海南省房地产投资问题研究

葛晋

[摘 要]在海南省经济全面迅速发展，海南国际旅游岛建设纳入国家宏观发展战略的背景下，海南房地产投资额及房地产价格迅猛上升。但是，目前海南房地产投资规模过大，投资结构不合理的问题已经显现。文章在对海南房地产投资规模和结构不合理现象进行描述和分析的基础上，建议相关部门应在保证民生的同时，对房地产投资进行调控，慎防房地产泡沫再现。

[关键词]海南；房地产；调控策略

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2016.12.124

海南省地处中国的最南端，是仅次于台湾岛的中国第二大岛。海南岛位于热带北缘，属于热带季风气候，素有“天然大温室”的美称，在经济迅速发展和海南国际旅游岛建设纳入国家宏观发展战略的背景下，房地产业得到了迅猛的发展。

1 海南房地产投资的不合理现象

1.1 海南房地产规模与社会经济发展不相适应

海南省产业结构中，一直是以农业为主，第一产业的从业人数达到42.56%。而近年来第三产业的兴起，在产值方面已经发生很大的改变，第三产业产值已经远远超过第一产业达到总产值的51.85%。而第二产业则一直处于落后状态，无论是产值还是从业人员占比都非常小，分别占总值的25.02%和12.65%。

统计数据显示，2014年，海南省的商品房销售额达到935.21亿元，房地产已经成为拉动海南省经济增长的主力军之一。从全省城镇固定投资额来看，房地产开发占城镇投资完成额的47.92%，成为了牵引资产投资拉动经济增长的主导因素。从政府收入来看，政府基本预算收入中，土地有偿使用占比非常大，即地方政府土地财政的收入几乎占据着地方财政收入的半壁江山。但是这种过多依赖房地产拉动经济增长的模式，扭曲了经济增长的内在动因，降低了整体经济的竞争能力，一旦房地产市场出现困难，经济的增长就失去了支撑，将会出现大幅的波动。

1.2 海南房地产投资结构不合理

海南省房地产投资主要在住宅、办公楼、商业营业用房和其他用房方面。住宅用房的投资额占房地产投资总额的78.36%。过高的住宅用房挤占了办公楼、商业营业等其他发展用房，使得投资结构比较单一化。更为严重的是，住宅用房的购买者80%以上在岛外，购买住房的目的多数是为了投资转卖，或者作为旅游避寒使用。因此大多数住宅用房处于空闲状态，造成了极大的浪费。

1.3 海南房地产开发蚕食林地、农地现象频现

在以土地财政为核心的地方财政的指挥下，政府通过低价征收农民的林地和农地，转而高价出让土地使用权，来增加财政收入。这使得林地和农地面积不断减少，大量农民失去了其赖以生存的土地。经调查，海南闲置土地达到13.06万亩，其中10万亩闲置10年以上。政府征收了农民的土地且开发商长期不开发，失地农民不能按照协议当地就业，也不能利用闲置荒芜的土地，他们花完征地补偿款后生活拮据。不仅造成了土地资源的浪费，也严重危及到了农民的民生问题。

2 海南房地产投资不合理的原因分析

随着海南国际旅游岛建设纳入国家宏观发展战略，房地产投资的不合理现象日趋严重，主要有以下原因。

2.1 追求经济发展指标的短视观

经济指标是中国政府绩效及管理水平考核的基本指标。房地产业由于具有投资规模大、拉动GDP增长快、带来的经济利益多、彰显政绩效果明显等优势而与政府的短期行为特征相符合，从而不仅成为地方政府确定当地经济支柱的首选，而且又反过来成为刺激地方政府行为短期化的重要因素。

土地财政和房地产投资无疑对主要的经济发展指标产生较大积极效应，尤其是在海南省土地财政依赖度比较高的情况下更是如此。因此，部分地方政府官员只看到眼前的利益，偏重于当前经济，政绩上的漂亮数据，对土地财政及房地产开发产生依赖。也可能是由于海南省工业一直处于落后状态，第三产业发展还不够成熟造成的无奈之举。而房地产业与地方政府短期化目标之间的相互作用，必然会在催生房地产市场短期畸形繁荣的同时，为这一产业和地方经济的长期可持续发展埋下不稳定的隐患。

2.2 个体利益驱动

首先，预期的房地产开发暴利驱使各类企业蜂拥而至房地产行业。随着人口的不断增加和城市的快速发展，土地价格也在土地财政的驱动下呈现着上升的趋势，房地产价格在人们未来的预期中也会不断上升。对未来房地产价格的非理性预期造成了投资者对房地产高回报的设想。过多的资本投入到有限的土地市场，推动地价上涨，进一步使得房地产价格也不断地攀升，而这种现象不仅会使民众产生对价格进一步上涨的不合理预期，从而形成恶性循环。

其次，银行信贷的盲目支持也是导致房地产投资不合理的主要动力。在海南省的房地产企业资金来源中，国内贷款和自筹资金占比达到65.9%，同期全国平均占比只有58.7%，相差了7个百分点。目前由于我国的金融市场尚不发达，企业融资渠道不畅通，房地产业的自筹资金和其他资金来源多为建筑企业贷款和购房者预付款，这两者大多数又来自于银行贷款，因此这一部分相当于银行对房地产业的间接贷款，加上直接的银行贷款，房地产开发对银行贷款的依赖程度是非常高的。由于银行等金融机构把房地产信贷作为优良的贷款品种，为了保证并且增加自身的收益，银行在不遗余力地扩大房地产信贷业务。

3 海南房地产的调控策略

3.1 控制房地产投资

控制房地产投资，资本才能向其他行业流动，产业结构的优化才能得以实现。控制房地产投资的手段很多，这里结合近几年房地产市场的情况，提出以下两点建议。

（1）抑制房地产投资利润。通过完全放开投资房用地的市场化，增加竞争性，实行“价高者得”的规则，提高商业用地价格，缩减房地产投资商的利润空间，达到抑制投资房地产业的效果。

（2）限制投资性购房，打击恶意炒房行为。目前，房地产投资膨胀初步得到遏制，有些地方出于种种原因就放松了“限制投资性购房”政策的执行，笔者认为这是错误的判断和错误的行为，应该继续严格执行限制性购房政策，拟制挑战性购房，打击恶意炒房行为，维持房地产市场的平稳发展。

3.2 引导房地产投资结构优化发展

海南作为国际旅游岛，固然有自然环境优势，是人们避寒养老和休闲度假的好地方，但是由于海南的实业比较落后，经济发展缺少有效的产业支撑，没有大量的就业机会和理想的薪资报酬。因此，海南留不住基本的人才，缺乏就业市场的城市就缺少人在城市里生存奔波，继而中高档住宅的需求量就是很有限的了。而海南住宅投资有很大一部分都投在了中高档房上，供给和需求不对称的状况并没有得到改善。政府有关部门应当引导房地产投资结构化发展，适当提升高档房地产投资的比例，比如开发养生旅游地产和度假旅游酒店地产。同时，应大力发展保障性房地产投资。保障性房地产投资的增加，将有助于解决中低等收入家庭的住房问题，也对留住一些年轻有活力的人才起着重大作用，有利于海南省的长期发展。

3.3 打击蚕食林地、农地的房地产开发

土地资源是较为有限的，土地供需矛盾十分突出。政府应结合城市功能分区，通过规划引导，在提高土地利用率的同时，严厉打击蚕食林地、农地的房地产开发。首先，完善用地审批制度，规范审批程序，防止一些投机商通过不法行为蚕食林地、农地而用来开发房地产。其次，严格土地执法，加强土地执法监督，建立全社会监督规划实施的机制，鼓励举报土地利用违法违规的行为，让土地乱开发甚至导致林地、农地闲置荒芜的行为无处遁形。

参考文献：

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