度假旅游地产发展瓶颈问题研究

赵 欣，李 岩

(1.黑龙江大学，黑龙江哈尔滨 150080；2.东北林业大学，黑龙江哈尔滨 150040)



度假旅游地产发展瓶颈问题研究

赵 欣1,2，李 岩1

(1.黑龙江大学，黑龙江哈尔滨 150080；2.东北林业大学，黑龙江哈尔滨 150040)

伴随经济的持续发展，产业多元融合的趋势日益明显，跨界融合成为经济发展的主旋律，度假旅游与房地产的融合就是典型代表之一。度假旅游地产项目实现了二者的利益共生，拓展了房地产业的发展渠道，但也存在着制约行业发展的瓶颈。正视并解决这些问题，将会有利于度假旅游地产行业的持续稳定发展。

度假旅游地产；发展；瓶颈

我国房地产业是伴随着中国经济发展和转型以及国民需求结构的调整而逐步实现多产业资源要素整合发展的。房地产业的这一发展将第一产业、第二产业以及第三产业充分融合，实现了跨产业、跨部门的融合。就像“互联网+”一样，跨界融合、开放生态、创新为先成为了这个时代房地产业发展的鲜明特征。然而，我们也要看到在房地产跨界融合发展蓬勃生机的背后，由跨界产生的矛盾与问题也不期而至。因此，本文就度假旅游地产发展瓶颈进行相关研究，希望能够管中窥豹，对我国房地产行业转型中的问题有一定的认识。

1 供需结构调整下的度假旅游地产发展契机

早期的房地产行业主要采取炒地皮到卖房子再到卖家居这一局限于行业内部资源整合的方式，专注于地产自身的销售，这完全是以卖方为主体的传统生产和经营方式。随着时代的变迁及人们需求结构的升级与调整，房地产开始与旅游业、农业、休闲度假业、健康产业、娱乐业、体育产业以及教育产业等多行业整合开发，利用“产业嫁接”的方式实现资源整合及优势互补，从而使房地产业能够在更大的空间尺度上满足人们的居住与消费需求。其中，旅游与地产融合较早，且有一定发展规模，目前也是多数房地产企业选择开发的一种形式。尤其是度假旅游地产，其发展与演变符合房地产业供需结构的调整，也符合国家目前产业结构拓展的趋势。

1.1 度假旅游地产，供给侧改革下的房企转型方向

中国经济已由单一的“刺激内需”进入了“供给侧”的改革期，旨在推进经济结构性改革，使供给体系更适应需求结构的变化。目前房地产业一方面存在严重的库存过剩现象，另一方面又存在购房需求错配的状态。因此，利用供给侧改革推动社会需求，促进房地产业的可持续性发展十分必要。从目前来看，房地产业供给侧改革的关键是纠正“生产错误”的问题，除去消化旧库存、淘汰旧供给外，更应升级当前供给，特别是创新培育新的供给。旅游与房地产贴合度高，容易实现资金和消费市场的整合，近年来成为了诸多传统房地产业转型的新方式之一，也成为了房地产供给侧改革的一种新模式。

旅游地产属于居民消费升级重点领域的旅游服务消费，近些年获得了快速的发展，成为传统地产转型的一种出路，也成为地产供给侧改革的一种新模式。近年来在强劲的旅游需求推动下，旅游投资规模日益增大，投资热点加速形成。全国旅游投资项目库数据显示，2015年全国旅游业完成投资10072亿元，同比增长42%，比第三产业和全社会固定资产投资增速分别高32个百分点，较房地产投资增速高41个百分点。其中，从业态分布看，2015年度假类产品投资占全部业态的比重为18.9%，文化旅游产品的比重为15.3%，生态旅游产品的比重为12.7%，资金流向主要集中在休闲度假、文化旅游、生态旅游等产品建设。由此可见，度假旅游地产投资是旅游地产投资的主体。

1.2 度假旅游地产，需求结构升级下的消费诉求

世界经济规律表明，当一国人均GDP超过1000美元时，国内就会出现旅游需求，但产品单一，主要集中于短期的观光游。当人均GDP达到2000美元时，旅游观光需求向度假休闲需求转变，旅游时间延长。而当人均GDP超过3000美元时，度假需求快速增长，度假养生类产品成为主流。当人均GDP达到5000美元时，生态旅游形态进入成熟的度假经济阶段。

2015年，中国人均GDP约合8016美元，虽然仍远逊于欧美日等发达国家，但人民生活水平普遍提高，国民生活由小康型向发展型和享受型转变，加之休假时间的延长以及社会意识的提高，中国旅游需求方兴未艾。2015年，中国旅游产业对GDP综合贡献达到了10.1%，超过了教育、银行、汽车产业。伴随旅游需求的不断提高，人们对旅游质量的要求和期望也有了巨大的变化，从最初的走马观花到更加关注个人的体验与感知，这对旅游产品和旅游投资提出了更高的要求。

因此，度假旅游地产的开发既能满足人们日益增长的旅游需求，也符合经济结构调整的趋势，故而成为当前房地产和旅游投资的主要形式之一。

2 度假旅游地产的开发特征

旅游地产起源于法国。作为一门新兴的产业，其在国际上并没有明确的定义，较为贴近的解释即“分时度假”；但从当前旅游地产的发展来看，其与“分时度假”还有一定的区别。早期对旅游地产的研究主要指“以旅游度假为目的的房地产开发、营销模式，开发项目全部或部分实现了旅游功能”。这种狭义的旅游地产概念可以说仅仅包括度假旅游地产。但随着旅游产品的创新和拓展，旅游地产囊括了度假休闲、主题公园、养生康体、商业娱乐等不同业态，并结合传统的景观住宅形式，其范围更广，形式也更加多样。因此，度假旅游地产可以说既是旅游地产发展的早期形式，也是旅游地产在现代社会发展的重要形式之一。无论旅游地产这个行业如何变化，度假休闲的核心仍然是旅游地产发展的主旋律，且主题公园、养生康体、休闲娱乐等不同类型的开发也都是围绕着度假的概念开展起来的。结合度假旅游地产的概念及当前度假旅游的发展态势，可将其开发特征总结如下。

2.1 投资门槛高，投资期长

度假旅游地产投资规模均较为庞大，除用地成本、建设成本、营销成本外，还涉及旅游资源的开发、旅游吸引物的打造、旅游配套设施的建设和完善、旅游环境的营造，后期的运营、维护、生态补偿等相关成本费用。一个综合性的旅游项目基本投资门槛在5～10亿元；从度假旅游地产的整体综合投资来看，完整的投资门槛要在20亿以上，大型项目甚至更高，例如万达长白山度假区项目总投资高达230亿。与此同时，度假旅游项目的建设期和投资期要长于以往的任何一种房地产项目投资，这样的高门槛也让度假旅游地产成为高风险的代名词。

2.2 投资主体多元化

早期的度假旅游地产项目开发以资金丰厚并需要转型的房地产企业为主，如房地产企业前5位全部投资旅游业，同时兼有大型旅游企业。但随着度假旅游地产项目的不断开发，其盈利模式和效益愈加受到各方关注。度假旅游地产投资并不局限于房地产企业，还包括旅游企业甚至是资金充裕的其它行业。除房地产企业转型旅游外，还有风投、煤炭、保险、互联网等企业跨界投资旅游地产，如万达长白山度假区项目，由万达、泛海、一方、亿利、用友、联想六大集团联合投资，是中国投资最大的单个旅游项目。由此可见，度假旅游地产项目由于投资规模较大、投资额较高等原因，形成了投资主体、投资形式多元化的鲜明特征。

2.3 项目选址要求高

度假旅游地产项目先是旅游项目，再是地产项目，因此项目选址要求极高。旅游度假区往往建立在风景秀丽、自然及文化旅游资源极为丰富的区域，例如滨海、风景名胜区、山区、森林，湿地等；同时，区域内气候适宜，拥有适宜开发的体育、医疗、休憩和娱乐资源。所以，度假旅游地产的选址不仅要考虑自然环境，还要考虑到文化、气候以及区位交通等综合因素。

3 度假旅游地产开发的瓶颈问题

虽然度假旅游产品是当前旅游地产投资的主流，但诸多问题也纷至沓来。这些既是度假旅游地产开发中需要面对和亟待解决的关键问题，也是影响度假旅游地产项目后期收益和投资安全的重要风险因素。重视并及时解决这些问题，才能够减少度假旅游地产项目的风险，提高项目收益率和可持续性。

3.1 度假类旅游项目的季节性

季节性是大多数旅游产品开发所要面对的重要问题之一。一方面，旅游资源具有季节性，例如滨海旅游项目、山地旅游项目、滑雪旅游项目等，季节性问题突出，旺季过热、淡季过冷，使得许多度假旅游项目很难实现收支平衡，甚至是亏损。另一方面，游客的季节性出游也是度假旅游项目冷热不均的重要原因之一。度假旅游地产受制于旅游产品的季节性因素，季节性市场的表现尤为突出。

3.2 房地产项目捆绑销售

当前，许多度假旅游地产项目利用地方政府对旅游开发的热情，借旅游开发之虚行商业住宅开发之实，以旅游开发获取土地、税收等方面的政策优惠和便利，通过度假项目进行宣传，进而打着度假胜地、风景名胜区宜人环境的噱头大肆开发销售住宅项目，使度假旅游地产项目陷入了供给过剩的怪圈。

3.3 收益期不一致

度假旅游地产收益期与传统的商业住宅地产项目不同，属于后期盈利型。较商业住宅等地产项目而言，其前期土地投入较低，但后期维持性投入及运营成本较高，受益周期也较为冗长。这对开发商的资金实力、运作能力和收益能力都是较为严峻的考验。

3.4 模仿大于创新

度假旅游地产项目的高级模式应是景区与人居环境的天然合一。景区既是人们度假休闲旅游的地方，也是人们修养安身之处。不论是度假区的规划设计、建筑景观、人居环境，还是文化理念都应融于自然，脱胎于当地的自然风情与文化。但当前我国的度假旅游地产开发模式多数都是照搬国外的建设模式和方法，缺乏本土创新和符合本土文化及需求的设计与建设，这种生搬硬套式的开发造成了许多度假旅游地产项目的“水土不服”。

3.5 重开发轻保护

度假旅游地产项目多数选址于自然风光秀丽、气候宜人、文化风情独特的地方，这也是度假旅游地产项目吸引消费需求的关键要素之一。资源越是稀缺，越是度假旅游地产商觊觎的地方，甚至有些度假区安在了自然保护区的核心区。这样的城市化入侵使度假区的自然环境、生物多样性等生态系统遭到严重破坏，更甚者是只重开发轻保护，度假旅游地产赖以持续发展的资源被耗用殆尽。

4 我国度假旅游地产的发展趋势及对策

诚然，在度假旅游地产的发展过程中夹杂着许多制约项目发展的因素，这些因素既有体制因素也有旅游与地产行业结合的天然冲突，但无论是存在于项目内还是存在于项目之外，对这些问题的解决都将会影响到度假旅游地产这个行业的稳定和可持续发展。

4.1 创新为先，多元融合

现代社会的发展与创新的关系密不可分，对于企业来说，创新既可以是产品形式的变化，也可以是营销手段的创新，更可能是对整个行业的颠覆。房地产业因与人们生活联系紧密，可以与人类生活息息相关的众多产业融合，度假旅游地产就是将人们较高的需求与最基础的需求结合在一起的一种创新性融合。创新不应局限于对二者的简单粗暴式捆绑，而应深度挖掘度假旅游与地产的核心，从文化理念上对二者进行融合，同时融入其他行业，将度假旅游地产发展成为一种能够最大满足人们需求的多元融合产业。

4.2 先旅游后地产

度假旅游的实质是能够给人们带来身心舒畅的度假体验，这也是度假旅游地产开发的核心和关键。但开发过程中旅游产业收益的“慢进慢出”和房地产业的“快进快出”，导致开发中出现本末倒置的现象。现在行业内普遍做法是90%的资金投入到地产开发项目中，而只有10%用于旅游资源的维护。这样的做法虽然在短期内能够获利，但从长远来看，这与度假旅游地产开发的本质相悖；在全球范围来看，国外度假旅游的发展并不是以住宅地产销售为主，例如美国的生态度假旅游，主要有峡谷类、滑雪类、酒庄类和IWPRH等类型，每一种类型都专注于旅游产品的建设，而不是地产项目。因此，度假旅游的开发应该是先旅游后地产。

4.3 拓展投融资渠道

虽然目前我国度假旅游地产的投资来源愈来愈广，但度假旅游地产的投资门槛较高、投资期限较长，使得资金筹措上缺乏持续性的支持和动力。因此可以拓展投融资渠道，有效吸纳国内外资金，利用金融平台等方式保证资金的稳定。

4.4 有内涵的本土专业设计

度假旅游地产的开发要结合本土资源和文化，不能生搬硬套地照搬国外的设计。旅游地产每一处项目选址地都不相同，所面对的客源结构也存在差异，因此应因地制宜，开发适应市场、符合资源现状的产品。另外，目前我国度假旅游地产的投资渠道较广，部分项目建设缺少专业性的理念和建设，因此，有内涵的本土专业设计就显得尤为重要。

4.5 度假资源的开发与保护并重

大多数度假旅游地产项目建立在具有良好生态环境的区域，甚至是生态核心区。开发过程中人类城市化路径的建设以及人们的生活必然对所在区域造成一定的生态影响与破坏。因此，在项目开发中需要关注对资源的保护与后续维护，这样既能保障项目的可持续发展，也能减少后期对生态恢复和生态补偿的成本。

5 结语

度假旅游与房地产行业的结合，既弥补了双方单一发展中的问题，也提高了二者的综合效益，提升了区域土地价值，迎合了当前发展休闲经济、促进产业结构调整的经济发展趋势。但二者的结合也存在着天然的矛盾问题，这些问题直接影响着整个产业的可持续发展。正视并找到问题解决的对策将会推动整个产业更好地满足人们日益变化的需求和日新月异的市场，获得更稳定的收益。

[1]国家旅游局.2015年旅游投资报告[EB/OL].(2016-05-16)[2016-05-30].http://www.cnta.gov.cn/zdgz/lytz/201605/t20160516_770863.shtml.

[2]耿松涛,刘维林.我国旅游地产的开发模式及风险规避策略研究[J].建筑经济,2012(1):49-53.

[3]王兵兵.旅游地产该如何推进供给侧改革?[EB/OL].(2015-12-09)[2016-03-01].http://blog.sina.com.cn/s/blog_4827f39c0102wf03.html.

[4]余呈先.我国房地产市场供给侧管理的动因与对策[J].宏观经济研究,2016(5):73-78.

[5]李柏文,田里.旅游地产对中国生态核心区的生态风险及其防控研究[J].思想战线,2014(3):140-143.

[6]王志成,约翰.凯.史密斯.美国:生态旅游地产发展纵览[J].中外企业文化,2015(6):64-66.

The Research of Development Issues on Tourism Resort

ZHAO Xin1,2，LI Yan1

(1.Heilongjiang University，Harbin Heilongjiang 150080,China；2.Northeast Forestry University，Harbin Heilongjiang 150040,China)

With the continuous development of economy,the trend of industrial integration in the economy is becoming more and more obviously,cross-border integration has become the main theme of economic development,the integration of holiday tourism and real estate is one of the typical representatives of this. Tourism resort realizes the interests of the two symbiotic,expands the real estate development channels. But the bottleneck that restricts the development of the industry in the development of that,to face and solve these problems will be benefit for the sustainable development of holiday tourism estate industry.

tourism resort;development;bottleneck

2016-07-03

黑龙江大学青年基金项目“中俄旅游合作背景下俄罗斯酒店业发展研究”(QW201302)；黑龙江哲学社科项目“中俄旅游发展中资源禀赋差异与区域协作研究”(14D012)。

赵 欣(1981- )，女，讲师，博士研究生，从事旅游经济与旅游规划研究。

F592

A

2095-7602(2016)10-0085-04