房价经济影响因素研究：一个综述*

李永刚　吴晓洲

(上海立信会计学院， 上海　201620)



·经济研究·

房价经济影响因素研究：一个综述*

李永刚吴晓洲

(上海立信会计学院， 上海201620)

中国商品房房价问题是现代经济领域需要认真探讨的一个重点问题。该文通过对相关文献观点 进行梳理和比较，试图找到居民收入、社会产出、商品房建造成本等六个经济因素对房价的影响程度和影响方向，以便为抑制中国房价过快上涨提供决策参考。文章较全面地总结了国内外关于商品房房价影响因素的研究成果，填补了国内未对此问题进行文献综述研究的空白。

房价；综述；研究展望

房价问题成为了一个理论界和实务界都非常关注的社会问题和经济问题。对这一问题进行研究和剖析具有非常重要的理论意义和良好的问题导向。那么，哪些因素会影响房价呢？不少学者已经对此开展了相关研究，但已有研究在关于房价影响因素这个问题上并没有达成共识，仍存在一些分歧。

一、关于居民收入对房价影响的研究

国内外不少学者都认为，居民收入对房价具有重要影响。如，艾伦·古德曼(Allen C.Goodman，1988)[1]认为，居民持久收入对房价具有重要影响。另外，卡布沙等(Capozza，etc.，2002)[2]也发现了美国62个都会区居民真实收入的增长较好地解释了当地房价的变化。而国内学者屠佳华和张洁(2005)[3]发现上海市人均可支配收入对当地房价影响十分显著。类似地，张立建(2008)[4]研究发现广州市民居民收入水平会影响当地房价。另外，苏亚莉和张玉(2011)[5]则以中国31个省、市、自治区有关数据为基础开展研究，得出城镇居民可支配收入增加会使房价显著上涨的结论。况伟大(2010)[6]也支持收入水平对房价波动具有较大影响的观点。此外，薛建谱和王卫华(2013)[7]认为，无论是长期还是短期，人均收入对房价影响都比较显著。温海珍和艾伦·古德曼(Haizhen Wen and Allen C.Goodman,2013)[8]也认为人均可支配收入对房价产生直接影响。冯岚和张媛(Feng Lan and Yuan Zhang，2011)[9]则利用空间计量模型研究了北京周边8个城市的房价变化情况。

研究发现，城镇居民人均可支配收入的增长是房价上涨的重要原因。尼库·马坦和马尔科·特诺(2014)[10]认为，收入分配差距加大将抑制房价上涨。

二、关于社会产出对房价影响的研究

对于社会产出对房价是否具有影响，存在两类截然不同的观点。第一类是认为社会产出对房价具有显著影响。如段忠东(2007)[11]在综合运用相关性分析、协整检验、脉冲响应函数与方差分解等方法进行研究后发现，房价与社会产出之间存在正反馈作用机制，这种正反馈机制可能会造成房价泡沫。相似地，黄忠华等(2008)[12]也认为房价和国内生产总值之间存在双向因果关系。另外，杨元梅和谭术魁(2011)[13]在研究了珠三角一小时城市圈房价影响因素后，得出国内生产总值与房价之间存在双向因果关系,且社会产出对房价影响非常大的结论。骆永民(2011)[14]基于中国30个省份1998-2009年的面板数据,使用普通面板回归、空间面板回归、门限面板回归和平滑门限面板回归这四种模型进行分析发现，经济增长水平越高，城市化对房价促进作用就越显著。第二类是认为社会产出对房价没有影响。如孟庆斌和荣晨(2014)[15]的研究却发现，当经济增速提高时，抑制了房地产业投资和投机，房价涨速变缓。屠佳华和张洁(2005)[16]对上海房地产市场进行研究后发现，人均国内生产总值对房价影响不显著。类似地，沈悦和刘洪玉(2004)[17]研究了1995-2002年中国14个城市的房价，发现各城市住宅价格的增长无法用经济基本面来解释。但是，也有与上述两种观点不同的研究成果。如曼索尔·布拉基姆和松·胡克(Mansor H.Ibrahim and Siong Hook Law,2014)[18]研究了马来西亚房价与实际社会产出之间的关系，发现长期中两者相互影响，二者之间呈现出一种交互关系。

三、关于商品房成本对房价影响的研究

国内外都有学者支持“商品房建造成本对房价具有影响”的观点。如卡布沙等(Capozza，etc.，2002)[19]基于美国62个都会区的数据，发现了建筑成本对房价变化具有显著的解释能力。国内学者张立建(2008)[20]利用利润最大化区位理论，研究了广州房价上涨原因，发现商品房成本推高了房价。类似地，苏亚莉和张玉(2011)[21]则利用双弹性面板数据模型，以中国31个省市自治区2003年-2008年度数据为基础，发现建筑成本上升会导致房价显著上涨。另外，薛建谱和王卫华(2013)[22]研究发现，长期中房屋造价对房价影响显著，短期影响不显著。Ciwail,王智和张清华(Zhi Wang and Qinghua Zhang,2014)[23]研究了2002-2008年中国部分城市的房价，也发现房屋建造成本是城市房价上涨的主要因素。当然，对于商品房成本对房价的影响，也有不同的声音。如况伟大(2010)[24]认为开发成本并非房价波动的重要因素。

四、关于土地价格对房价影响的研究

关于地价对房价的影响，学者们的观点并不一致，观点分三类。第一类观点认为地价与房价相互影响。如余华义和陈东(2009)[25]利用全国1999-2007年的季度数据，实证分析了房价和地价之间的关系，发现二者之间呈正相关且互为Granger因果关系。另外，温海珍等(2010)[26]也认为，房价与地价之间存在内生性，相互影响、方向为正。此外，严金海(2006)[27]采用四象限模型、误差修正模型等进行研究，得出了“短期内房价决定地价、长期内地价影响房价”的结论。类似地，温海珍和艾伦·古德曼(Haizhen Wen and Allen C.Goodman,2013)[28]通过使用21个省会城市在中国2000-2005年的样本数据，利用一个联立方程模型探讨了房价与地价之间的相互作用，得出住房价格和土地价格具有内源性的相互关系。第二类观点是地价影响了房价。如土地交易价格对住宅价格有较大同向影响，土地交易价格每上升1个百分点，住宅销售价格上升0.8个百分点(梁云芳和高铁梅，2006)[29]；地价在房价中所占的比重较高，地价的变动会引发房价的波动(宋勃和高波，2007)[30]；土地价格长期来看推动房价上涨，短期内对房价影响的传导较慢(孟庆斌和荣晨，2014)[31]。此外，何陈杰等(Chengjie He，etc.，2010)[32]通过构建一个享乐模型，研究了北京商品房价格影响因素，得出土地交易价格对房价具有重要影响。冯岚和张媛(Feng Lan and Yuan Zhang,2011)[33]的研究也发现，土地价格是房价上涨的重要因素。第三类观点是地价不影响房价。如阿瑟·奥沙利文(Arthur O’Sullivan，2002)[34]在分析了李嘉图模型后，指出地价上升不是房价上升原因，而是房价上升的结果。类似地，郑娟尔和吴次芳(2006)[35]在对中国23个大中城市房价进行研究后，指出房价更多的受自身因素而不是地价的影响。另外，欧依和莉(Ooi and Lee，2006)[36]通过研究新加坡1990-2005年的季度房价数据，发现土地价格不影响住宅价格，但住宅价格却会影响土地价格的现象。

五、关于银行信贷对房价影响的研究

学者们普遍支持银行信贷对房价具有影响的观点。如张涛等(2006)[37]研究了房价与信贷总额之间的关系，并运用2002年1月-2005年3月的月度数据对其进行了检验，发现房价与银行贷款规模显著正相关。类似的研究还有，长期中的房价与信贷总规模正相关，信贷规模的扩张导致房价上涨(余华义和陈东，2009)[38]、信贷对房价有显著的正向影响(余华义，2010)[39]。此外，李健和邓瑛(2011)[40]采用VAR模型分析了中美日三国的房价，发现各国货币量与其房价之间都存在长期的均衡关系，且货币量比较明显地推动了房价上涨。另外，屠梅曾和丁晨(2007)[41]认为，房地产业属于资本密集型产业，通过信贷规模的变化完全可以影响房地产市场。此外，张彦斌和华秀萍(Yanbing Zhang and Xiuping Hua,2012)[42]以中国1999-2010年数据为基础，发现广义货币供给量增加对房价具有重要影响。艾蔡淳(I-Chun Tsai,2013)[43]研究发现，房价上涨一般反映了宽松货币政策，但房价却不容易反映从紧的货币政策。但是，也有与上述学者相反的观点。如梁云芳和高铁梅(2006)[44]研究发现，金融机构建筑业贷款增速和房地产开发资金增速，与房价负相关，资本的增加意味着供给的增加。因此信贷规模越大，房价就会越低。另外，卡特里纳和玛丽亚·特雷莎(Caterina Mendicino and Maria Teresa Punzi,2014)[45]研究了美国的金融政策和房价之间的关系，发现货币政策冲击对房价影响有限。

六、关于贷款利率对房价影响的研究

多数学者都认为利率对房价具有较大影响。如梁云芳和高铁梅(2006)[46]研究发现利率的变动对住宅价格有较大影响。类似地，况伟大(2010)[47]也认为利率变动对房价波动影响最大，央行的利率政策加剧了房价波动。宋勃和高波(2007)[48]则认为利率主要通过影响银行贷款成本，从而对商品房开发和居民购房产生影响，进而影响到房价波动。徐忠等(2012)[49]认为，不仅负利率推动了房价上涨，而且加息对房价的抑制作用超过了货币供应。另外，孟庆斌和荣晨(2014)[50]则研究了利率对房价的长期和短期影响，得出“长期内利率上升对房价具有负效应，短期内则会加剧房价波动”的结论。安德森和简森(André K.Anundsen and Eilev S.Jansen,2013)[51]则通过结构向量均衡修正模型(SVECM)进行研究，发现利率间接地通过信贷渠道影响房价。此外，平田英明等(Hideaki Hirata，etc.，2012)[52]研究了18个国家的房价波动情况，认为利率与房价负相关。松室等(Song Shi，etc.，2014)[53]则认为，实际利率与实际房价正相关，提高名义利率可能不会对实际房价产生影响。与上述研究文献的观点不同，屠佳华和张洁(2005)[54]认为，贷款利率对房价影响不明显。黄忠华等(2008)[55]也发现房价和利率之间因果关系不明显，利率政策对房价影响不显著。另外，金韩冯和明宏基(Bong Han Kim and Hong-Ghi Min,2011)[56]研究了韩国1986-2003年之间的房价，发现韩国房价泡沫与利率下降并无明确的因果关系。

七、未来研究展望

从现有文献来看，长期以来，国内外大量文献对房价的影响因素进行了广泛的理论分析和实证检验，但很少利用中国省际数据检验各相关经济变量分别对不同种类商品房价格的影响。现有研究的不足主要在于：(1)未见分析不同经济变量对不同类型商品房价格的影响。(2)未见研究房价的空间依赖效应，如，一个地区的房价非常高，可能会推动周边地区房价的上涨。(3)未见研究地理位置，如学区房、地铁距离、公交站、公园、工作地点等因素对房价的影响。(4)未见分析人口迁徙等因素对房价的影响。如上海、北京、南京、杭州等外来人口对当地房价的影响。外来务工人员等对当地房价的影响。虽然无户口，不能买房，但可以租房。房子能租出去，房东就不会急于出售房屋，减少了房产供给。

关于房价影响因素的研究由来已久，国家也出台了不少措施来抑制房价，但收效甚微。前人的研究一般从理论上研究一些宏观经济因素对房价的影响，研究贡献也比较大。但中国的土地制度(城镇土地归国家所有，农村土地归集体所有)与国外不同，中国的财产税制度不完善(未征收遗产税和赠与税)，中国不动产登记还未完成(2014年1月26日，国土资源部不动产登记局才组建)，这些制度因素或政策措施对房价的影响也非常大。在以后的研究中，可能需要将更多的研究内容放到与中国国情紧密相关的因素(学区房、人口迁徙等)或相关的制度(土地制度、财产税制度等)对房价的影响方面。这样，研究成果才能切合中国实际、符合中国国情，提出的政策建议才有较强的可操作性。

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(责任编辑：张蕾)

2015-12-16

本文得到中国博士后科学基金第55批面上项目“个人房产税改革路径与制度设计研究”(项目编号：2014M551374)，上海立信会计学院“青年学术带头人(后备)培养计划”(项目编号：14-3112-04-12231)的资助。

李永刚(1978-)，男，上海立信会计学院副教授，经济学博士；吴晓洲(1994-)，上海立信会计学院。

F299.233.5

A

1004-342(2016)01-33-05