房地产“新政”对三线城市房价的影响及对策研究——以三明为例

高　娟

(三明职业技术学院经济管理学院，福建 三明 365000)



房地产“新政”对三线城市房价的影响及对策研究
——以三明为例

高娟

(三明职业技术学院经济管理学院，福建 三明 365000)

[摘要]在阐述我国房地产市场现状基础上，着重分析我国近年来实施的一系列房地产“新政”对三线城市房价的影响，深挖我国房地产“新政”的不足之处，并提出促进我国三线城市房地产市场健康发展的具体路径，明确指出其重点方向:加快国家财政体制改革，大力推进保障性住房建设，研究开征房产税、空置税等“惩罚性税收”。

[关键词]房地产“新政”；三线城市房价；对策研究

1引言

近年来，随着我国经济的快速发展和人民生活水平的提高，房地产业作为一个新兴的产业快速发展起来，并成为国民经济的重要产业之一，推动着我国国民经济的发展，但是随着该行业的深入发展，也暴露出不少问题，如住房空置率直逼警戒线，供需结构不合理，房价依然偏高，甚至出现房地产泡沫。为此，我国政府出台了一系列的调控政策，但效果并不明显，反而进入了房价越调越高的怪圈。房价持续走高，买房难的问题严重困扰着我国三线城市中低收入人群，影响人民的日常生活，同时也在一定程度上制约了国民经济的健康发展。因此，如何全面认识和及时解决高房价问题以保证房地产业健康稳定有序发展，这一问题亟待我们深入思考、科学规划、探索研究。笔者从阐述我国房地产市场现状出发，在三线城市中选取三明为例，着重分析了我国近年来实施的一系列房地产“新政”对三线城市房价的影响，深挖了我国房地产“新政”的不足之处，并提出了促进我国三线城市房地产市场健康发展的具体路径。

2我国房地产市场的现状

近年来，在我国市场现有的经济制度和经济条件的影响下，我国房地产行业总体运行良好，但是，随着该行业的深入发展，目前也出现一些令人堪忧的现状，具体如下：

2.1住房空置率直逼警戒线

空置率指某一时点空置房屋的面积占房屋总面积的比重，它是衡量房地产泡沫的一项重要指标。根据国际通行标准，商品房空置率的合理区间在5%～10%之间，若空置率在合理区间内，则表示商品房的供求处于平衡状态；若空置率超过10%不足20%时，则界定为空置危险区，这时房屋空置偏多，供需不平衡；若空置率超过20%以上，则界定为严重积压区。据《2015年5月全国城市住房市场调查报告》显示，我国主要城市住房空置率的整体水平在22%～26%之间，有些城市空置率甚至超过28%，住房空置率直逼警戒线，不少城市、地区被冠以“鬼城”之名。住房空置率过高已成为当前我国房地产业面临的一个重大问题，它不仅会造成社会资源的巨大浪费，而且会导致房价的扭曲，使得房地产市场出现严重的泡沫，倘若一旦泡沫破灭，势必给我国的房地产业甚至是我国的整体经济带来巨大冲击，如何治理住房空置率问题，平抑房价，使我国房价回归理性，亟需我们深入探讨。

2.2供需结构不合理

近年来，随着我国经济的快速发展，国民收入逐年增多，人们的购房需求也随之持续上涨，然而，土地作为不可再生资源，它的供应受到国家的严格管控，加之我国经济较发达的东部地区吸纳了大量的外来人口，其房地产热度明显高于人口相对流出较多的中西部地区，东部地区地狭人稠的特点，使我国房地产市场供需结构不合理问题凸显。此外，在土地供应不足和价格不断飙升的拉动下，房地产市场出现了大量的投机炒作行为，投资人通过大量囤地和捂盘，操纵房地产市场的供求结构，不断抬高房价，造成一部分人无房可买，或者是买不起房的现象常常发生。

2.3房价依然偏高

近年随着人民消费水平的不断提高，国家扩大内需，鼓励消费，也使得通货膨胀率逐年攀升，物价呈持续上涨趋势。物价上涨推动了人工成本、材料成本不断走高，加之随着我国城市化的扩大，乡镇人口不断流入城市，造成土地资源稀缺，地价疯狂飙升，这无疑增加了房地产开发商的开发成本，为保持利润，房地产开发商势必提高房价。此外，由于国家颁布了诸多房地产调控政策，挤压了房地产开发商和投资者的可得利润，他们必定会想方设法来弥补利润的损失，这无疑又进一步推高了房价，当前我国房价依然偏高。

3房地产“新政”对三线城市房价的影响

近年来，随着我国经济的快速发展，城市房价逐年攀升，为此我国政府出台了一系列的调控政策，对三线城市房价产生了一定的影响。

3.1信贷调控政策对房价的影响

我国房地产从其土地储备、开发、建设、买卖的每一个环节都离不开银行的信贷支持，由此可见，信贷政策对我国房地产市场有着较大的影响。目前，我国出台的调控房地产的信贷政策主要分为针对房地产企业和住房需求者的两类，如针对于房地产企业的信贷调控政策有调整房地产企业的自有资金比例和贷款利率等；针对于住房需求者的信贷调控政策有调整个人住房贷款的首付比例和贷款利率等，它们在房地产市场调控中都发挥着各自的作用。下面以针对住房需求者的信贷调控政策为例，分析信贷调控政策对房价的影响。

1.调整贷款利率对房价的影响

据统计，我国的房价收入比一般在6-8之间波动，换句话说，就是我国的住房价款一般是居民家庭年收入的6-8倍，高昂的房价使得一般家庭必须通过银行贷款才能买得起住房，因而，贷款利率高低就成为了影响消费者贷款的决定因素。目前我国金融机构把一年期贷款基准利率下调至5.35%，降低了居民购房成本，减少了月供还款成本，减轻了居民的购房负担，可在一定程度上刺激了居民的购房需求，使房价上涨；反之，将减少购房需求，平抑房价。

2.调整贷款首付比例对房价的影响

近年来，银行不断下调首套房和二套住房贷款首付比例，将首套房的贷款首付比例降至20%，二套房贷款首付比例降至不低于40%，这大大降低了居民的购房成本，增加了居民的购房需求，使房地产市场回暖；若增加首付比例，提高贷款门槛，将增加购买自住房和投机行为的成本，减少购房需求，可有效抑制房价上涨。

3.2税收调控政策对房价的影响

房地产税是一个综合性的概念，是房地产市场不同环节的业务所涉及的相关税种的总称，它既包括房地产开发环节的税种，又包括房地产流转、持有环节的相关税种。国家调控房地产价格主要可以从以下几个方面入手，一是通过规范房地产开发环节的相关税费，来降低房地产企业的经营成本，减轻企业的负担，平抑价格的上涨；二是通过增加房产流转环节的税收，增加房产转让的交易成本，压缩炒房的利润空间，从而达到抑制投机炒作行为的目的；三是积极推进房地产持有环节税制改革，提高房地产保有成本，抑制以投机为目的房产保有行为，促使房价回归理性。然而，当前我国的房地产税收政策主要分布在土地的买卖和房地产开发环节，由于政策分布不合理，致使无法真正实现平抑房价的作用。据有关统计资料显示，近10年我国的房地产税收与房价之间呈正相关的关系，若我国房地产税收入上涨 l%，房价将上涨0.29%，这说明近10年我国房地产税收调控政策，对房价的影响微乎其微。

3.3限购政策对房价的影响

政府出台限购政策，其目的是为了通过限制需求，使房地产市场供过于求，来平抑居高不下的房价，“限购令”出台后，一、二线城市房价大多得到了较好的抑制，但却让尚未列入限购名单的二、三线城市购房者感觉到只要房价上涨到限购标准，即会步入限购的行列，使之形成限购预期，从而限购变成催购，催涨了二、三线城市房价。对于投资性、投机性购房者来说，由于限购不仅限制了他们在一、二线城市的购房资格，而且还可能要承受限购后造成房价下跌的风险，他们在一、二线城市房地产市场已无利可图，加之又没有其他的投资渠道，便纷纷转战尚未限购的二、三线城市“攻城掠地”，助推其房价迅速上涨，使得购房者压力越来越大，房地产泡沫严重。同时,限购在一定程度上也造成了我国房地产市场出现“高库存”的现象，为了救市，2014年各大城市陆续取消限购，使得房地产市场有所回暖。

4我国房地产 “新政”的不足之处

近年来，虽然我国政府先后多次出台房地产调控政策，取得了一些成效，但是仍存在不足之处，主要表现为以下几个方面：

4.1政府调控先天的局限性

政府调控，干预房地产市场，是一种弥补房地产市场不足的有效手段，但若想真正做到遏制房价，推动房地产市场健康发展，还需依赖市场自身的调节机制，使其按照价值规律理性回归。一是政府出台“新政”干预房地产市场，若干预不够，则难以达到调控的目的，若干预过多，则适得其反，如何把握干预力度仍值得深入思考；二是政府出台“新政”干预房地产市场，若干预不当，则可能在一定程度上削弱市场配置的效率；三是过度的需求是目前房地产市场火热的重要原因，但是“新政”对需求的抑制只浮于表面，未能从根本上削弱资金流入房地产市场的动力，没有很好地发挥市场配置资源的作用。因此，政府调控短期内不可能解决所有问题，主要还要靠市场自身的长期调节。

4.2住房保障体系仍不够完善

近年来，我国房价持续高涨，买房难的问题严重困扰着我国民众，影响人民的日常生活，同时也在一定程度上制约我国经济的健康发展。为此，我国政府积极调控房地产市场，并把住房保障体系建设作为调控政策的一项重要内容，但由于建设资金落实不到位，加之地方政府实施的措施不当，使得我国住房保障体系的建设速度仍然十分的缓慢。目前，我国的住房保障体系主要包括住房公积金、经济适用房、限价房、廉租房和公租房等。一些大中型城市已经开始逐步完善住房保障体系，但仍然存在不少问题，如还有部分城市尚未建立经济适用房、廉租房等制度；廉租房、公租房等保障性住房建设资金筹集渠道过窄，资金落实不到位，保障对象覆盖面较小；保障性住房监督管理机制不健全，保障对象定位不准，不少保障房源分配给了住房充足的市民，而真正需要的市民却得不到应有的保障；住房公积金覆盖率不高等。

4.3力度有限，调控效果不佳

近年来，我国出台一系列的房地产调控政策，如2005年“国八条”、2006年“国六条”、2007年“9·27房贷新政”、2008年“国十三条”、2009年“国四条”、2010年新“国十条”、2011年新“国八条”，2013年“国五条”等，这些调控政策虽然在短期内产生了一定的成效，但力度有限，总体执行效果不佳。一是出台的调控政策中多是对旧政策的修订、补充，尚未出台根本性的措施，如构建起一个由土地、税收、信贷、行政问责等多种调控手段有机组合而成并能有效发挥效力的长效调控机制，在全国范围内推开征收房产税、空置税、进行地方财政制度改革等，以至于规范房地产市场、遏制房价的目的难以实现；二是在当前的政绩考核体制下，各级地方政府把财政收入最大化和地方经济增长作为效益目标，为了在各地区经济竞争中获得优势，他们在进行地区经济的规划时，往往更倾向于短期效益和税收贡献较强的房地产行业，并把房地产税收和土地出让收入作为地方财政收入的主要来源，不断的推高地价、房价，调控房价与地方政府寻求地区经济发展之间在一定程度上出现了矛盾。然而，调控政策能否落实与执行到位，关键在于地方政府的执行效力，要让地方政府违背自己的意愿，为全面追求房地产调控效果，而放弃地区经济发展，这无疑给执行带来了阻力，执行效力有限，调控效果自然不佳。

5促进我国三线城市房地产市场健康发展的对策

为促进我国三线城市房地产市场健康发展，解决三线城市中低收入者购房难的问题和抑制当前的高房价，我们应该做好以下几点：

5.1加快国家财政体制改革

1994年我国实行的分税制改革，提高了中央财政收入在总财政收入中的比重，为中央政府扩大了财源，有效扭转了中央财政困难的局面，中央财政的财力不断壮大，而地方政府的财权却日渐萎缩，于此同时，地方政府需要承担的责任非但没有减少，反倒水涨船高，地方政府的财权和事权不匹配问题日趋严重。地方政府缺乏可持续发展的财政汲取能力，纷纷把目光投向土地开发方面，将土地出让金作为地方财政收入的主要来源。土地使用权出让金是指国有土地在一定年限内批租使用时一次性收取的费用，它既能使地方政府财政收入在短期内大幅度的增加，又能为当地的GDP发展注入强大的动力，而GDP和财政收入又是考核地方政绩的重要指标。在政绩的诱导下，地方政府对“土地财政”趋之若鹜，以大量的出让土地为代价，不断推高地价，谋求更多的财政收入，以至于“地王”事件频现。土地的价格作为房价的重要组成部分，要抑制当前高房价应先从压低地价入手。因此，我国中央政府应加快推进国家财政体制改革，通过改革，开拓地方政府财政收入的新增长点，提高地方政府非土地财政收入的比重，以彻底改变地方政府对“土地财政”的过度依赖的现状，这样我国高涨的房价才具备下行的可能。

5.2大力推进保障性住房建设

大力推进保障性住房建设，确保全民住有所居，是政府调控房地产市场的重要手段，能有效缓解高房价引起的社会问题与矛盾冲突，促进社会的和谐发展。从经济学的角度分析，当某一商品具备不可替代的特性时，那么这种商品一旦出现供不应求的情况，价格就会疯狂飙升，但是若能找到能取代它的商品，就能在一定程度上发挥调节作用，抑制其价格的上涨。当前，发达国家商品房在整个住房供应体系中占比一般为25%，保障性住房所占比例非常高。而我国商品房在整个住房供应体系中占比高达90%以上，三线城市更是如此，商品房一手遮天，这正是我国房价长期居高不下的症结所在。因此，我国政府应大力推进经济适用房、限价房、廉租房、公租房等保障性住房建设，通过法律法规保障其土地供应，并提供相应的资金补贴保障其建设，严格制定保障性住房的分配标准，严打各种扰乱房地产市场正常秩序的违法违规行为，将大量的保障性住房推向市场，作为商品房的替代品，减少商品房的潜在需求，以利于抑制当前商品房价格的非理性上涨，使得当前高涨的房价逐步实现软着陆，回归理性，全面实现人民群众住有所居的目标，从而有效消除高房价给社会和经济带了的一系列负面影响。

5.3研究开征房产税、空置税等“惩罚性税收”

近年来，我国的投机性购房占据了绝对比例，加之各地的炒房团来势汹汹，纷纷加入到抢购热潮中，无论给刚性需求购房者，还是投资性需求购房者，都带来了巨大的压力，使原已激烈的需求竞争愈演愈烈，房价在供不应求的局势下不断攀升，过高的房价使得许多刚性需求购房者望房心叹，各地住房空置率居高不下，目前我国已有十多个城市出现“鬼城”问题。投机者为何如此疯狂，归根结底是我国对房产持有环节缺少相应的税负，这就给投机者的投机行为提供了良好环境，以至于出现高空置率和高房价并存的局面。因此，我国应尽快完善征收房产保有环节税的相关法律法规，在全国范围内推开征收房产税、空置税、遗产税等等“惩罚性税收”，以增加多套房所有者的持有成本，用税收杠杆来迫使多套房拥有者释放手中的空置房和存量房，这样不仅可以避免房屋空置造成的资源浪费和房价上涨的预期，平抑我国当前畸形的市场供需，还能使我国大量的投机性购房需求得到有效遏制，使政府调控房地产市场出实效。

6结语

本研究的主要影响和启示：通过对我国房地产市场住房空置率直逼警戒线，供需结构不合理，房价依然偏高等现状及我国近年来实施的一系列房地产“新政”对三线城市房价的影响研究，明确指出我国房地产“新政”目前还存在政府调控先天的局限性，住房保障体系仍不够完善，力度有限，调控效果不佳等问题，通过对促进我国三线城市房地产市场健康发展的具体路径研究，明确指出其重点方向为加快国家财政体制改革，大力推进保障性住房建设，研究开征房产税、空置税等“惩罚性税收”。本文将对深入开展促进我国三线城市房地产市场健康发展问题研究，加快其理论体系的完善，解决三线城市中低收入者购房难的问题和抑制目前的高房价，具有一定的理论和现实意义。

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[责任编辑：江雪]

[收稿日期]2016-01-27

[基金项目]2015年度三明市社科规划立项课题《房地产"新政"对三线城市房价的影响及对策研究(以三明为例)》(项目编号：Y1522)。

[作者简介]高娟(1984-)，女，福建南平人，工程师，主要从事房地产经济、工程管理研究。

[中图分类号]F293

[文献标识码]A

[文章编号]1671-5330(2016)02-0153-04