探讨高校物业社会化服务监管机制的有效构建

杜红霞（华侨大学后勤与资产管理处，福建泉州362021）



探讨高校物业社会化服务监管机制的有效构建

杜红霞
（华侨大学后勤与资产管理处，福建泉州362021）

摘要：随着我国专业化物业服务的迅速发展，高校内部的物业管理也掀起了革新狂潮，许多高校引入了社会化专业物业服务公司，将物业项目委托于更加专业的团队。高校这一现象呈现日趋增加的形势，其实际成效也较为显著。但不容忽视的是由于高校存在专业不足的缺陷，在物业社会化服务监管中存在监管难度大，专业理念落后，人才建设不足，与高校适用度不高，双方交流匮乏等问题，对此高校应实施量化评估打破单方监管格局，革新监管理念，推进人才建设，构建专项服务监管标准，构建双向交流通道，注重监管结果反馈。逐渐实现物业全项委托以全新的姿态构建有效的物业社会化服务监管机制，充分发挥社会化管理团队的先天优势。

关键词：高校物业；社会化服务；监管机制

Abstract:With the rapid development of China's professional property services, property management in the colleges and universities also set off a frenzy of innovation. Many colleges and universities have introduced social professional property services companies, and the property projects are commissioned to more professional team. Such phenomenon in colleges and universities is increasing, and its actual effect is remarkable. But due to the lack of profession in colleges and universities, there are many problems in the socialized property service supervision, such as difficulties in supervision, outdated professional idea, lack of talent construction, the inadequate applicability, and lack of bilateral exchanges. Therefore, colleges and universities should implement quantitative assessment to break regulation unilaterally pattern, carry out innovation of regulatory philosophy, promote talent construction, set special services regulatory standards, build a two-way communication channel, and focus on the regulatory feedback results. A new attitude should be adopted on the construction of an effective system of property management services to gradually realize the property commission and to give full play to the inherent advantages of the management team.

Keywords:university property; social service; supervision mechanism

引言

高校物业服务项目所涉范围较广，内容极为繁杂，传统的以内部后勤为主管的物业服务模式，一方面耗费高校大量时间与精力，同时在专业化及规范化服务上也存在欠缺。许多高校尝试引入社会化物业服务公司，通过市场配置的方式构建竞争机制，在解放大量物业服务工作的同时，提高服务水平，同时也对社会化物业服务公司的有效监管。由于高校这一场所集教学、科研、生活与一体的特殊性，校方在制定监管机制时也应在符合社会行业规范的基础上结合高校实际需求。面对社会化服务进驻高校后涌现出的一系列管理问题，高校如何构建有效的监管机制，挖掘社会化服务的优势就显得尤为重要。

一、高校物业社会化服务现状

（一）社会化服务仍处起步阶段

当前我国高校后勤物业服务工作正逐步由学校自办为主逐渐向社会化专业管理转变，在市场配置下逐渐实现高校物业社会化，引入专业社会物业管理团队，负责高校内部的基础设施修缮、卫生保洁、车辆管理、楼宇管理、校园绿化、物业管理、校园商业网点等多项服务，促使校园后勤服务趋于规范化、专业化。通过市场配置的方式引入社会物业管理企业，一方面解放高校后勤管理部门，减轻人员配置压力，提高物业管理效率；另一方面在科学的物业评估系统下，高校物业管理工作实现规范化和专业化，校园基础设施和公共环境得到改善。

（二）以高校与社会物业相结合为主

将后勤物业服务完全委托社会化服务公司的高校并不普遍，目前存多是高校后勤部与社会化公司共同管理物业。一方面高校将可以独立出来的项目交付物业公司，这部分项目通常与高校的科研教学关系不大，例如卫生保洁、环境绿化等内容。这些项目不会对高校科研活动造成直接影响，同时高校对物业的管理压力得到缓解，大量后勤管理人员得以解放，达到精兵简政的效果，学校无须将大量精力投入到繁琐的物业管理，大部分高校后勤业务由社会力量承办，物业服务人员也交由物业公司招聘与管理，高校只负责对物业服务公司的监督和考核，这样不仅缩减高校对物业的管理程序，同时也有助于督促物业公司干好本职。另一方面将事关高校科研教学活动的重要项目保留为内部管理，如教学设备日常维护、科研教学器材管理等。由于这些物业项目具有特殊性，非专业人员管理容易影响教学科研活动的正常进行。

二、高校物业社会化服务监管的现存问题

（一）高校监管难度大

高校对企业的约束力主要来自两者签订的主要服务合同条款，而高校物业服务项目众多杂乱，制定单项的针对性的服务标准可行性不高。而且合同具有稳定性，签订后在合同期内无法随意调整更改，这使高校在管理当中陷入被动局面，无法根据合同行使期间暴露出的问题做相应更改。而企业则是市场经济下的产物，以利润最大化为最终目标，企业行为必将会受到市场大环境的影响，在行业规范的指引下进行服务标准和服务人员的调整，高校面对这种企业内部行为缺乏有效的约束对策，这无疑会加大高校的监管难度。此外，企业为降低成本可能会出现一些违反劳动合同法的行为，例如雇佣超龄或低龄劳动人员，不为员工购买职工保险等，一旦出现意外情况，高校难免会被卷入其中。

（二）监管理念和人才建设落后

目前高校对物业服务公司的监管评估体系并不成熟，主要体现在：一方面，管理理念的滞后性。高校物业管理趋于社会化是现代化高校建设的需求，也是高校后勤服务管理制度的改革内容之一。我国高校的管理模式及服务理念长期受到计划经济时代的影响，物业管理的各项制度规范并没有充分结合好现代化高校的建设特点，针对当前的高校物业服务社会化缺乏有效的监管理念和监管方法。在实践中对社会物业服务公司的监督管理存在很大的随意性和盲目性。另一方面，监管队伍专业建设不力。现有的监管小组成员主要由其他管理部门抽调过来任职，或者由教师、学生代表参与，这部分人员对专业的物业服务行业规范标准并不熟悉，在监管过程中并不能有效发现问题，对问题的认识大多停留在表面。长此以往，会放纵物业服务人员的懈怠情绪，影响到正常的教学、生活。

（三）与高校科教特性结合不足

目前高校对社会服务公司的监督评估机制主要参照已经成熟的社会服务标准，对高校这一特定区域的特殊性兼顾不全。高校物业管理范围涉及到学生生活区、科学教研区、教师办公区，而服务内容更是宽泛繁杂，包括了房屋基础设施修缮、公共设施维护、环境卫生、公共区域绿化、水电设施保障、辖区治安等，这些物业服务内容既要严格遵循物业服务行业规范标准，也要与其所属的特定区域特征相吻合，满足不同区域的功能需求。由于社会物业服务公司进驻高校时间不长，并没有形成一套专门适用于高校的物业服务监管标准，这给高校对社会物业服务公司的科学有效监管带来了极大的困难。监管标准不明确会致使社会物业服务公司有漏洞可钻，直接影响到实际的服务水平。

（四）高校与企业缺乏有效沟通

在对社会物业服务公司的监管过程中，校方与企业之间缺乏及时有效的沟通，双方日常交流多限于工作监督检查层面，管理层面的战略性沟通较少，而最终制定评估标准时多是由物业公司的管理层人员负责。物业服务公司内部对员工的考评是提高自身服务水平的重要环节，同时也是企业评定驻校服务好坏的参考标准。在实际中物业公司在制定内部员工评价指标时侧重点在行业服务规范上，并没有严格参照高校的实际需求，与学校的教学、科研等功能出现了脱节，评价指标的脱节必然会导致实际服务效果的脱节。

三、高校物业社会化服务监管机制的构建策略

（一）打破单方监管格局，构建多种考评渠道

以高校职能管理部门单方为监管主体的方式，存在很大的局限性和片面性，难以对高校物业服务公司建立全方位的监管体系。要打破这种单方监管格局，首先实行多部门联合考核的方式，充分调动监管部门、职能部门、师生代表等各方力量的监管参与积极性，构建全方位的监管评估格局。其次，拓宽监管评估渠道，借助网络平台、电子邮箱、微博微信等社交网络与师生建立沟通渠道，积极听取师生在教学生活当中对物业服务工作的意见与建议，建立监管参考依据。再次，校方监管与行业评估相结合，建立综合考评制度。克服高校在物业服务监管当中的专业缺陷，邀请具备专业监管知识的行业协会或专业人员共同参与，提高考评结果的客观性与科学性。

（二）革新监管理念，推进专业化人才建设

校方要意识到传统的粗放式物业管理模式对社会化物业服务公司并不适用，要严格按照社会行业服务规范标准进行监管，密切结合高校的科研教学实际需求，在实际监管工作中保持与时俱进的监管理念，将物业服务工作与现代化高校建设结合起来，形成一套行之有效的监管机制。同时要注重专业化人才的培养与引入充实高校职能监管部门，加强内部人员的专业学习，积极从社会引入，特别是具备社会化物业服务公司工作经验的优秀人才。只有从内部充实了监管队伍，才能在后续监管工作中占据主动地位。

（三）构建专项服务监管标准，逐渐实现物业全项委托

高校物业服务涉及面广内容繁杂，不同区域不同内容的考核标准不统一，环境绿化、教学服务、设施检修等项目对物业标准的要求不一，普通类服务项目和教学科研专用的服务项目对标准的要求也不同一，因此针对高校这一特定的服务对象，构建一套全面的人性化的社会物业服务标准极为重要。实际上将高校所有的物业项目都委托于物业公司尚需时日，对物业公司已经承办的科教专用类项目高校应重点派设专人与企业搭建畅通的交流渠道，以高校需求的标准严格规范物业公司。两者在签订合同时也应对两类项目作出明确的职责划分。

（四）构建双向交流通道，注重监管结果反馈

及时准确获悉高校对物业服务项目的实际需求是物业公司提高服务水平，确保科教活动正常运行的基础，对此应加强两者之间的互通交流，同时注重监管结果的反馈效应。校方以及企业在召开内部工作会议时要互派代表，听取彼此的建议和意见，特别是企业要重点把握高校在不同阶段对不同项目的差异化需求，做到有的放矢，及时调整后续工作思路。而校方监管代表也应主动将阶段性的监管结果及校方需求反映给企业管理人员。同时，双方交流层次要上升到管理人员阶层，不能仅限于基层员工之间，应就高校的未来需求制定长期性、阶段性、短期内的合作计划。

四、结束语

高校物业服务由内部后勤为主转向引入社会专业服务公司，在转型阶段高校对社会化的物业服务管理必定存在专业上的短板，缺乏有效的监管及考评机制，如若不能形成一套行之有效的监管体系，高校将很难充分发挥社会化物业服务公司的专业化及规范化优势。反而会造成不必要的资源浪费和资金流失，因此要从客观上、主观上发掘存在于高校内部及物业公司两者机制上和管理上的问题，在人才建设上、制度建设上、模式更新上不断革故鼎新，创造性地构建一套适用于高校物业服务，针对社会化物业服务管理的监管机制，只有这样才能真正发挥高校物业社会化服务的优势。

参考文献

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[4]刘世弘，张坤，王玉英.高校物业管理模式的探索与实践[J].实验室研究与探索，2013（8）.

作者简介：杜红霞（1963，12-），女，汉族，福建泉州人，本科，助理研究员，华侨大学后勤与资产管理处。

中图分类号：G647

文献标志码：A

文章编号：2096-000X（2016）08-0201-02