构建保障性住房物业管理模式研究

马勇　王志兰

【摘要】经济的发展与房地产行业的进步，让保障性住房的物业管理成为全民关注的重点。优化保障性住房物业管理模式，才能让保障性住房的价值得以提高。文章立足于保障性住房物业管理现状，主要分析了其中存在的问题，并探讨了几点解决对策。

【关键词】保障性住房；物业管理；管理模式；主要问题；解决对策

随着我国社会经济的快速发展，保障性住房的建设力度快速提高，与此同时，保障性住房的物业管理暴露出一些问题。从上个世纪九十年代开始，廉租房与公共租赁住房等多种类型的保障性住房出现在市场中，帮助弱势群体解决居住问题。

一、保障性住房物业管理工作存在问题

就目前来看，保障性住房的物业管理工作并没有统一的标准以及具体的工作细则，在实施过程中，问题一点一点地暴露出来：

（一）保障性住房用户不重视物业管理。城市中的特困家庭、中低收入家庭以及城市郊区的拆迁户等是保障性用房的主要用户，这些人对于物业管理的认识不足。很多用户具有不良的生活习惯，不懂得保护小区内的公共设施，缺少环保能力。因此，很多保障性用房的住房很难配合物业管理者做好物业管理工作，增加了物业管理的困难。保障性住房的居住者不了解物业管理的重要性，不重视物业管理工作，影响了物业管理工作目标的实现。

（二）保障性住房物业管理费用不尽合理。费用问题，是保障性住房物业管理工作的首要问题。保障性住房的用户收入普遍较低，他们的家庭经济条件不佳，考虑到实际情况，保障性用户的物业管理价格一直由政府定价或者由坚持政府指导价。政府定价远远低于市场上物业行业的标准费用，物业行业是一个劳动密集型的行业，利益微薄，物业管理费用不足，直接影响了物业公司的生存与发展。政府定价与市场环境、物业公司的经济利益产生不可解决的矛盾，影响了保障性住房物业管理的水平。物业管理费用不足，保障性住房的物业管理者只能通过减少开支去控制成本，服务质量难免下降，恶性循环因此而形成。从住房来讲，一些保障性住房的物业收费标准高于低收入家庭可接受的水平，加剧了住房与物业公司之间的矛盾。

（三）保障性住房物业管理缺少针对性。保障性住房的使用者具有特殊性，其物业管理模式与普通小区的物业管理模式有很大区别。很多地方与时俱进，制定了保障性住房的物业管理建设标准，但却忽视了服务标准的制定。部分物业公司没有结合保障性住房用户的特点制定合理的服务计划，而是按照普通标准制定服务细则，甚至还提供一些有偿的、高收费的服务，超出了用户的接受能力。不能满足业主需求的物业工作，无疑是没有价值的。

二、保障性住房物业管理工作优化策略

从保障性住房物业管理需求出发，解决物业管理工作中的问题，才能让保障性住房物业管理模式得以优化，具体方法如下：

（一）发挥政府作用，为保障性住房物业管理提供后盾。政府，对于市场经济的发展有着指导作用。充分发挥政府在保障性住房物业管理上的作用，才能给保障性住房物业管理工作改革提供保障。保障性住房本身具有特殊性，其物业管理模式的优化不能缺少政府的指导。如果完全依靠市场机制去调节，缺少政府职能部门的干预，只会让保障性住房的物业管理工作寸步难行。政府部门要重视保障性住房的物业管理工作，成立物业管理专门小组或者管理机构，从保障性住房的规划、建设与使用多个方面寻找物业管理的落脚点。积极建设保障性住房物业管理体系，出台保障性住房物业管理的政策，有利于保障性住房物业管理水平的提高。

（二）拓展融资渠道，为保障性住房物业管理提供充足资金。住户给保障性住房物业公司提供的物业经费，远远不能满足物业公司实施管理工作的需求。开拓更多的物业管理费用来源，才能给物业管理工作提供动力。融资渠道的开发应当贯穿于保障性住房建设与使用的每一个环节，制定全面的融资计划。首先，在保障性用户建设时，应当按照合理的比例去建设保障性住房以及经营性用房，适当提高房屋的租金水平，在保障低收入群体住房需求的同时，给物业管理提供基本。其次，在保障性住房的选址上，要尽量选择公共设施较为完善，交通相对便利的地区，给住户提供便利的生活条件，降低他们的生活成本。经营房能够提升保障性住房的整体效益，这些经济利益可以转而成为物业管理公司的经济补贴，实现保障性住房的自给自足。

（三）明确实际需求，改革保障性住房物业管理模式。保障性住房的用户具有特殊性，他们的经济承受能力有限，对于物业服务的需求也不太高。提供能够满足低收入家庭生活需求的物业服务，结合保障性住房业主的实际生活需求，是物业管理模式改革的重点。在小区公共设施维护方面，应当发动业主共同努力，保护好小区内的公共设施，减小维修的费用，节约物业管理的成本。引导业主重视物业管理工作，提高业主的环保意识，共同打造一个环境优美的小区，减少物业管理工作者的工作任务，以此来节约成本。保障性住房的业主往往比较关注环境卫生，对于其它服务没有太高的要求。因此，物业公司可以将环保工作作为物业管理的重点，简化物业服务的项目，与此同时，适当降低物业管理费用。加强物业管理工作者的培训力度，使更多的物业管理工作人员意识到保障性住房业主的特殊性，结合特殊情况，提供一些收费合理的有偿服务。像对于低收入家庭的独居老人，物业公司可以提供低于市场价的房间清洁工作或者饮食服务，在老人经济条件允许的情况下提高其生活质量，丰富保障性住房小区的物业服务项目。

三、结束语

综上所述，保障性住房的主要住房是低收入人群，他们的家庭经济水平较差，经济承受能力相对较弱。因此，保障性住房的物业管理工作也面临收费难与收费率过低的问题。正视保障性住房的物业管理工作，加强政府的引导力度，将恶性循环转变成为良性循环，才能促进保障性住房价值的发挥。

参考文献

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