房地产业发展影响因素的实证分析——以武汉市为例

刘晴

（中南财经政法大学金融学院，湖北武汉430073）



房地产业发展影响因素的实证分析——以武汉市为例

刘晴

（中南财经政法大学金融学院，湖北武汉430073）

摘要：文章利用武汉市2000—2013年房地产业相关数据，通过建立多元回归模型对武汉市房地产业的发展影响因素进行理论与实证分析。研究发现：城市化水平、工业化水平、经济发展水平、区域开发度、住房消费需求水平以及政府投资支出对武汉房地产业的发展均存在显著的正相关关系。其中，城市化水平对房地产业的发展的推动作用最为显著，其次是政府投资支出水平。而第二产业在其他条件的约束情况下，可能抑制房地产业的发展。因此，推进城市化水平以及提高政府投资支出能有效加速房地产业的发展；同时也要实现第二产业与第三产业的无缝对接。

关键词：房地产业；影响因素；回归分析

一、引言

随着我国经济的快速发展，产业结构不断调整，各地区也出现了第二产业向第三产业升级与转型的态势。房地产业也是在此背景下快速发展，房地产业逐渐成为地区经济发展的重要支柱。房地产业通过与相关产业的联动有效带动了经济的发展，也逐渐成为经济发展新的增长点。武汉作为我国中部地区重要的副省级城市，是我国重要的人口流入地与产业发展区。伴随着人口的快速增长，住房的需求逐步提升，房地产业发展的合理化成为影响武汉乃至湖北地区经济可持续发展的重要因素。因此，关注地区的房地产业发展影响因素，厘清其发展的基本经济面显得尤为重要。

一般而言，房地产业是以房地产开发与经营的综合性产业，具备一定的杠杆效应。房地产业作为第三产业的重要组成部分，也受到了学者的广泛关注，对其研究也越来越深化与多元化。目前学术界对房地产业发展的相关研究基本围绕省级数据的研究，对市级的房地产业发展的影响因素研究较少，且大多集中在发展现状与对策层面。本文在已有研究的基础上，利用多元回归模型，对武汉市2000—2013年的房地产业相关数据，分析了武汉房地产业发展的影响因素，并根据实证结果提出了相关建议，以期促进房地产业的可持续发展。

二、房地产业发展的影响因素分析

本文根据相关文献以及数据的可得性，选取了经济发展水平、城市化水平、工业化水平、区域开放度、住房消费需求水平以及政府的投资支出作为武汉房地产业发展的影响影响因素进行研究，其主要原因在于以下几个方面。

1、城市化水平

城市是房地产业发展的基本空间载体，也与房地产业的健康发展有着重要联系。随着城市化的进一步发展，城市人口的聚集加上各项基础设施的不断完善，在此背景下，人口的增加刺激对房地的需求增长，而基础设施的完善也将为房地产业的快速发展提高基础与平台。此外，城市化的推进必然带来资源的集合以及不断整合，并不断吸引外来人才以及先进技术，从而加快房地产业的发展，因此城市化水平可以作为影响房地产业发展的因素之一。本文选取城镇人口比重表示城市化水平。

2、经济发展水平

地方房地产业的快速发展与地方经济的发展水平息息相关，从大量经验和数据研究来看，房地产业的发展会随着国民经济的增加而增加。因为经济的增长必然会刺激并拉动对住房的需求，也只有在经济发展水平提高的基础上，对住房的刚需或投资性需求才能有与之匹配的支付能力。本文试图用地区生产总值（GDP）来反映地区的经济发展水平，进而考察其与房地产业发展间的互动关系。

3、工业化水平

在早期由于社会经济发展水平较低，人们的支付能力较弱和住房建设进程较慢，导致其住房需求层次较低，居住环境仅限于拥有较小面积的住房或较差的居住质量。但随着社会的进步，人们生活水平的提高，对于住房的需求也在产生着结构性的变化，由小面积住房向大面积住房，甚至个性化、多元化住房需求转移。因此，直观面上来看，工业化水平的提高能刺激房地产业需求并逐渐影响房地产业的发展水平。工业化程度越高，对房地产业的建设质量要求也越高。本文用第二产业产值增加值表示工业化的相对发展程度。

4、区域开放度

区域之间对外开放是房地产业的快速发展的重要背景之一。对外开放也是影响房地产业发展的显著影响因素。开放度的提高，一方面能有效带动地区经济发展，刺激本地产品消费甚至带动就业；另一方面，也可以吸引更多的外来资本进行投资建设。外来投资规模的扩大，不仅为房地产业发展提供资金支持，同时也能带来先进的管理知识和技术，提高地区房地产业的创新能力与核心竞争力。本研究选取区域实际利用外资情况来反映武汉的区域开放度。

5、住房消费需求水平

人们在满足了最基本的住房需求之后，在外在条件允许的前提下，必然会向着更高级需求实现递升。随着收入的不断提高，人们的住房支付能力的提高，投资意识也逐渐强烈，为满足其居住或投资需要，越来越多的收入比例将用于住房。根据中国家庭金融调查与研究中心2014年的数据可知，城市家庭住房资产占总资产比例达到65%。人均收入可支配收入水平的高低也就决定了其能购买住房的水平。支配水平越高，用于房地产业的支出也将可能得到同步提高。因此，消费水平与房地产业联系紧密，可以用城镇居民人均可支配收入来反映对房地产业的需求水平。

6、政府投资支出

房地产业的发展离不开政府支持，包括相关政策的激励以及资金面上的投入。由于地方财政支出的预算在很大程度上对基础建设、文化娱乐、教育、医疗卫生等领域有着巨大的作用，这些领域的投资也将反哺相关行业，例如房地产业等。因此地方政府财政支出对房地产业的发展有着潜在的影响。本文选取政府的地方财政支出作为政府投资支出的指标。

综上所述，本文所选取的房地产业发展影响因素指标见表1。

表1房地产业发展影响因素汇总

三、模型建立与计算结果分析

1、模型构建

本文利用多元回归分析方法对武汉房地产业发展的影响因素进行分析。在被解释变量上，拟以房地产业的生产总值Y为因变量，代表武汉房地产业的发展现状；在解释变量上，以上述所提到的房地产业发展影响因素指标作为自变量，以此构建武汉房地产业发展影响因素的实证分析模型。具体模型公式如下：

Y=β0+β1X1+β2X2+β3X3+β4X41+β5X42+β6X5+β7X6+β8X7+ε

（1）

其中，Y表示为武汉市房地产业生产总值，X1为地区生产总值（GDP），X2为城市化水平，即用城镇人口比重表示，X3为第二产业增加值，X4为区域开放程度，由实际利用外资情况（X41）与进出口总额（X42）两个变量表示，X5为城镇居民可支配收入，X6为地方财政支出，β0—β8为相关系数，ε为随机误差项。

2、数据来源

考虑到数据的统一口径及其可得性，本文选取的数据主要来源于2001—2014年的《武汉市统计年鉴》。其中，房地产业生产总值，经济发展水平，城镇居民可支配收入，政府投资支出，区域开放度均直接来源于武汉各年的统计年鉴。第二产业增加值是由后一年第二产业总值相减于前一年的数据所得，城镇人口比重则是由城镇人口与常住人口之间的比值获得。

3、数据处理与检验结果

基于数据的特征，为了更好地进行数据分析，尽量减少异方差现象的情况，并且更加符合正态分布，本文对收集的数据进行了对数处理。由此，公式（1）具体的回归方程表示为：

根据本文所搜集的2000—3013年的武汉统计数据，对所有的自变量指标分别与房地产业生产总值建立一元回归模型后，均通过显著性检验，并呈现正相关性。但是通过初步的统计分析可知，本文所选择变量之间存在着一定的多重共线性，对整个方程进行回归的结果并不理想。尤其是城镇居民可支配收入、第二产业增加值、地方生产总值、进出口总额和地方财政支出之间具有显著的相关性。因为这些变量本身就是与地区生产总值的组成部分，对其有着拉动作用；同时，地区经济的增长反过来也将促进相关变量的提升。若将过多具有多重共线性因素的变量纳入到回归方程中，回归结果的可靠性将会被削弱。因此，本文通过逐步回归的方法及其结果，最后选取了地方财政支出、第二产业增加值、城市化水平三个变量作为影响武汉房地产业发展的主要因素。

由2001—2014年的统计数据可知，利用stata13软件，通过回归分析得到结果如表3。

表3回归模型检验结果汇总

由表3可知，回归方程的相关系数R为0.986，调整过后的R平方为0.982，其相关系数将近为1，意味着模型的拟合优度较高。同时模型的F=231.10，显著性水平P=0.000＜0.05，表明所选取的变量的t值均在5%显著性水平下显著，同时，回归结果较为显著，所选指标与房地产业的发展之间存在显著的线性关系。

表4回归方程结果

根据表4可得如下回归方程：

由公式（3）可知，选取的三个变量通过回归所得到的t值均在5%的水平下显著，表明各变量之间存在显著相关性，并且选取的指标能较好的解释对武汉房地产业发展的影响。其中，城市化水平，政府投资支出与房地产业生产总值呈现正相关关系，系数分别是13.475和0.671。具体可解释为当其他情况不变的情况下，城市化水平或政府投资支出每增加1%时，武汉市房地产业的生产总值分别将增加13.48%或0.67%。由此可知，城市化水平的相关系较大，因而对武汉房地产业生产总值的增加具有更为明显的推进作用。第二产业增加值在公式（3）中与房地产业生产总值呈现负相关关系，在城市化水平与政府投资支出不变的情况下，武汉市第二产业增加值每增加1%，其房地产业生产总值减少0.39%。

四、结论与建议

由上述研究结果可知，城市化水平与政府投资支出与房地产业生产总值成正相关，与预期结果一致。其中，城市化水平对房地产业的发展影响尤为重要。城市化水平的提高，为武汉市房地产业的发展提供了强有力的支撑。同时，政府投资的不断增加，为武汉房地产业的发展带来了显著的促进作用。此外，城镇居民可支配收入、区域开发程度以及地区经济增长对房地产业的发展也具有明显的促进作用。武汉市第二产业增加值对武汉房地产业发展的影响具体可理解为：一般而言，第二产业增加值的提高能促进房地产业生产总值的提高，因此在将第二产业增加值与房地产业生产总值进行一元回归时，表现为正相关关系，与预期结果一致。但因为第二产业与第三产业并未很好实现有效衔接，第二产业的增加有可能减少了第三产业的投资，进而对房地产业的发展产生抑制。综上所述，本文提出以下建议。

第一，推进城市化进程，保持房地产业的健康稳定发展。伴随着武汉城市化进程的不断推进，房地产业作为城市化与产业结构转变的突破口，依然是优化产业结构的重要选择之一。从未来相当长的一段时间来看，城市化的发展也将推动与优化房地产业的发展与转型，因此需要将城市化与房地产业两者有机结合并协调发展，以促使房地产业的良性循环发展。

第二，完善政府投资结构，在房地产业发展过热期间，在适当时期内可以提高第二产业的支出以平抑房地产业的过快发展。若房地产业逐渐出现萎缩并影响地区经济发展时，则应适当降低第二产业的投资支出以加大第三产业的投资。由于房地产业属于先导性与基础性产业，因此无论发展第二产业或第三产业都需要房地产业的率先发展。政府的投资支出应该增加第二产业与第三产业之间的匹配度，实现其无缝对接。

第三，扩大区域开发程度，优化产业结构。房地产业的发展作为未来城市经济发展不可或缺的一部分，是拉动内需、促进经济发展的重要引擎。为实现其持续发展，需要打破地区之间的垄断性所造成的壁垒，积极引入外资进入房地产业，并不断促进其形成规模经济。优化外商与本地企业之间的协作共赢格局，并形成产业之间的互补以满足居民的住房需求。

参考文献

[1]赵黎明、刘振聚、黄卫华：房地产业发展趋势分析及政策建议[J].价格理论与实践，2006（2）.

[2]谢福泉、胡锈腾、赵银银：长江三角洲地区城市化与房地产业协调发展研究[J].地域研究与开发，2015（3）.

[3]武汉市统计局：武汉统计年鉴（2001—2014）[Z].2014.

（责任编辑：柯秋萍）