房地产企业财务管理的问题与对策分析

许东霞++李思雨

[摘 要]房地产行业是一种资金密集型企业，企业的正常运转需要大量资金进行维持。随着我国市场经济的不断成熟，我国房地产开发企业也逐渐趋于成熟，近几年房地产开发风生水起，房地产行业的竞争也进入了白热化阶段。在资金密集型企业的竞争中，企业要想取得竞争优势，就必须对资金的使用有明确的规划性，达到企业利润最大化的目标。财务管理正是通过有效的管理手段，达到利润最大化的目标。

[关键词]财务管理；房地产开发；企业；利润最大化

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2016.12.126

1 财务管理的概述

1.1 财务管理的定义

财务管理（Financial Management）是在一定的整体目标下，关于资产的购置（投资），资本的融通（筹资）和经营中现金流量（营运资金），以及利润分配的管理。财务管理是企业管理的一个组成部分，它是根据财经法规制度，按照财务管理的原则，组织企业财务活动，处理财务关系的一项经济管理工作。简单地说，财务管理是组织企业财务活动，处理财务关系的一项经济管理工作。

1.2 财务管理的特点

由于企业财务管理是现代企业管理中的一项重要工作，主要是对企业资金进行合理运用，达到企业利润最大化的目标，实现企业价值。因此财务管理具有综合性，能有效管理企业内部各项资金项目和活动；还具备了高效性，能根据财务数据迅速地反映企业的生产经营情况；以及具备了广泛性，企业的运营离不开资金，整个企业涉及资金运用的方面较为广泛，这就决定财务管理必须与企业各方面有着广泛的联系。

1.3 财务管理在房地产开发中的意义

由于我国市场经济制度的不断成熟，企业财务管理已经不是简单地强调降低成本、费用和支出，也不是单方面的实现账面利润的最大化，而是通过有效的管理手段，对企业运营资金和备用资金进行有效管理，实现企业价值最大化的管理。

财务管理在房地产开发中的地位举足轻重，做好财务管理是目前提高房地产企业竞争实力的有效手段，通过在投标前对项目成本进行核算，对整个项目实施所需成本给出一个数字，促进企业融资；项目实施过程中的各项支出进行记录，为整个项目的制订下一步计划提供数据参考；以及后期的资金回笼，房地产开发企业项目的前期投入资金巨大，后期的资金回笼工作没有做好的话，将会导致整个企业出现金融性危机。

2 财务管理在房地产开发企业中的实际应用

2.1 房地产开发企业的资金筹备

2.1.1 外部资金筹措

对于房地产开发企业来说，一个新项目的实施需要投入大量的资金，但企业财力中有一大部分用于了在建项目或是刚建成项目当中，企业的资金会出现周转不灵或项目启动资金不足的情况。应对这一情况，为了降低企业的项目实施风险，企业会通过各种融资手段向企业外部进行资金筹备，例如向银行借贷、发行股票债券等，确保企业项目的顺利实施。

2.1.2 房产销售集资

房地产开发企业在房产销售上有两种方式，即建成前预售和建成后成品销售，为了能启动下一项目，在项目确定后，房地产开发公司都会通过宣传进行该项目房产的预售，筹集部分资金，作为项目的启动资金；而在房产建成后，企业会对成品房进行销售，进而达到企业赢利的目的。

对于消费者而言，由于在房产预售时可用相对低价获得房产，具有巨大的选择空间，吸引了大量的购房者的眼球，促使消费者提前进行房产购入，这就使得企业获得了部分的项目投资回报，为企业的下一项目实施准备了部分的启动资金；而成品房的销售已经是项目建成完工后的事情，这时由于在预售时企业已经得到了大部分的资金回笼，确保了下一项目具有实施的可能性，而这一部分的资金大部分已经可以作为企业的赢利收入额，只要销售部分成品房就可以完成项目资金的筹集，进而开始启动下一项目，循环反复，最终达到企业利益最大化，实现企业价值。

2.2 企业资金使用控制

任何企业的运作都需要依靠资金来进行，若是资金周转不灵，就会使企业陷入危化机，更甚者会导致整个企业瘫痪无法进行运营，最终导致企业破产。因此在企业资金的使用上应根据财务管理的规划进行严格的控制，保证企业项目实施所需资金在企业的承受范围之内，以及项目运作后企业还留有备用资金，应对紧急事件。

2.3 企业成本控制

成本控制是每一个企业为实现利益最大化使用的财务管理手段，其原理是从源头对资金使用进行控制，达到减小成本投入实现预期目标的目的。在房地产开发企业中，企业的运营成本包括项目实施成本、企业销售费用、企业管理费用以及财务费用，这些都属于企业运营成本的支出费用，是企业运作的刚性需求。

2.3.1 降低项目实施成本

财务管理的最终目的是实现企业价值，达到企业经济效益最大化的目标。在企业运营成本当中，项目实施成本占了整体成本的绝大部分。房地产开发企业对于项目成本的投入巨大，若是没有做好项目成本核算，就会造成不必要的资金使用，减小了项目的赢利空间，降低了企业的经济效益。

2.3.2 控制销售费用

房地产开发企业本质是销售型企业，即是利用建筑技术，融合资金建成房产，然后对建成后的成品房进行销售，最终获利。在房地产企业对房产进行销售的过程中会产生大量的销售费用，除开对销售人员的薪资支出外，还包括了一系列的宣传和中介费用等，这些费用融合在一起也不是一笔小数目了。因此，应对销售费用进行控制，达到用最低的费用创造最高的价值的目的，防止有人利用销售费用钻空子，对企业资金进行贪污等。

2.3.3 管理及财务费用的合理化缩减

房地产企业的管理和财务支出多数是应酬，包括吃饭、出差、谈项目等都会造成企业资金的支出。房地产企业的财务管理工作应包括对管理和财务方面的费用进行控制，房地产企业对于管理部门的人员需求较低，应对员工进行合理调配，在集体项目需要动用企业资金时，应严格走申请资金流程，保证资金的使用合理有据。出差方面不能盲目根据发票进行报账，应具体结合出差地点的经济水平进行一个消费范围控制，保证管理和财务费用的支出合理化，防止出现账目乱报的情况。

3 房地产开发企业中存在的财务管理问题

3.1 项目成本核算不够仔细

项目成本核算是房地产开发中主要的财务管理工作之一。房地产开发企业的每一个项目都需要动用大量的企业资金，但由于在财务管理方面的经验欠缺，在对项目成本进行核算时，往往会由于各种因素导致核算存在误差，部分不必要的开支存在，加大了项目投入成本，降低了企业的经济效益。

3.2 资金回笼慢，影响企业运转

房地产开发企业对房地产项目的前期投入较大，由于要进行项目竞标，然后项目启动，直至项目完成这期间几乎都是企业无回报的进行项目投入。但目前在企业的财务管理中，房地产开发企业由于部分政策及市场的饱和度的原因，资金回笼较慢，影响着企业的运转。

3.3 其他方面不必要的开支过多

在现代企业运营模式中，除了生产成本投入及后期的费用开支，还有主要的管理费用外，企业还有着其他的费用支出，包括员工福利、领导配车、秘书的配备、出差报销等。在房地产开发企业的财务管理中，因上述支出占的费用支出比例不大，容易忽略其中某些不必要的开支，造成了企业资金的无效使用，部分资金不能发挥赢利作用，过多的不必要开支将会加大无效资金的数目，减小企业的收入额。

4 加强企业财务管理应用的有效方法

4.1 财务管理信息化，建立完整的财务管理信息系统

由于科技的快速发展，各个行业都实现了信息化发展，为了能更好地实现财务管理的作用，房地产开发企业应该对财务管理进行信息化升级，并应对财务管理信息建立一个完善的系统，并实现电算化管理，减小会计信息和财务信息的误差，通过电算化技术对企业的各项情况进行深入分析，可以迅速发现企业运营中存在的问题，在此基础上提出解决措施，保证企业项目的顺利实施。

4.2 加强企业全面预算管理，做好后期资金回笼

企业的全面预算是指对企业在一定时期内的各项业务活动、财务表现等各方面进行总体预测。因此全面预算是财务管理中的重要内容，也是财务管理的有效手段。这就要求房地产开发企业进行全面预算管理的编制，并在财务管理中执行全面预算，做好全面预算反馈工作等。由于房地产行业是资金集聚型企业，在项目投入上使用大量的企业资金，因此应做好成本控制，保证资金充足，并做好后期的资金回笼工作，确定企业在项目完成后是赢利的。

4.3 举例说明

A公司拟投入资金400万元与B公司合作开发一个商住楼项目。A公司可采取以下几种方法与B公司合作：

（1）A公司出资400万元与B合作开发该商住楼；

（2）A公司可通过银行把400万元出借给B公司参与该商住楼开发；

（3）A公司可以采取投资入股方式参与该商住楼开发。

财务分析；现假定A公司1年后中途退出该商住楼开发项目，经与B公司协商分得现金40万元。

方案一：合作共同开发。

A公司与B公司合作开发该商住楼，1年后所得为40万元，收入按税法规定作为项目收入分利，由于甲公司出资金其收入不分摊任何成本。在公司分得40万元时，相当于公司将合作开发的商住楼中属于自己的部分转让给了乙公司，转让价格240万元，转让收入需缴纳不动产销售的营业税及附加费、土地增值税、印花税、所得税后方为所得。

方案二：出借资金方式。

假如A公司通过银行将400万元借给B公司，利率为1%，1年后甲公司同样收回40万元，其作为利息收入应缴金融业营业税及附加、所得税后方为所得。

方案三：投资入股，商务楼完工销售后分回股利。

A、B两个公司税率相同，公司40万元税后利润不需补税即甲公司所获经济利益为40万元。

分析：从上面的比较可以看出这三种方案单从节税角度看，第三种方案为最佳。即A公司将400万元作为投资入股，分回的40万元税后利润不需要补税，即成为A公司实际获得的经济利益。

参考文献：

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