冷静看待兰州新区房地产市场

戴余科

（兰州市房地产职工培训学校，甘肃 兰州　730020）

冷静看待兰州新区房地产市场

戴余科

（兰州市房地产职工培训学校，甘肃 兰州730020）

自2012年起到现在，兰州新区建成了大批楼盘，销售情况不理想，入住情况也不理想，部分小区沦为空城，楼盘大幅度降价却鲜有人问津。笔者基于此，从房地产市场的不同角度出发，对兰州新区房地产市场进行分析探讨，并提出促进兰州新区房地产健康发展的一些建议，希望有所贡献，并与持不同观点的人士一同探讨兰州新区房地产市场趋向。

兰州新区；房地产市场；探讨

1　概述

作为第五个国家级新区，兰州新区被定位为建设西北地区重要的经济增长极、国家重要的产业基地、向西开放的重要战略平台、承接产业转移示范区。自2012年国务院批复成立以来，基础设施建设步伐加快，房地产市场如火如荼，呈井喷式发展，有大量楼盘开工建设。据笔者观察和统计，兰州新区房地产市场的供给现状为：新区目前已开工建设的楼盘有28个（包括商品房和保障房），竣工面积占开工面积的23%，尚有77%的的房屋面积在建设之中。办理预售的商品房占开工面积的六成，已售面积占开工面积的两成，占办理预售面积的三成，有八成的商品房在建面积待销售。新区建成的保障房安置套数占到了竣工保障房的八成。另外，新区在建房屋中，住宅的比重大于非住宅是个百分点。可以看出，兰州新区商品房销售状况不是很理想，非住宅的销售状况要更差一些。从需求看，目前新区户籍人口不到16万人，兰州新区居民大多为原地农民，都有自己独门独院的房屋，根本没有购房愿望。短期内兰州新区房地产库存形势严峻，去库存的任务比较艰巨。

2　理性看待兰州新区房地产形势

兰州新区房地产库存形成的原因是多方面的，但我们要理性看待兰州新区的房地产市场形势。2012年国家批准建设国家级兰州新区，由于政策的叠加效应，推动了新区城市建设的大发展和房地产建设的快发展，全国每个开发区都是这种情况，且2012年到现在，仅仅四年时间，房地产销售不理想也属常态，事物都有一个循序渐进的发展过程，城市的兴起总是建设在前，产业兴起在后。笔者认为，四年时间形成目前库存的原因主要有以下几个方面：

一是新区开发热和房地产热的共同驱动。2010年12月，甘肃省设立兰州新区。2012年8月，国务院批复为国家级新区，这是继上海浦东新区、天津滨海新区、重庆两江新区、浙江舟山群岛新区后的第五个国家级新区，也是西北地区第一个国家级新区。同时，各省市还有自己的新区和开发区。大量的新区争向上马，向市场投放了城市建设用地和与之配套的房地产开发用地，加之2010年之前，房产价格的一路上扬，在巨大利益的驱使下，房地产项目纷纷上马，为市场投放了大量的房地产增量，市场供应量程井喷式放大，兰州新区也不例外。

二是城市建设与产业发展不同步。城市的发展离不开产业的强力支撑，产业兴则城市兴，没有产业的支撑，就没有人流、物流和资金流，城市就会沦为空城。最大的问题在于，兰州新区目前还没有适合聚集人口的产业。国家发改委批复兰州新区发展的方向是，重点布局发展石化化工、装备制造、生物医药、现代物流等产业，建设集行政、商住、教育、文化和其他服务功能于一体的综合功能区。目前兰州新区除了生物医药、现代物流外，其他产业的发展相对滞后，而行政、商住等其他服务功能也很不完善，难以聚集人口。

三是交通和生活配套还很不理想。兰州新区位于兰州市北部，是兰州、白银两市的接合部，地处兰州、西宁、银川3个省会城市共生带的中间位置。南北长约49km，东西宽约23km，距兰州市38.5km，白银市79km，西宁市195km，驾车从兰州市出发到兰州新区，全程约70km，兰州新区的发展在一定程度上受制于其和兰州主城区距离较远，和周边的白银等城市交通也不方便。尽管2015年下半年兰州市区到中川机场通了火车，但是从兰州至兰州新区单程运行时间约50min，新区车站距离核心区较远，且每天只有六七趟车，轨道交通难以满足新区居民日常出入，对兰州老居民吸引力不足。兰州新区医疗卫生机构多为原建制的乡镇卫生院，数量少，层次低，原有农民疑难杂症都要到兰州老城区就医，新区现有医疗卫生机构不能满足新区入驻企事业单位及其居民的需求。同时兰州新区教育缺乏知名品牌中小学，难以满足新入区人员的子女教育需求。

四是新区气候条件比老市区相对严酷。兰州新区属典型的温带半干旱大陆性气候，冬季寒冷干燥，春季多风少雨，夏无酷暑，年平均气温6.9℃，年平均降水量300～350mm，年蒸发量1880mm；年平均风速2.3m/s。每年除了5～8月天气较好，其余时间风沙大。兰州新区土壤碱性强，含砂多，外来居民不愿意居住。

3　促进兰州新区房地产市场健康发展的对策建议

基于兰州新区房地产市场形势，结合国家去产能、去杠杆、去库存、降价格、补短板的经济工作指导方针，笔者进行分析探究，提出目前阶段兰州新区房地产去库存的建议。

一是适度控制商品房和企业保障房的开发节奏，避免形成新的房地产库存。要适当控制住宅用地拍卖节奏，今后入驻新区的企业原则上不再自建保障房。

二是利用国家房地产去库存的优惠政策，积极消化现有房地产库存量。新区可考虑在严格落实财政部、国家税务总局、住房城乡建设部《关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知》的基础上，全面实施交易契税财政补贴政策。对新建商品住房和二手住房交易契税财政给予适度补贴，切实减轻居民购房负担，支持购房消费。通过货币化安置，打通新区商品房与保障房、安置房的政策通道，逐步将农民工纳入公租房保障范围，实现农民工与城市低收入家庭五差别对待，支持农民工进城购房。

三是大力发展适合兰州新区的经济产业。兰州新区规划发展十大主导产业，包括战略性新兴产业、高新技术产业、石油化工、装备制造、新材料、生物医药、现代农林业、现代物流仓储和劳动密集型产业等。依笔者之见，全国新区在发展过程中会出现同质化、拼资源、拼环境等恶性竞争现象，如何把这些新区联系起来，形成协调发展的良性格局，这就需要各个新区形成错位发展，避免各个新区同质化发展。兰州新区的产业发展，要放在全国一带一路的大框架下来考虑，与丝绸之路经济带建设和兰白经济一体化建设相结合，不搞重复建设和低水平建设，推动产业升级，发展你无我有、你有我精的特色产业，如果往西开放发展，加工贸易业可能是一个出路，希望支持石化园区建设，呼吁国家支持兰化整体搬迁。甘肃是文化大省，兰州新区在建设过程中要利用这一优势建立自身的对外开放平台。之前兰州新区招商引资的优势主要在土地方面，但是根据国土部的要求不能把土地资源作为招商引资的卖点，建议国家比照滨海新区的优惠政策，从国家层面每年给兰州新区一定的的财政支持，同时给以税收优惠。通过产业发展，进而聚集人口，带动房地产消费。

四是积极改善兰州新区的交通状况。目前，已建成兰州老城与新区的轨道交通和通往新区的高速公路。但老区与新区交通还是不便。笔者认为，还应规划建设从新区到老城区的轨道交通第二线，运行时间控制在20min以内，长远考虑，还应开通西宁、白银通往新区的轨道交通和新区内的轨道交通，同时完善区内交通体系，这样才能方便人民生活生产，促进房地产消费。

五是完善城市宜居功能。兰州新区现有的学校、医院等生活配套及文化娱乐设施基本都是原有的，不能满足人民生活需要，应更积极的引进高层次的学校、医院等与生活密切相关配套服务 ，更要考虑把新区建成行政中心、教育中心的问题，带动房地产市场的发展，营造兰州新区的人文环境。调整兰州新区的建设结构，留出大量空间搞绿化，发展生态农业和观光农业及北部生态农业示范区与南部生态林业休闲区，共同形成兰州新区的生态屏障。长远看还要把兰州二号水源4结束语

引入新区。这样新区就会成为宜居城市，房地产销售自然不会成为问题。

兰州新区房地产市场建设已经取得了十分显著的效果，目前阶段供给大于需求，发展的过程中还是存在着很多的不足，但这是暂时的，随着政府宏观调控的强化，新区的产业逐步兴起，交通状况会持续改善，生活配套不断完善，城市宜居功能会继续提高，兰州新区房地产市场会走上可持续发展的道路。而且这一过程也形成一套比较科学和完善的运行机制，房地产经济和其他产业经济相互促进，相得益彰，兰州新区一定会建设成西北地区重要的经济增长极，向西开放的桥头堡。

F293.35