公租房的购买意愿分析——基于重庆市调查数据

王 杰张 丹

1.重庆交通大学经济与管理学院 2.重庆交通大学人文学院

公租房的购买意愿分析——基于重庆市调查数据

王 杰1张 丹2

1.重庆交通大学经济与管理学院 2.重庆交通大学人文学院

本文针对公租房租赁户在租住年满5年后是否愿意购买的问题，采用了问卷调查的研究方法调查了公租房购买的驱动因素与阻碍因素。得到的结果表明，房屋的出售价格、质量、交通便利程度和房屋产权的分配是公租房购买意愿的重要影响因素。

公租房；购买；驱动因素；阻碍因素

1.引言

2011年4月16日，为了解决城市居民及进城务工人员住房问题的重庆市第一个公共租赁房(以下简称“公租房”)社区——民心佳园正式入住。从2011年到2016年，首批租赁户入住时间已经满5年，根据《重庆市公共租赁住房管理暂行办法》[1]，租赁人在租住满5年之后可以申请购买所住公租房。针对公租房购买的问题，租赁户对购房的条款及权利分配有各自不同意见。本文针对市民购买公租房意愿的问题，结合重庆市公租房政策，搜集实际数据资料，对重庆市公租房租赁户购房意愿情况进行具体的分析。

2.数据来源及变量分析

2.1数据来源

本文根据《重庆市公共租赁住房管理暂行办法》和基本社会情况设计问卷对公租房租赁户进行抽样调查，选取不同职业、年龄、家庭人口结构的租赁人群作为样本，于2016年6月22日至25日对样本人群进行了问卷调查。本次调查发放问卷数为252份，回收有效问卷243份，回收率达到了96.4%。调查样本中女性受访者占52%，男性受访者占48%，其中52%为18至39岁的年轻人，年龄超过40岁的人占48%。

2.2变量分析

(1)对公租房购买政策的了解程度。数据显示，72%的受访者对公租房购买政策不了解，28%的受访者对政策比较了解。在不愿意购买公租房的32%受访者当中，不了解该政策的人占87.5%；愿意购买的68%受访者中，了解购买政策的人占64.7%。可见，对购买政策的了解程度和购房意愿几乎成正比，所以购买政策的普及程度极大的影响了租赁户的购买意愿。建议相关部门积极通过互联网等新媒体结合传统的宣传方式宣传推广公租房购买政策的相关条款，将公租房购买政策推进到需要的居民中。[2]

(2)公租房的购买意愿。购买公租房意愿的调查可以帮助政府部门考察该政策的可行性及市场需求，这种市场化的运作方式有助于政府完善住房供应体系。调查显示，有68%的人有意愿购买公租房，32%的人不会购买。因此，公租房购买政策的提出是具有实际意义的，该政策可为公租房的市场化运作提供可靠的依据，预见公租房作为保障性住房的希望：租户可在租住年满5年后选择购买或者续租。如此一来，就可把无产权的公租房转变为有产权的经济适用房，而且购买价格远远低于市场上商品房的价格。[3]

(3)公租房购买的驱动因素。数据显示，在表示有意愿购买公租房的受访者中64%的人认为便宜的出售价格是其购买的主要驱动因素。根据规定：对于公租房租赁户租住年满5年的房屋，出售时的价格应按照该公租房周围商品房价格的60%—70%计算；有56%的人认为租住地便捷的交通也是其重要的驱动因素。公租房的地理位置在城市边缘地带，一般都交通不便。但是随着重庆市轨道交通的兴建，如今各大公租房社区都有轨道交通直达，大大提高了租赁户的出行效率。

根据调查，在有意愿购买公租房的人当中有76.5%的人会在所购买的公租房内居住10年以上，剩余的23.5%都是不确定自己是否会长期居住。经过分析，影响他们居住时长的原因主要有工作、子女教育和经济因素，分别占比58.8%、29.4%、11.8%。可见工作原因是公租房购买人居住时长的主要影响因素，子女教育因素次之，经济因素占比最小。所以，为了提高公租房的租住率和购买率，政府应该在公租房社区周围引进更多的企业和兴办学校，进而提供更多的工作机会和良好的教育资源。

(4)公租房购买的阻碍因素。在调查中我们发现，有意愿购买公租房的人当中只有17.6%的受访者表示会一次性支付公租房购买款，剩下的82.4%都选择了分期支付的方式。可见，虽然公租房的出售价格已经是商品房价格的60%—70%，但对于大多数租赁户来说仍然是一笔很大负担，这是降低公租房购买率的主要因素；在表示不愿意购买的受访者中，51%的人表示公租房的购买只是买到了使用权，所购买的房屋不能进行交易与转租；公租房的建筑质量也是公租房购买的一大阻碍因素，受访者当中超过70%的人认为公租房的建筑质量不达标，漏水、墙体开裂等问题频发；此外，还有很多受访者表示，购买公租房后的后期维护与管理是否能够跟得上，也深深的影响着人们购买公租房的意愿。

3.结论

本文通过实地调研的方法，研究了公租房租赁人的购房意愿及其影响因素。首先，在调查中我们得知有接近70%的人对公租房购买的相关政策一无所知，这导致了无法使这一优惠政策惠及广大民众；其次，购房价格、地理位置和工作原因是公租房购买的主要驱动力；最后，除了仍有人认为购房价格不合理外，公租房房屋质量和产权问题是阻碍购房的决定性因素。

根据调查研究，本文提出以下几点建议：第一，政府相关部门应灵活应用各种方式宣传公租房购买政策，使租赁户切实了解相关优惠政策；第二，相关部门应积极在公租房社区周围引进企业，提供更多的工作机会；第三，大力发展公租房附近的交通，是租赁户出行更加方便；第四，积极制定合理的公租房购买政策，合理分配产权；第五，加强对公租房社区的后期维护与管理，积极修缮问题房屋，提升社区的居住舒适度与安全性。只要积极做好以上几个方面，公租房这一政策才能切实惠及广大民众，减少社会矛盾，建设和谐社会。

[1]重庆市公共租赁住房管理暂行办法[EB/OL].http://www.cqgzfglj. gov.cn/flfg/201010/t20101 027_156974.htm l,2010-7-1

[2]方壮志. 城市公租房需求状况分析——基于武汉市的调查数据[J].城市问题,2014,08:86-89.

[3]谭红艳. “先租后售”——公租房投资收益模式之辩[J]. 中国建设息，2012，23:28-30.

[4]李进涛,皇甫雪芹. 公租房居民退出意愿的影响因素分析——以武汉市为例[J]. 湖北工业大学学报,2016,03:105-109+120.

[5]谢东辉,刘景晖. 重庆公租房运营模式探讨[J]. 中国房地产，2012，09:67-69.

王杰，男，生于1992年5月，汉族，重庆丰都人，重庆交通大学硕士研究生，研究方向，养老地产、住宅产业化。