我国文化旅游地产开发运营模式研究

李健丽

首都经济贸易大学

我国文化旅游地产开发运营模式研究

李健丽

首都经济贸易大学

文化旅游地产具有稳定的增长潜力和良好的发展前景，在满足人们日益增长的多元文化需求和文化改革创新方面具有积极影响作用，同时对于文化产业和旅游业国家级的重点产业发展上具有较好地承接作用，大大推动了我国文化的大发展和大繁荣，因此进一步加强对其的研究非常有必要。就目前的情况来看，旅游地产已经过了传统的依靠旅游资源的时代，要想获得长久发展，还得靠文化、品牌、综合设施等方面的竞争，从而才能够更好的促进文化旅游地产的发展。基于此本文分析了我国文化旅游地产开发运营模式。

文化旅游地产；开发；运营模式

1、文化旅游地产开发的意义

随着休闲时代的到来，我国旅游结构调整升级，文化旅游业也进入快速发展阶段，传统的以观光为主的旅游逐步向休闲度假旅游转变趋势明显。人们的生活水平和受教育水平提升，对旅游消费更加理性和成熟，客观条件上人们工作日的缩短、假期的增多，休闲度假旅游成为越来越多消费者选择的主流旅游模式。旅游地产在开发旅游资源的同时，关注游客的精神文化诉求，结合文化因素创新旅游地产开发运营模式，与此同时还促进当地文化交流和当地公共设施的完善。从另一方面来看，由于国内从事旅游地产开发的主要是房地产企业和旅游企业，这些企业对旅游地产开发的许多根本性问题还缺乏系统研究，大规模的盲目开发造成资源浪费与环境破坏，如在高文化内涵的风景胜地内建造度假别墅时却未全面考虑景区的整体文化价值，使得自然景观和人文景观无法和谐一致。

国家明确提出将文化产业和旅游产业的融合，在旅游地产开发运营过程中对文化软实力和文化核心要素的贯彻使得旅游地产更具有持久效益，旅游地产与文化产业的融合具有正确的政策性指导和市场活力，文化旅游地产将进一步成为开发商的投资热点，因此进一步加强对其的研究非常有必要。

2、旅游地产开发运营模式的概念

开发运营模式包含的范围比较广泛，在具体的企业项目开发运营实践过程中，它包括前期的模式分析、模式选择、模式设计以及模式的具体运作，又包括经营目标、盈利模式及经营措施等等，这些过程是环环相扣又是相互渗透的，对于企业运营者来说，能够创造最大化的价值利益就是最终的追求目标。同样，对于旅游地产亦是如此。旅游地产在我国是特有的概念，在不断的开发过程中，呈现不同的特点，如季节性、群体针对性、高消费性；掌握成熟优秀的开发运营模式进而针对这些特点把握其中的规律，进行模式的移植和不断的探索，不断创新开发运营模式才能获取最大化的经济效益和社会效益。

旅游地产开发类型和旅游地产开发模式的区别很大，可以从类型和模式两个概念出发进行区分。类型是指由各个特殊的事物或现象抽出来的共通点，而模式其实就是解决某一类问题的方法论。把解决某类问题的方法总结归纳到理论高度，那就是模式。由此可见，旅游房地产的类型与模式是两个概念，模式虽然也有共通点在里面，但是从根本上，它标志了物件之间隐藏的规律关系。旅游地产的开发运营模式是一种指导，指导我们更有效地完成任务，解决旅游地产开发遇到的问题，具有方向性，这是二者之间最本质的不同，即为开发不同阶段的呈现。结合模式概念及企业项目的开发运营概念，可以总结出，旅游地产的开发运营模式即为在对旅游地产过程中，针对不同旅游地产类型进行的开发运营类型的指导和有效策略。

3、文化旅游地产开发运营模式的问题

3.1 市场竞争进一步激烈，同质化现象严重

文化旅游地产这块市场的大蛋糕目光瞩目不仅来自国内还来自于国外。目前国内文化旅游地产项目早就遍地开花，不仅是房地产其他行业巨头纷纷涉足，导致全国范围内的市场过热，地方政府为当地的经济创收及旅游业的发展更是如火如荼；而国外的许多成熟的开发商也对准中国的市场，竞争日益强烈。市场竞争一方面可以提升文化旅游地产的优质化发展，但另一方面更容易导致产品的同质化发展，开发模式的成熟及回收高引起大范围的复制模仿，缺乏创新，开发缺少活力，使得许多文化资源的浪费和文化的过渡解读，最终经不起市场的检验，造成资金浪费，更重要的对国家利益的损失。

3.2 文化旅游地产产品类型多样，运作方式逐渐综合多元化

我国旅游业已经从大众观光的“门票旅游时代”向观光游览、商务游览和休闲度假三驾马车并驾齐驱的“泛旅游时代”转变。“泛旅游时代”到了传统旅游业内部的界限，也突破了旅游业与上下游产业的界限，也使得文化旅游地产面向多元化发展，产业价值链不断延伸。文化旅游地产的综合性不断提升，文化旅游产品和服务的提供也呈现综合化，产业链连接到酒店、餐饮、运输、商业、农业和创意产业层面。文化旅游地产的根基是地产，但是地产的有限性限制其地域范围。未解决这个问题，新的文化旅游地产开发运营模式营运而生，利用现有的地产，注入文化创意，创立文化品牌，吸引旅游是非常好的。将独特的旧工业建筑改造，吸引绘画、设计、建筑、摄影和雕塑等领域的企业、机构与人才，行成艺术文化交流、展示和交易的集合体，就能带动起发展。

4、文化旅游地产开发运营模式的发展建议

4.1 遵循相应政策及制度

文化旅游地产开发运营也同时作为房地产开发的一个重要内容，与其他地产一样同样也会受到国家宏观调控政策的影响。政府对于土地供应、银行信贷及土地税收等方面政策的变化都会极大地影响着其的开发成功与否。对生态环境的影响也相对较大，就更容易导致其开发不当引发政府的强制管制。开发商需要掌握项目相关政策，注意政策的引导性，争取获得当地政府的支持。

4.2 政府加强引导和监管

政府对当地文化资源及旅游资源的发展和保护有着责任和义务，通过引进专业型文化旅游地产的运作企业，不仅带来经济效益，更重要的是对当地的文化建设和经济增长带来绿色可持续影响。但是，在开发运营过程中，政府需要加强引导和监管，对于不会占用太多土地资源，同时又有发展前景乐观的文化旅游地产产品形态，应该给予一定的支持和鼓励。在开发运营过程中，要注重其对文化资源和旅游资源的开发监管，避免资源的污染和浪费。

4.3 提升企业软实力

4.3.1 提高对领导者综合素质。文化旅游地产的开发是一个经济行为，在很大程度上也会受到经济环境的影响，当今社会的经济形势并不稳定，金融危机等不可控因素都会影响到旅游地产的开发。开发者领导除了有对地产开发潜能的判断还应该具备宏观掌控能力，要考虑到可能有的各种情况，避免在遭遇金融危机的时候出现资金链断裂的失败景象。

4.3.2 开发运营的文化创新能力。“创新力”是企业形成“竞争力”的开端。由于国外没有旅游地产的概念，其发展需要国内开发主体的自主创新能力。在我国旅游开发的过程中已经存在着盲目复制、粗制滥造的问题，投资旅游地产如果也沿袭了旅游开发的种种弊端，就无法实现持续发展，甚至无法收回投资预算。

4.3.4 加强项目运营能力。在项目拓展战略方面，企业需要将从过去深挖一口井的模式向互联网产业的流量思维转变，在保障项目质量和利润的前提下，更加注重拓展速度和用户流量规模。在项目拓展战术方面，公司将汲取互联网合作共赢特征，打破原有的独家打造的模式，更加注重资源的整合，从独立自主型向资源整合型方向转化。

4.4 全方面多渠道盈利

4.4.1 科学网络技术，尝试OT0联合线上线下模式。科技的发展带来文化的繁荣，行业的发展与科技分隔不开。文化旅游地产在许多阶段需要结合技术，例如结合多媒体技术营销产品，结合先进技术进行文化产品的展示和服务水平的提升，采用技术就已经成为营销的热点。值得关注的是，已有OTO模式的借鉴，如愤怒的小鸟线上游戏进行线下相应主题开发应用。OTO不仅包含线上带动线下，还包含线下带动线上，将项目电子化营销。例如，开发相应的APP或者网络平台，将所属的产品或者开发项目展示平台，沟通潜在消费者，分析消费行为，通过数据分析消费者的偏好，为改善消费者的体验提供很好的依据，更加强了与消费者的沟通和对文化旅游地产产品的宣传。

4.4.2 产业化运作，延伸产业链。从现有的文化旅游地产来看，单靠文化旅游资源注入的反馈资金及地产的盈利往往不能支撑项目的周期资金运转。那么，产业化运作和产业链的延伸是必然选择。旅游地产与文化的结合，在一定程度上就是与文化产业的结合，通过文化产业的引擎作用，就需要采用产业化运作，将文化旅游地产当做文化产业项目进行开展。

总之，文化旅游地产的开发运营已经逐步成熟，有着良好的发展趋势和良好的社会效益，因此进一步加强对其的研究非常有必要。

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[4]耿松涛，刘维林. 我国旅游地产的开发模式及风险规避策略研究[J].建筑经济，2012，01：49-53.