武汉地铁2号线对周边房价影响实证研究

宋 丹

(厦门大学经济学院武汉班，湖北 武汉 430000)

1 引言

武汉地铁2号线是武汉市真正意义上的第一条地铁线路，本文选取武汉地铁2号线沿线21个站点新建普通商品住宅作为研究样本，选取沿路各个站点2km以内的新开发楼盘，样本容量36。本项目中的住宅项目属性数据和交易信息主要来自搜房网、报纸、资料和作者的实地调研，一些区域因素资料(如到地铁站点和的实际距离等变量)来自“搜房网”的电子地图和实地调查获得，另外，对部分楼盘进行了实地的走访调查和数据采集，收集的数据为课题分析奠定了充分的材料。与此同时，本文将选取的楼盘根据0-500米，500-1000米，1000-2000米三个档位，分别收集典型楼盘的价格数据，通过搜集的数据测算出在空间维度上武汉地铁2号线地铁对周边房价的影响。

另一方面武汉地铁2号线正式开通时间为2012年12月28日，为了研究从时间因素上2号线对周边房价的影响，本文把从地铁开通前到到2013年8月( 规划前期、规划期、施工期和运营期) 的开发楼盘做一个时间上的价格对比，以此分析地铁二号线在时间维度上对周边房地产价格的影响。以下是本项目选取的调研对象，即武汉地铁2号线周边2000米楼盘汇总(由于样本容量较大，本文只罗列比较具有代表性的光谷广场站、洪山广场站、江汉路站、汉口火车站四个站点周边的楼盘)。

表1 武汉地铁2号线周边2000米代表性楼盘

本文以交易价格数据作为楼盘的建筑面积销售均价，均价可较好地反映区位房价的水平。为了避免通货膨胀和房地产市场的变化因素对不同时间数据的影响，每个时期的房价数据均通过房价指数进行修正，样本楼盘的地理位置及距地铁2号线的距离通过“搜房网”的电子地图确定、获取。

2 研究综述

2.1 地铁对房价影响的空间效应文献研究

在国外，20世纪60年代，R.F.Muth(1969)在区位理论的研究基础上，深入分析了交通费用和住房费用之间的联系。W.Bruce Allen(1987)研究了费城以及新泽西州郊区的铁路对沿线住宅价格的影响。日本学者Pior(2001)认为建成后的东京Joban新干线对周边土地带来的增值达17.77—24.59万亿日元。同样，在国内学者们也展开了相关研究。黄慧明(2001)研究了广州地铁对房地产项目的空间效应，认为地铁周边住宅价格绝对值整体呈上升趋势，但长期看涨幅不大。清华大学郑捷奋(2004)分析得出深圳市地铁站点周边500m半径范围内房地产项目价格受到地铁因素的提升，在300m和500m范围内，房地产价格分别上涨了31%和17%。梅志雄(2011)广州地铁3号线及周边住宅项目为例，综合运用可达性相等理论比较分析法hedonic模型和GIS空间分析技术，计算地铁对周边住宅价格的影响。

2.2 地铁对房价影响的时间效应文献研究

轨道交通项目对住宅价格的时间上的效应指的是在随着轨道交通项目的立项、规划、建设、运营等不同阶段的消息向市场透露，周边房地产的价格因此而产生的变化。国外一些文献研究结果表明，轨道交通项目对住宅价格存在显著的时间上的效应。Damm等(1980)研究发现，在地铁开始运营以前，地铁站周围的价格就有明显的上升。Fergusan等(1988)也得出“地铁站附近的独户住宅的土地价地铁站点位置宣布的三年后到地铁开始运营前1年有上涨”这一结论。也有文献结果表明随着轨道交通项目的进展，对住宅价格产生了负面的效应。例如Henneberry(1998)研究表明Supertram项目的施工降低了住房价格，在项目完工的时候，负面效应消失了。在国内，清华大学的何剑华(2004)使用特征价格模型研究了北京地铁13号线对沿线住宅在空间维度和时间维度上的影响，研究表明，地铁开工建设和建成通车前后对沿线房地产价格影响最大。

3 武汉地铁2号线对周边房价影响的空间效应

研究武汉市地铁2号线对周边房价影响的空间效应主要采取的是通过在同一地铁站，按照0-500米，500米至1000米，1000米至2000米的区域划分，选取3个范围内的某一楼盘，在进行空间上的涨价对比分析，从而研究武汉地铁2号线对周边房价影响的空间效应。由于样本数量较多，本文选取了光谷地铁站为研究分析的对象。

在光谷广场站附近，本文选取三个研究对象，分别为健龙尚谷杰座二期、龙安港汇城二期、新都汇，价格走势如图1～3所示。

图1 2012年11月-2013年8月健龙尚谷杰座二期房价走势图

图2 2012年11月-2013年8月龙安港汇城二期房价走势图

图3 2012年11月-2013年8月新都汇房价走势图

从以上的房价走势图可以看出，在光谷广场站的三个楼盘，健龙尚谷杰座二期、龙安港汇城二期、新都汇的价格在2012年12月28日地铁开通后价格表现都各有特点。其中距离地铁站500米以内的健龙尚谷杰座二期在2012年11月至2013年8月价格一直保持着10000元一平方米的价格，地铁开通后对其价格影响不大。健龙尚谷杰座二期价格在2013年3月至4月价格上涨1000多元，以后逐步平稳上升。在地铁站500米至1000米范围的龙安港汇城二期在2013年4月前价格保持稳定，在2013年4月后突然上升，在2013年5月之后平稳上升。在地铁站1000米至2000米范围的新都汇在2013年4月前价格保持稳定，在2013年4月后突然上升，在2013年5月达到120000元的峰值，然后又回归到20000元左右的正常值。

从以上分析可以看出，在光谷地铁站附近的三个楼盘在地铁2号线开通后价格上升不是很迅速，而且500米内的楼盘几乎没有什么变动，这可能是由于该楼盘已经处于清盘阶段，价格变动小，而距离500米到1000米之内的龙安港汇成的上升最明显，升值幅度较大。1000米到2000米的楼盘除2013年有异常变动外，基本保持稳定值。可以说，在空间上，地铁2号线对周边500米范围之内的楼盘价格影响较大，在500米至1000米之间的价格影响逐步减少，在1000米至2000米之间的楼盘价格影响最小，可以说，武汉地铁2号线的空间效应呈现出由近到远逐步减小的趋势。

4 武汉地铁2号线对周边房价影响的时间效应

研究武汉市地铁2号线对周边房价影响的时间效应本文主要采取的是通过在同一地铁站附近的某一楼盘，在时间范围内分成地铁开通前1年、地铁开通前4个月、地铁开通后3个月，地铁开通后8个月作为时间效应的分析范围由于样本数量较多，本文选取了具有代表性的汉口火车站作为本文研究的对象。思联公馆位于江汉常青路64号，距离汉口火车站500m左右，地铁2号线汉口火车站附近最具代表性楼盘之一，在地铁2号线开通前后，其价格走势图如图4。

图4 2012年11月-2013年8月思联公馆房价走势图

从以上分析中可以看出，在汉口火车站附近的思联公馆的房价在地铁规划后有了一次较大幅度的下降，2011年11月至2012年3月房价都维持在11000元/平方米，但是在随后的两个月里房价跌到了9800元/平方米，之后又恢复到原来的价格水平，但是在地铁建成后，从2013年3月开始房价却开始大幅度下跌，并始终维持在9000元/平方米的水平。这说明了地铁对该楼盘有一定的影响，但是是负向的影响。分析可知，地铁开通前后对该楼盘价格有一定的影响，在地铁开通前影响较小，地铁开通后影响较大。这说明地铁对房价的影响还是有一定的时间范围的。

5 结论

5.1武汉地铁2号线对周边房价存在着明显的空间效应

从以上分析中本文可以看出武汉地铁2号线开通之后对地铁站周边大部分楼盘的价格都存在一定程度的影响。地铁站附近的大部分楼盘价格都出现了不同程度的增长。其中距离地铁站500米以内的楼盘价格涨幅最为明显，随着距离地铁站距离的增加影响逐渐减少。这说明距离地铁站越近的楼盘价格涨幅越为明显，地铁站对周边房价存在着空间效应。

5.2武汉地铁2号线对周边房价存在着明显的时间效应

通过以上的分析本文可以得知，在武汉地铁2号线对周边房价的影响效应存在着时间效应，而且时间效应上，地铁规划后周边房价略有上涨，地铁开通前半年房价增长速度加快，地铁开通前两个月房价大幅上涨，地铁开通后房价持续上涨，在地铁开通后6个月，房价保持平稳增长。这主要是因为地铁规划后消费者和房地产商预期房价会上升，在需求的带动下房价上升，但是幅度不是很大；在地铁开通前6个月，地铁的影响力和大众对地铁的期望，使得周边房价增长加快；在开通前2个月，地铁试运营，消费者和开发商感受到了地铁的经济牵动作用，周边房价大幅度上涨；在地铁开通后，房价也会在地铁新运营的驱动下快速增加，直到开通半年后，这种带动效用减小，房价保持平稳缓慢增长。

5.3武汉地铁2号线对周边房价的变动有着显著的影响

无论是从空间效应的分析还是时间效应的分析，我们都可以确定武汉地铁2号线的开通对其周边房价的上涨有着显著的影响。武汉地铁2号线的开通不仅降低了居民的出行成本，同时也有力提高了地铁周边楼盘的竞争力，这对于居民的购房投资十分具有投资意义。同时，地铁2号线对楼盘价格的带动效应也为未来武汉市地铁的开发提供了参考，可以最大化的提高地铁带给社会的经济效应，促进地铁周边房地产经济的发展和规划。另一方面，本文作者认为地铁对其周边房价的虽然存在着影响，但这影响效果不是决定房价的决定性因素，应当辩证地看待地铁对周边房价的影响效果。

[1] Henneberry J. Transport Investment and House Prices[J].Journal of Property Valuation and Investment,1998,16(2):144-158.

[2] R.F. Muth. Cities and Houses[M].Chicago University Press,1969.

[3] W.Bruce Allen. Value Capture in Transit[J].Journal of the Transportation Research Forum,1987,28(1):28-30.

[4] 梅志雄,徐颂军,欧阳军,等.广州地铁三号线对周边住宅价格的时空影响效应[J].地理科学,2011,(7).

[5] 佟鑫,王锶铭.浅谈沈阳地铁对沿线住宅房产增值的影响[J].科技向导，2012.

[6] 黄慧明.地铁对广州市商品住宅的空间影响研究[J].现代城市研究,2001,24(11)：35-39.

[7] 郑捷奋.城市轨道交通与周边房地产价值关系研究[D].北京：清华大学,2004.

[8] 何剑华.用Hedonic模型研究北京地铁13号线对住宅价格的效应[D].北京：北京大学,2004.