的从合同，不可混同。

检视《房屋租赁解释》第16条第2款规定的内容，其规定的是“因租赁合同产生的纠纷案件”，租赁合同之解除，涉及转租合同之解除，涉及租赁房屋之返还，攸关次承租人利益至巨，案件之处理结果必然与次承租人具有法律上的利害关系。是故，最高人民法院在诠释该条文时，明确宣示因租赁合同解除而产生的纠纷，如果出租人未将次承租人作为被告的，考虑到判决生效后的执行问题以及保护次承租人利益的需要，原则上应追加次承租人作为第三人参与诉讼，但随即又话锋一转，“如果次承租人人数过多，且各方的也不同（注：原文如此），则不宜追加次承租人为第三人，可根据情况需要，由当事人另行诉讼”。并且进一步称“需要注意的是人民法院是要根据案件的具体情况，通知次承租人作为第三人参加诉讼，是‘可以’，而不是‘应当’”①奚晓明主编：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》，人民法院出版社2009年版，第218～219页。。

笔者以为，最高人民法院上述诠释既令人无所适从，亦难谓正当合理。在此类纠纷的处理中，有必要强调“次承租人异议权”的保障。如果出租人认为因催收租金影响租赁合同目的实现而依据《合同法》第227条要求解除租赁合同，应当赋予次承租人异议权。“如果出租人请求解除租赁合同，由次承租人直接归还租赁物，那么可以将转租人和次承租人作为共同被告。如果出租人请求解除合同，由转租人归还租赁物，那么法院应当依据当事人的申请，或者依据职权，从诉讼经济和次承租人利益的合理保障角度，将次承租人追加为第三人，确保其异议权得到充分的行使。”②王秋良、蔡东辉：《合法转租之次承租人利益保护问题》，载《政治与法律》2003年第6期。简而言之，“妥当的做法是在出租人与转租人的诉讼中保障次承租人的诉讼主体资格，使其直接行使异议权以对抗出租人的解除权”③奚晓明主编：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》，人民法院出版社2009年版，第233页。。上述观点凸显了在出租人请求确认租赁合同解除的纠纷中，法院通知次承租人作为第三人参加诉讼，并非可以或不可以的问题，而是应当通知、必须通知。至于商贸城租赁合同解除纠纷，法院更应通知次承租人参加诉讼，以充分保障次承租人的合法权益。

（二）积极探索创新商贸城租赁合同解除纠纷的化解路径

商贸城租赁合同，确认解除易，纠纷化解难，后遗症不少，故有必要根据具体个案情形创新化解路径，全力消弭纷争。

一方面，有必要探索确立次承租人之合法转租合同尽量免受租赁合同解除冲击的合理机制。具体来说，基于转租合同与租赁合同的关系，基于合法转租与非法转租有别，基于商贸城租赁合同的具体特性，基于鼓励交易、维护交易关系稳定的精神，有必要为商贸城租赁关系中的次承租人设计更为周全的保护机制。除“出租人通知次承租人程序”“次承租人作为第三人参与诉讼”外，尚可确立次承租人要求继续承租租赁房屋，出租人有义务继续出租等机制，以将转租合同与租赁合同适当切割，使两者既密切相关，又有所独立，若即若离，从而尽量减轻租赁合同解除对经出租人同意的转租合同的冲击和影响，以最大限度地避免无辜之池鱼因城门失火而遭殃。

另一方面，基于对一些个案的观察以及经验，基于社会总体效用分析的理念，针对商贸城租赁合同解除纠纷，笔者以为，多元化纠纷解决机制值得倡导。具体来说，可调动各种社会资源，并充分借助律师等法律智囊的力量，在认真研判个案具体情事的基础上，有的放矢，对症下药，合理设计纠纷解决综合方案，缜密安排各种纠纷解决程序的合理衔接和相互协调，鼓励和引导当事人优先选择成本较低、对抗性较弱、利于修复关系的非诉讼方式解决纠纷，化干戈为玉帛，从而有效化解矛盾，消弭纷争。

综上所述，面对令人纠结的商贸城租赁关系，一方面，有必要及时制定完善相关法律规定。另一方面，缓不济急，在前述相关法律规定制定完善之前，法院对待商贸城租赁合同解除纠纷，应正确理解和适用法律，秉持慎之又慎的立场，小心翼翼地平衡出租人、承租人、次承租人等主体之间微妙而复杂的利益关系，在未背离法律规定及法律原则的前提下，尽可能维护租赁关系的稳定性。

*作者系福建联合信实律师事务所合伙人，法律硕士。