电子商务对商业地产空置率的影响

谭 希 詹 翌

重庆交通大学

电子商务对商业地产空置率的影响

谭 希 詹 翌

重庆交通大学

当前，电子商务正迅速的渗透到每一个行业领域，并从根本上改变着企业内部运作、外部合作与交流的机制，前所未有的提高着整个社会资源的运行效率，也毫不留情的打破了实体店的经营体系。对商业地产也造成了一定影响。本文从电子商务角度出发，分析了商业地产空置率增高的原因，并提出了相应的一些建议。

电子商务；商业地产；空置率

一、问题的提出

随着电子商务的迅猛发展，全国各地实体店经营越发困难，各地关店潮愈演愈烈。截止到去年年底一线城市的商业空置体量达342.9万平方米，平均空置率达7%；其中一线城市空置率最高的上海达12.4%.二线城市商业空置体量1918.8万平方米，平均空置率达21%；三线城市最为严重，商业空置体量1089.2万平方米，平均空置率高达28%。

与传统实体店举步维艰相反，电子商务作为较先进的商业模式在中国快速兴起并呈现蓬勃发展之势。据中国国际电子商务中心正式发布的 《中国电子商务报告(2015)》核心数据显示，2015年，中国电子商务继续保持快速发展势头，交易额已达到20.8万亿元，同比增长27%。报告同时显示，2015年，中国电商网络零售总额达到3.88万亿元，同比增长33%，其中实物商品网络零售额占社会消费品零售总额的10.8%。从以上数据来看，电子商务的迅猛发展是目前国内商业地产空置率普遍增高的一个重要原因。

二、电子商务影响商业地产空置率原因分析

1.对传统零售业实体店的冲击

当前，电子商务正迅速的渗透到每一个行业领域，并从根本上改变着企业内部运作、外部合作与交流的机制，前所未有的提高着整个社会资源的运行效率，也毫不留情的打破了实体店的经营体系。电子商务较传统实体店有以下优势。

首先，在价格方面，传统实体市场中，销售结构是一种金字塔结构，销售环节通常要经过厂商-批发商-零售商-顾客等多个环节，金字塔底部的消费者群体得到的商品被附加了多重渠道成本，价格远远高于出厂价格，而消费者对商品价格最敏感，价格是传统零售业实体店最大硬伤。

其次，在经营成本方面，实体店的落成，要考虑人流量，地理位置等问题。实体店要正常经营，但从店面来讲，租入的店铺首先是高额的装修费，租金，杂费等，这些都将关系到是实体店的成本，实体店的压力很大，一方面就来自于高额的成本。而电商零售的成本主要来自于货物的成本，营销成本，物流成本，但是没有高额的租金，成本远远低于零售实体店的成本。

此外，在销售机会方面，传统实体店受限于时空，营销的群体受到限制。电子商务克服了时空的限制，可以不受地面店地理位置方便与否的影响，不受营业时间的限制，电商利用网络平台进行24小时不间断交易服务，没有排队交款的问题，一切都可以满足消费者的个性化购物时间和地点，网络购物没有地域的困扰，网络平台无限广阔，各类商品应有尽有，商品信息及内容之丰富可以满足消费者的种种个性化需求。

面对以上优势，传统零售业实体店无力应对，商业地产项目招商压力加剧。此外，部分零售业谨慎扩张，另有部分甚至直接关闭门店，空置率随之增高。

2.商业性用房需求减少

电子商务不仅影响传统零售业，对传统中介服务、票务销售、充值业务等方面也有着巨大影响。这种新的交易或服务模式使得这些行业对商业性用房的需求减少。

从中介服务来看，电商中介与传统的市场中介相比，电商中介的成本低，所以它的中介费也较传统中介较低，它的成本不像过往的中介公司，对实体店铺的需求也不是必须的，其运作于虚拟的互联网环境中。另外，电商中介也超出了地域限制，因为传统中介只能跟某几个小区，但是现在电商中介可通过网络平台实现跨区域信息的整合。所以电子商务的崛起大大减少了中介服务企业对商业用房的需求。

票务代售点与之类似，随着电子商务的发展，越来越多的年轻人选择在网上购买机票或火车票，一方面，网上购票在购票时间上往往比在代售点要提前几天，在节假日高峰期特别是春运期间这提前的几天时间无疑是致命的。另一方面是网络购票方便快捷，不会收取代购费用，也不用排很长的队，节省了大量时间和精力。此外政策红利的消失是压垮实体代售点的最后一颗稻草。众多代售点因此关闭。

总之，不管是中介服务还是票务销售，或者其它的服务行企业，电子商务的新模式改变了传统服务业的运作模式，减少了对商业用房的依赖性。

三、电商角度下降低商业地产空置率的建议

1.加强实体店的竞争力

构建线下线上相融合的全渠道零售模式。实体店与电子商务相结合，构建全渠道，从而克服了实体店最大的弊端——受营业时间、地点的限制，满足了目标消费者随时随地购物的需求，而且线上无限的货架空间，这一定程度上解决了实体店受货架空间限制的问题，给目标消费者提供了更多的商品选择。

突出特色和优势，实体店在发展过程中要合理的进行价格管理，消费者的重要需求之一为消费者从功能诉求向情感诉求过渡。特别是针对80后的消费者，追求自由自在，自娱自乐，追求新奇，因此实体店在经营过程中注重情感体验的同时，增加新产品比例。

2.商业地产投资建议

在当前电子商务发展环境下，投资商业地产要充分考虑不同类型商铺受电商冲击程度，如对于容易受到电商冲击的百货、服装、化妆品等这类型产品时，投资应谨慎。对于经营大宗物品和高端高价商品的商铺，如家具建材、黄金珠宝、奢侈品、高端服装及其他高端商品等商业。服务类型的商铺，如医疗、保健、娱乐、餐饮、宾馆等商业，是网店无法取代的服务产品。应当作为投资的热点。

四、结语

综上所述，电子商务的迅猛发展，对传统零售业实体经营模式造成了剧烈的冲击，实体经营竞争激烈及新的交易模式使得商业用房需求减少均导致了商业地产空置率的增高。要降低商业地产空置率，一是在商业地产投资过程中需有效规避风险，二是实体店必须提高自身竞争优势，建立互联共赢的商业模式。对电子商务与实体销售进行战略布局，引导两个平台间利益平衡，优势互补，整合可用资源，使其互相促进，和谐发展。

[1]李晖. 论电子商务对实体店的影响及对策分析[J].江苏商论，2015(2)：117-118.

[2]袁京京. 电子商务的发展对实体店的影响及应对[J].现代企业，2016(2)：63-64.

[3]艾振强.如何念好“商业地产经”[J].中国房地产：市场版，2015(23)：44-46.