房地产业的选择

文‖张玉良



房地产业的选择

文‖张玉良

有两个长期趋势是房地产企业必须予以关注并努力开展实践的，一是房地产的“互联网+”，一是房地产的金融化

当前，在中国经济“新常态”的大背景下，房地产行业正在经历深刻的变革调整，房地产企业如何在新的宏观形势下创新思维并推动产业转型发展？

中国房地产行业已经历了近20年的全行业高速扩张，到2013年达到了历史的高峰。但是，近两年来，随着中国经济逐渐进入“新常态”，房地产行业的发展也在经历巨大的转变，并逐渐形成了一些行业“新特点”。

比如，长期拐点已经到来。在中国经济增速不断下行的压力下，房地产市场的供求关系发生了重大变化，供不应求的行情已远去，房地产行业的发展也随之不断下滑。虽然中国房地产的市场规模仍然巨大，但从长周期的视角来看，行业拐点实际上已经到来，而且不可逆转。又比如，结构分化日益加剧。随着房地产行业进入转型调整期，不同地区、不同城市的局部供求状况和市场走势出现了剧烈的分化。部分产业综合条件好、人口集聚能力强的城市仍有发展空间，但多数城市则库存高企，面临很大的去化压力。另外，跨界协同趋势越来越明显。在移动互联、大数据、云计算等新的技术条件下，社会的生产方式和人们的生活方式都在发生重大的转变，一言以蔽之：“需求在不断升级。”大家对房地产的需求，已经越来越超出了原有的内涵。当前，中国的房地产企业都在千帆竞发，不断求新，从而使房地产附加更多的内涵，如：+商业、+产业、+创业孵化、+互联网、+金融等，不一而足。房地产行业与其他行业的跨界协同趋势越来越明显。

面对上述全新的市场形势，房地产企业必须运用新的思维和新的手段，来推动企业创新转型。有两个长期趋势是房地产企业必须予以关注并努力开展创新实践的，一个是房地产的“互联网+”，另一个是房地产的金融化。

融合互联网

当前，互联网正加速向各行各业渗透，这是时代的趋势使然。房地产企业也必须顺应时势，积极推进房地产业与互联网的融合。房地产与互联网融合，关键是要运用互联网的理念和思维，发挥互联网的特点，推动房地产行业的变革。

相比传统行业，互联网的核心特征可以概括为三“化”：一是信息透明化。市场信息更加透明，消除信息不对称。二是去中介化。消灭中间环节，企业直接面对客户，实现直接沟通。三是去中心化。每个人都可以成为网络中的节点，成为内容创造者、信息传播者。

目前房地产与互联网融合发展的案例很多，比如，在第三方互联网平台上开展营销活动，进行自媒体运营，运用互联网的手段和思维进行社区运营和商业地产运营，等等。这些都是房地产企业对“互联网+”的探索，也对房地产行业产生了重大影响。但是，“互联网+”还将在更深层次对房地产行业的商业模式产生深刻变革：

其一，将实现“以销定产”。当前，需求经济时代已经到来，绝大多数行业都面临供大于求的市场格局，传统的“先生产、后销售”的模式面临困局。在互联网时代，企业可以彻底转变生产方式，实现“先销售，后生产”，房地产众筹就可以看作是对这一模式的尝试。比如，企业可以在产品生产前就进行预售，从而实现按需生产、以销定产。

其二，将实现“高度定制”。传统的产品定位，需要依靠市场调研，根据客户偏好，进行产品细分，客户获得的是标准化的产品。在互联网时代，企业不仅可以借助大数据、移动互联网等新技术，更加精确地刻画客户需求，甚至可以让客户直接参与产品设计，从而生产出完全个性化、定制化的产品。

其三，将实现“全民参与”。传统的房地产企业从融资、拿地，到设计、施工、销售，各个环节都由企业自己完成，或外包给专业的企业。运用“互联网+”的手段和思维，企业可以由封闭式生产转变为开放式生产，让社会大众直接参与到融资、设计、销售等各个环节，实现全民参与。比如，可以通过股权众筹实现直接融资，运用众包的模式为产品提供设计方案，推广全民经纪人模式实现全民营销等。

金融的关键作用

房地产的金融化，其实质就是通过资产证券化等手段，把房地产资产变成金融产品，使之便于在市场上流动。在发达国家，房地产早就被纳入金融产业。随着房地产市场拐点的来临，中国房地产的金融化趋势也越发明显。特别是在商业地产和产业地产领域，房地产私募基金、房地产信托投资基金等各种金融创新产品层出不穷。越来越多的房地产企业开始进入金融行业，或者和金融企业开展合作。

房地产金融化的关键作用在于：增强流动性，使不易流动的大宗资产可以在金融市场上自由流动；降低投资门槛，使资金来源更加多元化；分散投资风险，使投资风险由全社会共同承担。房地产金融化，不仅影响了企业的融资方式，更重要的是对房地产行业的商业模式产生了重大影响。第一，转变销售模式。企业从卖实物资产变成卖金融产品。一方面，金融产品更加标准化，企业只需要专注于提升资产整体价值，而不必投入大量资源，用于资产的销售。另一方面，金融化可以保持资产的完整性，特别是在商业地产和产业地产领域，企业不再需要靠散售回笼资金，从而可以实现统一经营，提高整体经营效率，提升资产整体价值。第二，转变盈利模式。过去企业主要依靠土地升值获取超额利润，通过出售资产收回投资。在新形势下，资产价格单边上涨的趋势发生逆转，市场供给普遍过剩，销售面临困难，企业盈利空间下降。通过金融化运作，企业盈利模式从依靠地产开发和销售，变成“地产投资+金融运作”的多环节盈利。企业不仅可以获取地产开发、建设、运营服务等环节的利润，还可以通过金融产品的运作获得收入。第三，转变运作模式。企业从重资产变成轻资产。房地产开发需要大量的资金投入，特别是商业地产和产业地产，投入规模大，回报周期长。传统的开发模式需要沉淀大量的资金，对企业融资是一个沉重的负担。通过资产证券化等手段，企业可以用很小的资金投入，撬动巨大的社会资金。在市场形势发生逆转的背景下，不仅可以降低风险，而且可以通过轻资产运营，实现快速扩张。

当然，除了在战略层面上要运用“互联网+”和金融化的思维和手段，在战术层面上，房地产企业也要转变过去粗放式的发展方式，加强产品和技术创新，提升开发运营水平，增强企业竞争力。面对全新的市场环境，企业只有练好内功，夯实基础，主动顺应行业发展趋势，积极运用新思维、新手段，谋划和推进创新转型，才能在剧烈变化的外部环境中，实现再成长。

（作者系绿地集团董事长）