土地集约化管理存在的问题及对策

周霞 马会枝

摘 要：经济社会发展的需要，土地成为社会需求的紧缺资源，国家通过立法，成立专门机构，加强土地合理，科学的规划，缩小非农建设用地，提高土地利用质量，减少土地利用浪费。本文主要对土地集约化的概况、管理中存在的问题进行了分析，并提出了几点解决对策。

关键词：土地集约化管理；问题；对策；概况；经营机制

1 土地集约化的概况

土地集约化指在一定面积土地上，集中投入较多的生产资料和劳动、使用先进的技术和管理方法，以求在较小面积土地上获取高额收入的一种经营方式。农业土地集约利用，是指在一定面积的土地上，集中地投入较多的生产资料和生活劳动，使用先进的技术和管理方法，以求在较小面积的土地上获得高额产量和收入的一种农业经营方式。按照生产要素投入的构成不同，农业土地集约利用分为资金密集型、劳动密集型和技术密集型。对现在已利用的土地增加劳力和资本，这个方法叫做土地利用的集约（天诚国土规划）。土地是城市社会和经济发展的基础，城市土地的有效供给是城市经济发展的重要保障。近年来，随着经济社会的快速发展，城市化、工业化进程的不断推进，大量耕地被占用，土地供求矛盾日益尖锐。而与此同时，许多城市呈“摊大饼式”扩展，城市土地闲置和低效利用现象普遍存在。解决这一矛盾，根本途径就是内部挖潜，因此，开展城市土地集约利用研究尤为必要和迫切。

2 土地集约化管理存在的问题

1、土地集约化经营机制不灵活。调查发现，目前政府在土地集约化经营方面还没有明确的扶持政策，难以形成激励机制，使从事非农产业的农民处于不稳定的就业状态。这些农民仍然视土地为最后的退路，既不愿意经营土地，也不愿意转包承包地，直接影响了土地资源的产出效益。有经济实力的致富能人，面对农业比较效益低、自然风险大的现况，享受不到政策的扶持，也不会积极地投资搞产业规模经营。

2、土地经营权流转不规范。调查显示，集体出租的土地多数没有经过规范的民主程序，潜伏着很多矛盾。大部分农户转包、出租的程序不规范，不进行投标定价，只是口头上承诺和协定，即使有书面合同，也是合同要素不全，条款不明确，权利义务不清楚，这种行为直接影响着土地承包关系的稳定。

3、农民的生活保障不确定。随着城乡经济的快速发展，劳动力市场逐步由单纯的体力型向专业型、技能型转变，低素质的劳动者就业难度加大。土地流转后的农民，由于文化素质和劳动技能偏低，就业难问题尤为突出。大部分农民从农业转产后，主要从事体力劳动，还有部分农民存在着“高不成、低不就”的就业观念障碍，加之政府的就业、养老、医疗等社会保障仍存在着城乡差别，土地流转后的失地农民生活风险凸现。

4、土地集约化经营规模不理想。调查了解，目前农业收益比较低，面临市场和自然双重风险。现有的农业企业经营规模一般都不大，因而业主对投资农业开发极为慎重，由于融资难，对政府支持的依赖性较大。而有实力的企业或业主参与土地流转、规模经营农业的又比较少，有规模、上档次的大型农业龙头企业对土地集约化经营的带动作用有限。

3 解决土地集约化管理问题的对策

1、完善政策引导

鉴于重点项目对地方发展的作用，基层国土部门对重点项目违法用地查处中存在一定的难度，省、市级国土资源部门应协助基层国土部门对重点项目违法用地的查处，而非占用正常的建设用地指标将其合法化。省、市国土资源部门应选取一定比例的违法重点项目进行直接查处，彻底打压重点项目违法用地行为，树立正确的政策导向。同时，基层国土部门应建立坚持“日查日报，露头就打”的土地执法动态巡查机制，避免新的乱圈乱占现象出现。通过加大巡查宣传力度、确保巡查到位、落实联合执法、建立巡查台帐等多种方式相结合，对各类违法用地行为切实做到早发现、早制止、早处理。

2、促进城市土地利用结构的优化

我国许多城市中心区工业与仓储用地占城市建设用地的比例明显偏高，居民区过分集中于市中心，服务设施布局不均衡。这种城市布局，造成土地的利用率、产出率低下，城市的经济效益达不到最大程度地发挥，阻碍了我国城市化的顺利进行。调整土地利用结构，从提高土地的集约度入手，一是要重视旧城改造工作。旧城改造潜力巨大，要把城市中的“棚户区”、“城中村”作为重点部位，努力改变旧城矮、空的现状，从提高建筑容积率和土地利用率上要地。二是要通过级差地租和税费杠杆共同作用，调整土地利用方向，提高土地利用的结构性效率。运用级差地租原理重新配置城市土地资源，盘活企业资产，改善社会经济与生态环境，重建城市社会经济环境功能。市区内第二产业用地要逐步置换为第三产业用地，实现市区土地的“退二进三”，既为工厂企业更新改造创造了新机会，又可改善城市社会经济活动的区位环境与条件，挖掘出第三产业发展所需的城市用地，通过合理置换，提高了单位土地的产值率，使黄金地段真正发挥黄金效益，提高土地的集约利用程度。

3、加强土地利用总体规划的科学性和权威性

土地利用总体规划是实施土地用途管制制度，正确处理资源保护与经济发展关系的重要依据；是约束和调控土地利用行为，促进人类社会活动在空间上合理布局与分工协作，优化资源配置，提高资源综合利用效益，保证公共利益实现的重要管理手段。土地利用规划对土地利用行为的约束和调控主要表现在对土地需求与土地供给进行的一种综合平衡与管理上。科学的编制城市土地利用总体规划，严格控制城市建设用地的供应总量，遏制城市规模的盲目膨胀和占用耕地的势头。应采取包括加强立法等在内的一系列措施和方法，努力增强土地利用总体规划的权威性、科学性和时效性。

4、健全机制，提高土地集约化经营的管理水平

农业、林业等相关部门要做好土地流转的政策研究、方案制订、业务指导等工作，尽快制定操作性强的土地流转具体实施办法，统一土地流转合同书、格式文本，做好签证登记备案以及档案管理规范工作，以防止出现新的土地矛盾隐患和纠纷。要以农业、林业管理机构为依托，成立土地流转服务中心，负责农村土地流转政策宣传、供求登记、发布信息、项目推介、中介协调、合同签证、追踪服务和纠纷调处。村级要成立土地流转服务站，提供土地承包经营权流转的信息，协调流转双方的利益，督促依法签订流转合同，调解土地流转纠纷，并及时向乡镇土地流转服务中心提供动态情况。应建立并完善相应的农村社会保障体制，以逐步弱化土地的社会福利和保险功能，为广大土地流出者解除后顾之忧，从而加速农村土地集约化经营的进程。

4 结束语

综上所述，随着社会主义市场经济发展速度的不断提升，我国土地资源紧缺的状况也越来越凸显，实行土地集约利用措施必须兼顾环境效益和社会效益，只有这样才能达到提高土地的利用效率、增加经济效益的目的。

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