想用公积金贷款买房的职工看过来！

◎无为

想用公积金贷款买房的职工看过来！

◎无为

小编最近，一则有关公积金贷款额度的消息在各类网站、微信朋友圈、微信群中传播开来，引发了包括小新在内不少想要用公积金贷款买房职工的关注。消息称，自2016年2月1日起，上海公积金贷款最高额度将按照卡内余额的15倍来计算。举个例子，如果你缴纳公积金的卡内余额为3万元，那么你的最高贷款额度将是3万×15，即45万元。真的是这样吗？为此，小编帮小新咨询了上海市住房公积金管理中心，在得到上海市住房公积金管理中心否定答案和“辟谣”之后，小编进一步为小新整理了公积金贷款额度的相关问题。

Part 1

小新：职工想买房的话，就可以申请公积金住房贷款吗？

想要贷款，首先要满足贷款的条件。上海市住房公积金贷款现行政策规定，购买本市具有所有权的自住住房、申请贷款前6个月连续正常缴存住房公积金，并且借款人家庭没有尚未还清的住房公积金债务的对象，符合贷款条件。

除此之外，购买外省市具有所有权的自住住房、车库、商业用房以及没有产权的房屋，都不可以贷款。另外，如果房产证上没有署借款人的名字，也不能申请贷款。

在公积金缴纳的过程中，很多人会碰到因为换工作导致公积金中断的问题。如果申请人在申请贷款前，因为更换工作单位导致应缴漏缴公积金，可以补缴后复议，但如果申请人的个人账户处于“停缴”或“封存”状态，则不可以贷款。

贷款条件中还规定，借款人家庭没有尚未还清的住房公积金债务可以申请贷款，反之则不可以。如果借款人家庭有尚未还清的商业性住房贷款，则需要根据家庭的还款能力来确定是否能够申请贷款。

Part2

小新：那要是符合公积金贷款的条件的话，最多能贷多少钱？

小编：如果你符合所有申请住房贷款的条件，到底最多能贷到多少钱，这还得分几种情况来说。

情况一：购买首套住房。

在招投标阶段，工程造价越低的项目越具备竞争力，因此做好工程造价控制对于企业竞标有重要的推动作用。通过BIM技术建模和可视性规划，造价工作人员能够在短时间内规划出工程信息，并提取出详细的工程量报告。所以为在招投标阶段获得优势，造价管理人员需要通过BIM技术建模对项目的分期规划、工程量情况、造价成本整理成详细的清单报表，在编制投标报价的同时吸引投资商，使其更为详细和透彻地了解项目开发情况。此外，政府部门在这一阶段也可以通过BIM技术进行招投标的监督工作，避免行业内部垄断或舞弊行为的发生，使建筑工程招投标工程更加公正透明。

这里所说的首套住房，包括：家庭名下无房（借款人及其配偶、未成年子女）和家庭名下有房（允许夫妻双方在婚前与父母各有一套）。

购买首套住房的首付比例按面积来定，如果所购住房建筑面积小于等于90平方米，首付比例不低于20%；若所购住房建筑面积大于90平方米，则不低于30%。贷款利率按年份算，5年期及以下为2.75%，5年期以上为3.25%。

至于贷款额度，要根据参与贷款的人数来定。若1人参与贷款，缴纳住房公积金，最高可贷金额为50万元；缴纳补充公积金，最高可贷金额为10万元；可贷金额总计为60万元。若2人以上参与贷款，缴纳住房公积金，最高可贷金额为100万元；缴纳补充公积金，最高可贷金额为20万元；可贷金额总计为120万元。

情况二：购买第二套改善型住房。

第二套改善型住房，顾名思义，即家庭名下仅有一套住房。同时，根据上海市住房公积金贷款现行政策规定，这套住房的人均建筑面积应当小于上年全市人均建筑面积。值得注意的是，如果家里有老人共同居住，可以按照同住人员来计算人均面积（老人仅限借款人及其配偶的父母），但需要借款人原房屋所在地居委会或所在单位出具同住证明。

购买第二套改善型住房时，还应该弄清楚其是普通住房还是非普通住房。普通住房需满足以下3个条件：房屋总价（内环内低于450万元/套，内外环之间低于310万元/套，外环外低于230万元/套）；房屋面积（单套建筑面积在140平方米以下）；房屋性质（五层及以上的多高层住房以及不足五层的老式公寓，新式里弄，旧式里弄等）。除此之外为非普通住房。

购买普通住房，首付比例不能低于30%，5年期及以下贷款利率为2.75%，5年期以上为3.25%。若1人参与贷款，缴纳住房公积金，最高可贷金额为50万元；缴纳补充公积金，最高可贷金额为10万元，可贷金额总计为60万元。2人以上参与贷款，缴纳住房公积金，最高可贷金额为100万元；缴纳补充公积金，最高可贷金额为20万元；可贷金额总计为120万元。

购买非普通住房，首付比例不能低于60%，贷款利率：5年期以下（含五年）2.75%，5年期以上3.25%。若1人参与贷款，缴纳住房公积金，最高可贷金额为40万元；缴纳补充公积金，最高可贷金额为10万元，可贷金额总计50万元。2人以上参与贷款，缴纳住房公积金，最高可贷金额为80万元；缴纳补充公积金，最高可贷金额为20万元；可贷金额总计100万元。

如果购买的第二套住房属于非改善型住房，是不可以申请贷款的，购买第三套住房也不能贷款。

Part3

小新：了解了住房公积金的申请条件和贷款额度，那么，针对每个不同的职工来说，贷款额度应该怎么设定呢？

小编：前面一个问题说的是最高贷款额度。针对每个不同的职工，贷款额度需要综合考量房屋总价及还款能力等因素。

首先，不高于按照借款人、配偶和共同借款人各自住房公积金账户储存余额的倍数（住房公积金余额的40倍，补充住房公积金余额的20倍）确定的贷款限额；

其次，不高于按照房屋总价款的比例确定的贷款限额；

再次，不高于按照还款能力确定的贷款限额，计算公式为：借款人计算住房公积金月缴存额的工资基数×规定比例（50%）×12个月×贷款期限；

另外，不高于最高贷款额度；

最后，贷款家庭2人以上参与贷款，每个人按照个人账户余额确定贷款限额，相加后不高于最高贷款额度，具体额度根据受理网点计算确定。

Part4

小新：关于贷款期限的问题，有何建议吗？

小编：一些购房者认为，住房公积金贷款能贷多久就贷多久，其实不然。

一方面，贷款年数越久，需要偿还的利息就越高，在还款人经济能力可以的情况下，选择高年限的还贷方式很不划算。

另一方面，根据上海市住房公积金贷款现行政策规定，新建商品房的最长贷款年限为30年；低于等于5年的二手房，最长贷款年限不得超过30年；6-19年的二手房，最长贷款年限为35年与房龄之差，比如说某二手房，房龄10年，那么，最长贷款年限为35-10，即25年；等于或超过20年的二手房，最长贷款年限不能超过15年。由此可见，住房贷款不是你想还多久就还多久的。