以房养老在我国推行所存在的问题及对策建议

熊梅

摘 要：分析以房养老在我国出现的社会背景和现实基础，以及进一步推行存在传统观念、金融市场、法律法规和房地产市场波动等方面的障碍，并针对所存在的问题提出相应的对策建议。

关键词：以房养老；老龄化；政府主导

中图分类号：F840 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2015）25-0050-02

一、问题的提出

根据国际通行标准，当一个国家或地区65岁以上老人占总人口的7%或以上时，即该国家或地区进入“老龄化社会”。我国是世界上人口最多的国家，且根据中国国家统计局2014年数据显示，中国65岁以上老人1.31亿人，占总人口的13%，老年人口抚养比高达13.1%。随着我国老龄化程度不断加深和家庭空巢化的日益严重，以国家为主导的养老保险的财政压力也不断增加，探索养老模式的制度创新和观念创新显得尤为必要。

二、以房养老在我国出现的原因

以房养老这种新的养老方式在中国出现具有其特定的社会背景和现实基础。

（一）家庭结构变化

自我国1971年实行计划生育以来，由于政治、经济、文化等各方面原因，家庭结构由原来的复合家庭逐渐演变为核心家庭，独生子女家庭越来越多，子女长大成家后，就要面临两个年轻人照顾四位甚至更多老人的情形。对于一般收入阶层家庭来说，下要照顾孩子，上要赡养老人，加上工作的压力，往往对老人的照顾有所欠缺，这时就需要一种新的养老模式来填补。

（二）空巢老人与失独老人数量增加

改革开放以来，我国经济得到了高速的发展，但经济发展对家庭养老的影响不可小觑。经济发展迅速的地区吸引了大量的年轻工作者，导致空巢老人的家庭数量不断增加，少数家庭由于失去独生子女，但是有自己的房产，这时就需要一种新的养老模式来充分利用房屋的价值，增加养老费用，弥补无子女养老所带来的不足。

（三）房产制度改革

传统住房制度未把住房作为商品纳入到流通市场之中，而是纳入到固定资产投资计划。1994年7月，国务院下发了《关于深化城镇住房制度改革的决定》，确定房改的根本目标是：建立与社会主义市场经济体制相适应的新的城镇住房制度，实现住房商品化、社会化；1998年，《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》出台，这一文件明确废止了住房实物分配，标志着住房制度改革在全国范围内全面展开。房产制度的改革直接推动了住房的商品化，为以房养老模式奠定了物质基础。

（四）自有房的比重上升，住房资产升值

随着住房商品化的程度不断加深，住房拥有率也不断提高。据2012年西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心在北京金融街正式发布全国首份基于全国25个省、80个县、320个社区共8 438个家庭的《中国家庭金融调查报告》显示，中国家庭自有住房拥有率为89.68%；其中城市户籍受访者3 996个家庭中，有3 412.36个家庭拥有各种类型的自有住房，自有住房拥有率为85.39%。城市居民的住房拥有率大幅度提高，且近年来住房的价格不断上涨，住房资产不断升值，住房成为城市居民家庭最重要的固定资产，这为以房养老的更好实施提供了有利条件。

三、以房养老在发展中存在的问题

（一）传统观念的障碍

从养儿防老到以房养老的转化，标致着中国老人不愿给儿女增加负担，要以自己独立的方式解决养老问题。根据中国法律，老人有权独立处置自己的财产，由其是老人面对儿女不能履行权力义务时，选择以房养老成为必然。

受传统思想的影响，中国人的消费观念与国外有着很大的不同。养儿防老，在中国人的思想中根深蒂固。以房养老在我国的推行，必须要考虑到我国传统文化对于它的接受性。对于年轻人来说，容易接受新思想、新事物，对以房养老的接受也就相对容易一些。但是对于老一辈人来说，以房养老，一方面可能担心社会舆论对子女的压力。另一方面是出于自己的遗产动机考虑，如果老年人参与了以房养老的模式，无异于剥夺了子女对自己房子的继承权，这与中国家庭财产继承的传统思想很难契合。

（二）金融市场不成熟

以房养老是一个牵涉面广、风险大、与老年人养老息息相关的系统而复杂的养老模式。以房养老需要银行、保险公司等金融机构相互合作，但是由于我国《商业银行法》《保险法》明确规定银行、保险公司分业经营，无疑增加了保险公司和银行合作推行以房养老的难度。倘若因为某些原因而导致产品设计不当，就有可能会造成事与愿违的后果，甚至会引发经济纠纷和法律纠纷等。

（三）法律法规的缺失

以房养老的顺利开展需要外部环境的积极支持。一定程度上，以房养老的成功可行并不仅仅在于市场规模如何，更重要的是相关法律法规是否能配合，是否能够提供一个稳定的法制环境等。以房养老涉及到保险、金融业、房地产市场、社会保障以及相关政府部门，如何能够保证这些部门和行业的公平、公正经营和管理，在当前我国相关法律法制不健全的条件下是个相当大的挑战。

（四）房地产市场的波动

追溯我国房地产市场的发展历史，有一个重要特点是国家宏观政策对房地产市场的调控。前几年，我国主要城市的房地产价格涨幅持续高位运行，房价过快上涨，不仅远远超过了居民家庭收入的增长，也带来了房地产泡沫的风险。我国房地产的未来发展趋势不明朗。同样，在“以房养老”的实施过程中，以什么样的价格来抵押给金融机构是首要的问题，所以金融机构会十分谨慎。如果以现行的价格抵押，一旦将来房价下跌，金融机构将面临极大的损失，所以各个金融机构都希望能规避这方面的风险。

四、推进以房养老发展的对策与建议

（一）加大宣传力度

以房养老的推广涉及到传统观念、继承遗产方式的转变、养老方式创新等，要想这种新的养老方式得到推广必须加大对其的宣传力度。可以通过讲座、广告等方式进行推广、宣传，让广大群众熟知其运作方式，了解以房养老是如何给予老年人保障的，让他们放心把房子抵押给金融机构。通过宣传和引导，逐渐改变人们“养儿防老”的传统思想，接受新的养老观念。以美国为例，美国政府在推出“以房养老”之前成立了一个独立的非营利性组织——国家住房资产价值转换中心，专门向老年人进行宣传和推广以房养老项目，促使该产品能迅速被广大民众所接受。

（二）充分发挥政府主导作用

1.保护借款人利益。由政府出面，保护借款人的无负值权益保证会让人对这一产品更有信心。无负值权益保证即当住房出售所得的金额不足以清偿贷款本金和利息时，贷款机构不能向借款人或者其继承人追索未清偿的贷款余额。这项保证能使借贷者不用担心以后负债大于房价，也不用担心房价的波动会影响他们的养老水平。

2.降低放贷人风险。由政府出面，联合保险公司、银行、住房公积金、房地产专业咨询公司等机构，建立针对未来住房资产保值的住房权益担保。例如可以推行一项由政府主导的保险计划，即对于以房养老中的贷款机构，只要付一定的保险费用，就可以在房屋变现时以预先设定的金额进行拍卖；或者借款人的物业最后资不抵债，贷款人的损失将由保险计划承担。

3.健全法律法规。以房养老在国外发展得相对成熟有一个重要的原因在于其对于以房养老有规范的法律法规。而我国的以房养老还处于试点阶段，在法律法规方面比较欠缺，为了加快其推广的脚步，应出台相关的法律法规并规范实施过程中的细则。首先，出台统一规范的资产评估程序和办法，对房产进行公正、准确的评估。修订房地产管理办法，以解决土地使用权届满后地上建筑物的归属问题，对实行以房养老的住宅可以实行使用权期限届满时自动无偿续期，更有利于贷款机构风险的降低。其次，可以调整相关法律法规，吸引保险资金和机构的进入；通过税收减免、财政贴息等各种政策支持，增加老年人参与的积极性。

4.强化市场监管。首先，政府应加强对金融市场的监管，尤其是贷款机构和中介机构，确保其执行情况的规范化。其次，应该借鉴国外经验，结合我国试点城市的经验与教训，归纳总结出一条切实可行的操作路径。若试点可行，可由点到面逐步进行推广。最后，规范以房养老的运作程序，加强市场监管体系，建立规范、安全的市场交易规则，加大各项规章制度的执行力度，对执行情况进行有效的评估，对不正当的行为和投诉进行及时的处理，以确保以房养老的顺利开展。

（三）开发灵活多样的以房养老产品

不同的消费群体，其年龄、房产价值等各方面不相同，其对以房养老模式的需求也不同。鉴于此，为吸引不同的消费群体，应涉及不同的产品。例如参考美国，主要有三种模式，即房屋价值转换抵押贷款（HECM）、房屋保管者计划（HomeKeeper）和财务自由计划（Financial Freedom），分别覆盖了房屋价值低、中、高的老人。根据我国的实际情况，也可开发不同的以房养老产品。

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[责任编辑 吴高君]