房地产法律应用型人才培养的困境与出路——以房地产法课程改革为突破口

黄志萍（湖南警察学院　湖南　长沙　410138）



房地产法律应用型人才培养的困境与出路——以房地产法课程改革为突破口

黄志萍
（湖南警察学院湖南长沙410138）

【内容摘要】房地产法在我国法律教学体系中具有重要的意义，当前我国房地产法律应用型人才培养模式存在学科定位不明确、理论研究不充分、课程设计不合理以及培养机制不健全四个方面的问题。建议立足于房地产法律专业硕士研究生的培养，通过对房地产法律课程、教学观念、考核方式的重新设计，建立起案例教学、情景化教学、法律诊所等多元化的房地产法课程教学模式，以重塑我国房地产法律应用型人才培养机制，为国家、社会和市场培养出一批招之即来、来之能用、用能胜任的当代房地产法律应用型人才。

【关键词】房地产法应用型人才培养教学改革课程设计

伴随土地和住房制度的改革，我国房地产业从无到有，从有到繁，发展之迅猛，体系建立之快速，逐渐形成了包括国有土地使用权的出让、房产买卖、租赁、抵押、继承、税收等在内的相对全面的房地产市场体系。[1]《土地管理法》和《城市房地产管理法》两部法律是目前调整我国房地产法律关系的主要依据。①遗憾的是，以房地产研究和应用的法律人才为主的培养却显得相对滞后，特别是尚未完全形成房地产法律应用型人才的培养机制。而对房地产法律人才培养极为关键的房地产法课程教学更是问题百出，存在人才培养定位和课程设计的严重失衡。尽快对房地产法课程进行改革，建立起房地产法律应用型人才培养机制，提高房地产市场准入人员法律水平显得尤为重要。

一、房地产法律人才培养：徘徊于传统与现代之间

房地产法律人才在我国一直没有形成体系化的培养模式，房地产法律的应用型人才始终处于低层次的本科教育当中。其原因，为了实现大学教育的普及，我国大学从2004年开始近十年空前规模的扩招，导致大量并不具备大学生素质的人成了大学生，事实上造成了本科教育质量的快速滑坡。《房地产法学》课程的开设也只作为选修课散见于国内政法院校和城建学院当中，开设这一课程的院校大多数只是停留在浅显的、普法式的房地产法律人的培训中，距离房地产法律人才培养这一概念相去甚远。

房地产法是一门实践性和应用性极强的学科，在我国市场经济迅猛发展的今天，房地产市场发展过程中遇到的法律问题也更为复杂，社会对房地产法律人才的专业性和应用性要求也越来越高。传统“普法式”、“灌输式”的房地产法授课模式下培养出来的房地产法律人却与现代市场需求相去甚远，主要表现在实践经验缺乏、操作能力不强、知识面不够三个方面。我国现代房地产市场对房地产专业型人才的需求与我国传统房地产应用型法律人才培养的产出形成了一对鲜明的矛盾。

房地产法律人才的培养在传统模式与现代市场需求之间徘徊又主要存在四个方面的原因：学科定位不规范、理论研究不充分、课程设计不合理、培养机制不健全。[2]这四个方面发展的滞后造成了房地产法律应用型人才的缺失，并直接或间接地导致了我国房地产市场的乱象丛生，各种违法违规，贪污腐败现象在房地产市场层出不穷。

二、传统房地产法课程教学模式存在的缺陷

（一）学科定位不明确

房地产法律学科在我国法律体系中的定位一直存在争议，主要有行政法说、民法说和经济法说、独立法律部门说和综合法律部门说。[3]争议的焦点主要在房地产法在研究对象的性质方面，由于房地产业自身固有的多重属性（既有物权属性，受物权法调整；又具有债权属性，受合同法调整；同时，房地产业作为国民经济的支柱产业，很大程度上还直接受制于国家行政管理），这些多重属性使其具有强烈的交叉性和应用性，涉及房地产方面的法律法规散见于多个学科之中，如民法、行政法等。房地产法律学科自身定位的不明确，房地产法理论研究水平的参差不齐，使得市面上的房地产法学教材，要不就是理论概念的杂陈堆积，要不就是教学案例的陈旧过气，另外就是房地产法的教师自身对房地产法的重点、难点把握不住。

（二）理论研究不充分

二十几年来，我国对房地产法学理论研究的深度不够，照搬硬套国外理论居多，未能结合我国房地产业发展的实际，对其相关理论的研究严重滞后于合同法学、公司法学、金融法学等法律学科，研究成果远落后于房地产业的发展速度和规模。虽然国内一些高等院校和法学研究机构对房地产法学进行了一些专题立项研究，但从整体水平来看，针对房地产课程设计的法律人才培养研究甚少。理论准备得不充分直接制约了我国房地产法律人才培养的发展，从立法、执法、司法、守法、法律服务和法学教育等多个方面影响着我国总体的法律水平。但应该看到的是，我国房地产法律法规的建立以及与之相配套的法律专业人才的培养从无到有，毕竟才短短二十几年，房地产法学理论研究的不充分有其客观原因。然而这并不能回避当前理论研究的滞后对房地产法律应用型人才培养所产生的制约这一客观现实问题。

（三）课程设计不规范

普法式、理论灌输式的传统教学模式一直是我国各大学科惯用的教学手段，在我国长久的教学模式中占据重要地位。在全国，具有法律学科的院校不在少数，但是几乎所有的法学专业都将房地产法课程设置为选修课，且多媒体设备的利用率普遍偏低。而房地产法作为一门应用型和专业性极强的学科，完全凭借教师传统口述、学生记笔记的教学模式，而且还在学生无任何经验的情况下，往往会让学生感到雾里探花，对学习内容似懂非懂，对基础理论的了解也仅仅停留在死记硬背的层面。长此以往，房地产法本来是一门生动、实用的应用性学科，最后就造成学生对课程失去了主动性和兴趣感，如若授课教师的水平和表达能力再差点，则更直接地影响了学生们对这门课程的热情。究其原因，还是在于我们对房地产法教育的目的存在认识错误，进而影响了课程在设计上的错位。

（四）培养机制不健全

我国尚未形成房地产法律专业人才的培养机制，各高等院校和法律研究专业机构对于房地产法律人才的培养模式尚处于实验和探索阶段。我国法学教育并没有将房地产法列为本科教育的核心课程之中，主要原因在于，房地产法是一门交叉学科和应用性很强的学科，其知识点贯穿于民法、经济法、行政法学科体系的始终。法学专业的抽象性，使得我国对法学本科阶段的教学主要还是在打基础，建立框架体系层面，而将更深层次的法律专业培养放到了研究生阶段。我国法律硕士专业研究生培养从2008年才开始，至今不到6年，各大高校对于法律专业硕士的培养尚处于摸索阶段，并没有形成健全的法律专业硕士培养模式。当前我国房地产法律应用型人才培养的现实情况是，房地产法律专业人才的培养在本科阶段难以有效展开，而在法律硕士研究生阶段却尚未形成专业成熟的培养机制。从而导致我国房地产法律人才显现出低层次队伍鱼龙混杂，中间层次青黄不接，高层次人才凤毛麟角的尴尬局面。传统教学以重理论、轻实践为主导，学生课堂学习的低参与度，满堂灌的粗放式传统教学方式严重制约了房地产法律课程设计所应达到的效果。

三、现代房地产法课程教学改革的新思路

基于上述分析，我们可以看到我国房地产法律应用型人才培养所遇到的问题涉及多个领域的方方面面，既有房地产法学理论研究水平偏低，房地产法学人才结构不合理的问题，也有房地产法学教学方法在传统与现代之间徘徊，新旧更替错位的因素在内。寻找适当的切入点应对当前房地产法学课程教学和应用型人才培养的困境，需要我们理性的看待传统房地产教学模式的缺陷与现代房地产市场人才需求之间的矛盾。

（一）以法律专业硕士研究生为房地产法应用型人才培养的突破口

考虑到我国法学教育的现实情况以及房地产业发展过程中出现的问题，我们认为应当充分发挥法律专业硕士在市场应用型人才培养方面的作用，建议以法律硕士专业研究生为我国房地产法律应用型人才培养的突破口，通过培养房地产法律高学历、应用型人才实现高校人才培养与社会、市场需求的无缝对接。原因主要有以下三点：

1.房地产法自身具有极强的学科交叉性和专业性，在没有一定法律基础，特别是民法基础的情况下，本科阶段的学生是难以通过简单的、扫盲式的房地产法学课程培养出符合社会、市场需求的房地产法应用人才。

2.我国法律专业硕士与学术硕士的培养路径也已逐渐明晰，各大高校已经招纳了一大批具有不同学科背景的法律专业硕士研究生，如果能对这些人进行适当而合理的引导和训练，再结合他们自身本科专业的优势，对于培养出复合型应用法律人才将有巨大的促进作用。

3.能够通过法学研究生入学考试进入硕士平台的学生，相较于本科生，无论是从人生阅历、做事成熟度、学习的目的性、主动性以及悟性方面都有本科生不可比拟的优势，能够在相对短的时间内理解和把握房地产法专业学习的目的。

然而，选定了房地产法应用型人才培养的受众群体还只是做好了培养房地产法应用型人才的前期准备。要从根本上解决房地产法领域应用型人才短缺的问题，更为关键的还是在于对房地产法课程的重新设计上。

（二）我国现代房地产法律教学课程设计的展望

1.增加课程的实用性，实现房地产法教学内容的新旧更替

通过查阅市面上相关的房地产法学教材可以发现，无论在内容上还是结构上，房地产教材几乎千遍一律。主要包括：房地产法律概论、城市房地产开发相关法律规定、房地产所有权的法律规定、房地产产权产籍管理的法律规定、房地产税收法律规定、房地产租赁法律规定、房地产继承法律规定、房地产抵押法律规定、国有土地使用权有偿转让法律规定等。[4]当前房地产教材中有许多概念的诠释以及结构的设计依旧采用的是十几年以前的模式，而我国房地产业这些年的迅猛发展，已经使得房地产行业的各种经济活动被划分得越来越细，新的问题不断涌现，新的领域不断被开拓。例如这几年一直占据社会热点的房地产拆迁法律规定、房屋拆迁纠纷处理、安置原则、补偿办法等。而现有的房地产教材中对这些方面的介绍甚少。因此，尽快对房地产法教材的内容以及篇章结构进行重新布局具有客观必然性。建议在课堂教学中更多以房地产法律风险防范、房地产交易等与社会、市场联系紧密的法律制度安排授课。在教学目标的整体倾向上，要以帮助学生构建起房地产法律框架体系为基本目标。同时教师在授课上要注意把枯燥、死板的法律、法规同当前政策联系起来，针对现实问题进行剖析，从而实现培养学生发现问题、解决问题的思维。

2.以案例教学为主，增加教学的互动性，实现房地产法教学方法的与时俱进

传统房地产法主要以理论概括式的教学模式和死记硬背式的考试方式为主，长期以来备受社会各界的诟病。改变房地产法授课方式，大量引入案例教学是最近几年理论界和实务界倡导的教改方向。所谓案例教学法是根据教学目的的要求，将已经发生或将来可能发生的问题作为案例，组织学生对案例进行调查、阅读分析、讨论交流的研究活动，提出各种解决问题的方案，并对之进行论证说明，促使学生加深对知识的理解，从而提高其发现问题、分析问题和解决问题的能力。[5]在房地产法教学中引入案例教学法主要有三个方面的积极意义：能够将枯燥的房地产法理论知识与社会经济活动结合起来，培养学生解决问题的能力；通过案例教学有问有答，大大提高了课堂教学的互动性，有利于激发起学生的学习兴趣；教学中案例的大量出现，提高了授课教师备课、教学的难度，能够有效提高教师的教学水平，体现了“教学相长”的教育理念。

房地产法因其具有较强的实践性以及法学理论固有的晦涩性，使得以情景化模式为主体的案例教学方法成为改革传统满堂灌式的房地产法课程教学中最为有效的手段之一。我们认为案例教学法在房地产法教学中要从筛选教学案例开始，在案例筛选的过程中伴随着对案例内容的深入研究，并合理分配案例教学在整个授课过程中的比例；在授课阶段，要从讲解基础知识开始，而后穿插教学案例，形成以“问题提出—小组讨论—自由发言—教师启发”为脉络的师生互动模式。同时，教师在基础理论和案例讨论的过程中要不断提醒、帮助学生建立起房地产法律知识体系的框架图，通过对抽象理论的具象化展示，让学生在思考发言的过程中潜移默化的形成房地产法律的思维模式。

3.组建复合型教师队伍，增加课程教学的多样性，实现房地产法师资力量的资源共享

高素质、应用型房地产法律人才的培养绝对不能局限于一所学校或者几个老师之内。从当前我国房地产法律学科发展的现状来看，优秀的房地产教师绝大多集中在几所211、985院校和五所政法类院校，师资资源始终处于稀缺状态。以建立区域化教学为出发点，逐步实现学校、机构与社会之间师资力量的良性互动，通过联合培养的方式针对法律专业硕士研究生进行理论、实务与科研式的训练，逐步建立起学校、政府、房地产行业联动教学体系。[6]我们认为可以尝试以一个省的大学城为基点，对房地产法的优秀师资进行资源整合，形成跨校区、跨领域之间有教无类的授课模式。形成以学校房地产教师传授法理论知识为主导，房地产行业培训师以案例教学讲解实务为支线，政府行政部门讲解房地产实施政策为辅助的复合型教师队伍，通过学校、政府、房地产业联合培养模式，可以最大限度地实现抽象的房地产法理论与行业实务操作、政府最新政策的结合，减少传统房地产法律人才培养中出现的人才“不接地气”，难以胜任的客观问题。

4.改革封闭式考试方式，引入开放性命题考核办法，实现房地产法教学观念的推陈出新

房地产法律课程是一门涵盖了法律、经济、管理、建筑等领域，综合性极强的一门学科。现阶段，房地产业受国家宏观调控的影响很大，呈现出与法律制度联系极为紧密的特点。因此，在以房地产法律学习为主线的前提下增强其对经济、管理、建筑等领域知识的学习是现阶段培养房地产领域复合型人才相对正确的思路。[7]法谚道：“法律的生命从来不在于逻辑而在于经验”。房地产法律课程教学的生命力也从来不在于对传统教学观念的传承，而在于对新事物、新问题的不断体验和应对。

以美国房地产教育模式为例，他们的一大特点就是对成人继续教育的重视，原因在于房地产业不断变化着的法律、政策、环境以及新的分析手段、分析工具的出现，使得他们对知识的更新有着极其迫切的需求。而且在美国，房地产应用型人才培养主要依托于工商管理学院（商学院）或者建筑与城市规划学院，而我国房地产应用型人才的培养主要依托于法学院与建筑类院校，之所以有这样的区别是因为美国的本科并没有法学专业，法学专业只在研究生阶段出现。

美国大学教学普遍以学生为中心，教师对不同观点往往持开放式的态度，不拘于答案的唯一性，“通过动手来感悟，通过训练来学习”一直是美国教师教学秉持的基本观念。在具体的考核方式上，也多以开放性命题为导向，旨在培养学生的创新能力和实践能力。而在我国这种基本观念所体现出的惯性思维就是“满堂灌”、“填鸭式”的教学定势，绝大多数的课程都是以封闭式名词解释、简答为主。[8]我国房地产法教学观念亟待更新，在考核方式上更是需要尽快转变以传统封闭式命题为主的应试教育模式。可以适当增加平时考试的分值比例，而平时分值又可以由课外作业、案例讨论、期中测试、出勤率、课堂表现等方面构成，在最终考核方式上，可以增加口试测验和情景化模拟来评估学生对知识体系的掌握，亦能培养学生的口头表达能力，提升实践技能。[9]

但是，我们也应该看到美国以学生为中心的教学观念有其存在的体制和历史背景，照搬照套，不加取舍全盘接收这些教学观念势必会造成“水土不服”而反噬其本的恶果。笔者建议，应当结合我国教育大环境的实情，落脚于法律硕士研究生为房地产法律应用型人才培养的主要受众群体，可以更多的对各种教学模式进行有益的创新尝试。例如：情景化教学模式②、多元性的教学考查模式、法律诊所式的教学③等。

四、结语

市场经济的迅猛发展，促进了房地产业的欣欣向荣，同时，也产生了大量的问题。一边是大批拥有高等学历却工作难寻的法学毕业生的哭诉，另一边是各大房企纷纷表示人才难觅的感慨。这些新情况、新问题的出现反映出我国传统的以填鸭式知识传授方法为主的教学模式难以培养出适应现代房地产业需求的法律应用型人才，法学教育与市场需求的严重脱节，更促使我们不得不开始反思传统教育教学理念模式发展至今所产生的问题。

房地产业的调控不仅需要国家政策的宏观调控，更需要一大批具有房地产法律应用型人才的涌入才能从根本上医治我国房地产行业以及教育行业的“怪病”，正是基于此种考虑，本文从传统房地产法律应用型人才的培养的课程教学模式着眼，分析了我国当前房地产法律人才培养机制的四大问题，即房地产法学科定位不明确、理论研究不充分、课程设计不合理以及培养机制不健全。我们建议应当充分利用和发挥起法律专业硕士研究生的资源优势，将房地产法律应用型人才培养的受众主要设定在法律专业硕士研究生这一群体中。同时，需要对房地产法律课程进行改革，实现房地产法从教学内容的新旧更替到教学方法的与时俱进；从师资力量的资源共享到教学观念的推陈出新。

对我国房地产法律应用型人才的培养亟需经历一次从内到外的改革，以适应不断变化的社会发展与市场需求。革新传统房地产法课程教学模式，尽快建立起以法律专业硕士研究生为受众的培养机制，为国家、社会和市场培养出一批招之即来、来之能用、用能胜任的当代房地产法律应用型人才。

注释：

①我国房地产法体系主要分为三部分：一是以《宪法》、《民法通则》等法律为主的基本法，二是以《土地管理法》、《城市规划法》、《住宅法》及其实施细则为主的专门法，三是与之有交叉关系的相关法，如《物权法》、《婚姻法》、《继承法》等。②情景化教学在房地产法上的应用主要是用过以房地产主题为线索，在开发商、买受人和主管行政部门之间，由学生进行角色扮演，其目的是通过充分发挥学生的主观能动性，帮助学生更加透彻的理解和学习。参见郭丹云.《房地产法教学改革问题研究》，载于教育教学论坛，2014（4）.

③诊所式法律教学突出的特点是它把学生放在了教学的主要位置上，以充分发挥学生的主动性为手段，把理论学习与亲历性的法律实践密切结合在一起。打破了人为的法学学科和课程的壁垒，使得法学教育更具有实战型和真实性，也使得法学教育更接地气。参见王晨光：《回顾与展望：诊所式法学教育在中国》，载于法学教育研究（第5卷），2011（8）.参考文献：

［1］施海智.试论房地产法学学科体系的构建［J］.今日南国，2010－12．

［2］陈绍方.房地产法学高层次人才培养的困境及对策［J］.房地产与法律，2004（7）．

［3］金俭.房地产法学［M］.科学出版社，2008．

［4］何红.房地产法课程教学改革探讨［J］.现代企业教育，2014（5）．

［5］刘晓晶，吴海燕.案例教学法与创新人才培养［J］.黑龙江高教研究，2008（3）．

［6］郭丹云.房地产法教学改革问题研究［J］.教育教学论坛，2014（4）．

［7］王晨光.回顾与展望：诊所式法学教育在中国［J］.法学教育研究，2011（8）．

［8］张协奎.美国高校房地产专业教育考察报告［J］.高等建筑教育，1999（1）．

［9］吴访非.房地产法课程考试改革与创新［J］.沈阳干部学刊，2011（4）．

*作者简介：黄志萍（1975—），女，湖南警察学院法律系讲师，民商法教研室副主任，主要从事民商法研究。

中图分类号：D912.3

文献标识码：A

文章编号：1007- 9106（2016）01- 0076- 05