购房意向书的法律效力

Q1：王律师，你好！

今年年初，我在本市拟购买一套三房二厅的房子，挂牌五百多万元。当时中介公司的一位业务员向我具体介绍了这套房的情况，房东当时正在美国，无法及时签订购房合同，是委托中介挂牌的，中介也拿出了书面的委托书。因为那套房确实不错，我就与中介签订了意向书，并当天付定金5万元。意向书中明确了双方当事人的基本情况、房屋地点、单价、面积、总房款、签正式合同的日期等内容，约定待房东从美国回来再签正式购房合同。现在在约好的签合同期内，房东表示要加价20万元。请问，在这种情况下，我是否可通过诉讼的方式维护自己的权益？

戴先生

A1：戴先生，您好！

购房意向书的法律效力以及法律的性质，需要依据意向书的具体内容进行判断。如果意向书中明确了所购房子的具体房号并且标明了价格、房屋交付等具体的约定内容，这些约定基本符合了买卖合同成立的构成要件，可以看成是一个附条件附期限的预约合同。在本案例中，意向书中已明确了双方当事人的基本情况、房屋地点、单价、面积、总房款、签约日期等内容，故应将该意向书视为成立并有效的预约合同。

那么，购房意向书存在合法的法律效力，如房东单方面提高价格，就涉嫌违约，一旦违约，买受人可通过诉讼的方式主张相应赔偿。故您可以通过诉讼的方式维护自己的权益，若意向书中规定了违约责任及违约金相关事宜，则您可以主张房东赔偿违约金；若意向书中未作出相关规定，则您可以主张房东双倍返还定金。

另外，根据我国《合同法》第一百一十六条规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。故您在主张赔偿时，可在双倍返还定金及违约金（若事先有约定则可适用）中选择其一进行索赔。

但特别需要注意的是，若意向书中写明交付的5万元是“订金”，一方违约，另一方无权要求其双倍返还，只能得到原额偿还5万元。就订金而言，没有约定其作为定金性质的，当事人主张定金权利的，根据以往判例及相关法律法规，人民法院不予支持，无法双倍返还。

中介与房东之间构成居间合同双方当事人，中介系居间人，房东系委托人。二手房买卖中，中介的活动能否最后促成签约具有不确定性，并非完全由中介的意志决定。中介与买卖双方签订的是居间合同，根据居间合同的规定，在中介方无过错的情况下，无须对买卖双方的违约行为承担责任。中介的义务在于提供真实的信息，为双方达成交易提供服务。故若您通过诉讼的方式来维护自己的权益，可以同时以中介和房东为被告。但具体而言，关于中介是否应该承担相应责任，则须进一步看其是否违反作为居间方的忠实义务，才能判断其是否有过错。若其有过错，则需承担相应责任。

当前，因房地产市场的快速发展，类似纠纷数量呈上升趋势。很多房主在签订买卖合同后，看到房价涨幅巨大或因为其他各种主客观因素，便在交付房屋或办理房屋过户手续前反悔，并寻找各种理由拒绝交房或干脆对买房人置之不理。遇到这种情况，守约一方在向人民法院提起诉讼时，建议选择让违约方承担违约责任，解除房屋买卖合同，而不要选择合同的继续履行。

为了防止业主在房价上涨时毁约或买家在房价下跌时退房，建议在签订房屋买卖合同时约定较高的定金（但不可超过房屋交易价格的20%）或违约金，增加违约成本，违约成本大于或等于房价上涨或下跌的价值时，可在一定程度上避免一方违约情况的发生。

Q2：王律师，你好！

两个月前，我在一家中介机构看中了一套房屋，该房屋位于上海市闸北区。当时业务员介绍这套房子系房东委托中介挂牌出售的，房东当时在外地。由于这套房屋地段较好，价格也较为合理，当天我就在中介处签下了一份购房协议，交付了定金3万元，也约定了签正式的购房合同的日期。但是，两个星期前房东表示要加价数十万元，否则不签正式的购房合同，这份意向书无效。我去找中介机构交涉，但中介机构说当时的购房协议是以业务员私人名义签下的，表示不愿负责，同时出具了与房东之间的委托书，让我找房东和业务员做交涉。请问，这种情况下我是否可以维护自己的利益？如果可以，我该怎么做？

杨女士

AZ：杨女士，您好！

购房协议的法律效力需要依据该协议的具体内容进行判断。若能够构成预约合同，则可以按照合同相关规定判断合同双方及中介方是否违约（在下文会具体进行分析）；若不能构成预约合同，合同自始无效，则不可主张当事方的违约责任，在这种情况下若要主张定金的返还，若符合不当得利的构成要件，则可以以不当得利为理由，主张当事方返还3万元。

如果购房协议能够视为成立并有效的预约合同，则预约合同中一切不违法的约定就是双方当事人应当遵守的义务，具有法律效力。购房协议存在合法的法律效力，如房东单方面提高价格，就涉嫌违约，一旦违约，买受人可通过诉讼的方式主张相应赔偿，故您可以通过诉讼的方式维护自己的权益。

我国《合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”我国法律明确作出了表见代理的相关规定，其意义在于维护代理制度的诚信基础，保护善意第三人的合法权益，建立正常的民事流转秩序。在本案例中，若中介未与房东办妥相关委托手续，即以房东的名义出卖房屋，属无权代理。但若中介公司能够提供相关信息材料，足以使不知情第三人相信其有权代表房屋产权人出卖房屋，可能构成表见代理。且从中介与您所作出的关于购房的相关约定等情节综合考虑，可以排除中介与您恶意串通的可能，应当认定您系善意第三人。中介以房东的名义向您出卖房屋的行为符合表见代理的构成要件，买卖协议相应的民事法律责任由房东承担。至于中介方是否应该承担相应责任，则属于房东与中介方的纠纷问题。

而至于业务员以个人名义与买受方签订购房协议的问题，若中介能够出具与房东之间的书面委托书，证明该委托合法有效，并且该业务员确实是中介公司的正式员工，则业务员系以公司职员身份行使职权之内的行为，责任由公司承担。故只要业务员在行为过程中，未违反法律法规相关规定及公司章程等，则其自身并无过错，相关法律责任由公司承担。若意向书中规定了违约责任及违约金相关事宜，则您可以主张房东赔偿违约金；若意向书中未作出相关规定，则您可以主张房东双倍返还定金。

另外，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。故您在主张赔偿时，可在双倍返还定金及违约金（若有事先约定则可适用）中选择其一进行索赔。

综上，若该购房协议不能够认定为成立并有效的预约合同，合同自始无效，则您只可能以不当得利为理由主张当事方返还3万元的不当得利，若要提起诉讼，则应以定金的收受方作为被告；若该购房协议能够认定为预约合同，可以向法院提起诉讼，以违约为理由主张当事方双倍返还定金或赔偿协议约定的相应违约金，可同时以房东及中介方作为被告，其中中介方是否应该承担连带责任则需具体分析其是否违反忠实义务。

在二手房买卖纠纷中，常见的是买受方、中介方与出售方三方为当事人。在此之中，中介与卖家双方在委托房屋买卖交易时，必须要有书面委托协议和正规授权证明才能代签字。同时，中介在与买家签订卖房合同时，也必须出具卖家签字的委托手续，在没有任何委托手续的前提条件下，仅口头同意是无效的，中介也是无权代理的，中介与客户签订的这份协议是无效的。若出现以上情况，如签合同时，对方不是房主本人，也没有房主的委托书和身份证，要保留好该事实的证据材料，以此作为中介方未按照居间合同约定导致签字主体错误的证据。

编辑：薛华

【法律小常识】

我国《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。

我国《合同法》第一百一十五条规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。