不动产登记资料的查询主体研究

金　曼

(北京大学 法学院，北京100871)



不动产登记资料的查询主体研究

金曼

(北京大学 法学院，北京100871)

日前，《不动产登记暂行条例实施细则》已公布生效，其中关于不动产登记资料查询主体的规定，仍有不合理之处。不动产登记资料不属于档案或依申请公开的政府信息。不动产登记资料的查询，是不动产物权公示的一种手段，其公开与否，以及公开的范围是保护隐私权与交易安全二者之间的博弈，也是立法政策在两相冲突的利益中协调和选择的结果。《实施细则》中对不动产登记结果的查询主体的限制，不仅违背世界立法趋势，而且不符合物权公示的要求，也与实践情况相矛盾，不动产登记结果应向一般民众公开，这是全面保护交易安全的体现；不动产登记原始资料的查询主体，“权利人”和“利害关系人”的范围不明确，该“利害关系人”应仅为具有法律利益之人，而不能扩张至潜在的交易者、科研者、近亲属等，这是对保护隐私权的回应。

物权公示；交易安全；利害关系人

根据《不动产登记暂行条例实施细则》第九十七条的规定，国家实行不动产登记资料依法查询制度。除却国家公权力机关，只有权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料。该条承袭《物权法》《不动产登记暂行条例》之规定，看似明确规定了不动产登记资料的查询主体，事实上其笼统模糊的法律语言，却给法条的解释和适用带来疑惑。不动产的查询制度，不仅仅是立法技术的问题，更是关乎《物权法》立法目的实现，以及不同法益之间的价值冲突及选择。笔者试图对《实施细则》中之相关规定略陈管见，以求教于同人。

一、不动产登记资料的性质界定

不动产登记资料*在现行不动产登记相关法律文件中，还存在着“登记信息”的表述，如《房屋权属登记信息查询暂行办法》《企业信息公示暂行条例》等。笔者认为，在互联网技术高速发展的背景下，电子信息已逐渐取代纸质介质，成为不动产登记资料的主要存在形式之一，因此“不动产登记信息”的概念更能全面概括两种资料的形态。但为了与《物权法》《不动产登记暂行条例》《不动产登记暂行条例实施细则》中的概念保持一致，减少法律适用上的混乱，且“资料”一词的引证解释也涵盖了电子格式的资料，本文仍采“不动产登记资料”的表述。的性质定位，影响着不动产登记制度的整体设计，也决定着不动产登记资料公开与否，以及公开的对象和范围。理论和实践中，争议较多的是不动产登记资料与档案、依申请公开的政府信息之间的关系。争议的缘起在于，不动产登记资料兼具私密性与公开性。而何为不动产登记资料，《不动产登记暂行条例》及《物权法》均未予以明确，但新近颁布的《不动产登记暂行条例实施细则》对此进行了规定，即不动产登记资料包括不动产登记结果和不动产登记原始资料。这与《房屋权属登记信息查询暂行办法》*《房屋权属登记信息查询暂行办法》第3条规定：“本办法所称房屋权属登记信息，包括原始登记凭证和房屋权属登记机关对房屋权利的记载信息。”和《土地登记资料公开查询办法》*《土地登记资料公开查询办法》第2条规定：“本办法所称土地登记资料，是指：(一)土地登记结果，包括土地登记卡和宗地图；(二)原始登记资料，包括土地权属来源文件、土地登记申请书、地籍调查表和地籍图。对前款第(一)项规定的土地登记结果，任何单位和个人都可以依照本办法的规定查询。”的分类也基本呼应，但不动产登记资料的性质究竟为何，不无存疑。

(一)与档案的关系

《档案法》第二条规定，档案是指“过去和现在的国家机构、社会组织以及个人从事政治、军事、经济、科学、技术、文化、宗教等活动直接形成的对国家和社会有保存价值的各种文字、图表、声像等不同形式的历史记录”。而不动产登记资料，也是不动产登记机关在从事登记过程中，形成的具有保存价值的各种材料。因此，仅从概念上判断，二者确有重合之处，但从立法和实践的角度看，笔者认为将不动产登记资料纳入档案的范畴不甚合理：

第一，二者保存的目的不同。登记是不动产物权的公示方式，而不动产登记资料的保存是为了便于公开查询，实现物权公示公信的效力。我国《物权法》《担保法》《土地管理法实施条例》等均规定了登记资料的公开查询制度。虽然有些档案也允许查询，但查询仅是次要目的，而现行《档案法》的基本理念在于档案的保存，其主要目的是封存保护，这与不动产登记资料以公开为常态的原则不相符。

第二，实践中，土地登记资料和房屋登记资料等都未纳入档案管理，部分不动产登记资料虽被储存在国土资源部门内设的档案机构，但该机构性质不同于档案馆，不适用档案法的相关规定。将登记资料作为档案对待，不仅使各部门间实现不动产信息共享、消除“信息孤岛”的愿景将落空，也不利于维护交易安全、促进交易效率。

第三，外域立法中，也多由行政机关管理不动产登记资料，未将其与档案同等处理。如香港特别行政区不动产登记资料的保管和查询是由“土地注册处”负责，该机构隶属于特区政府财政司；我国台湾地区不动产登记资料是由地政事务所管理；澳门特别行政区不动产登记信息的管理机关为物业管理局；其他类似的立法，还有日本(法务省)、澳大利亚(国土部土地信息中心)、新加坡(土地管理局)等[1]。

需要说明的是，《实施细则》第九十四条规定，不动产登记资料中属于归档范围的，按照相关法律、行政法规的规定进行归档管理，具体办法由国土资源部会同国家档案主管部门另行制定。该条包含两个层次的含义，首先，它从侧面否认了不动产登记资料的“档案”性质。如前所述，档案与不动产登记资料的保存目的对立，不动产登记资料以公开查询为原则，其中涉及归档的部分理应不占多数。原因在于，“以档案形式存在的信息，具有相当长的保密期，公众难以获取，这事实上使档案信息具有类似于‘国家秘密’的不予公开的属性”[2]。其次，对于“属于归档范围的不动产登记资料”的认定标准、处理方法，该条未予以正面回应，而是将这一立法性授权给予了国土资源部与国家档案主管部门。

(二)与政府信息的关系

政府信息是指行政机关在履行职责过程中制作或者获取的，以一定形式记录、保存的信息。*参见《政府信息公开条例》第2条。不动产登记的查询权利，虽基于物权法而产生，但依托的是行政机关。有学者认为，不动产登记信息属于政府信息，受《政府信息公开条例》的调整[3]。笔者认为，严格说来，不动产登记资料并非政府信息，因为《政府信息公开条例》重点立法目的是“提高政府工作的透明度，促进依法行政”，让公民有渠道监督政府的自由裁量行为。而在不动产登记中，登记机构的职责更多是对申请人提交登记材料时进行的形式审核，审核无误后在登记簿上登记确认物权归属。这些工作的自由裁量空间小，决策效应度低，并不符合政府信息的功能定位。登记资料的公开查询，是登记制度发挥作用的媒介，属于物权公示效力的体现，而非政府信息公开的要求。申言之，将不动产登记信息定位为档案信息或政府信息的观点，更侧重于登记行为的公法效果，其私法效果未得到应有的关注，原因可能在于长期以来我国一直将不动产的登记视为行政机关所享有的行政的行政管理职权，但忽视了不动产物权的公示功能[4]。事实上，不动产登记的查询，是不动产物权公示的一种手段，而政府的主要职责是为权利的公示提供服务。

不动产登记资料的性质之争，究其本质，是登记权利人隐私权与查询人知情权的博弈。然而如何在两相冲突的利益中进行协调和平衡，是立法政策选择的结果。不动产登记的查询，一方面要落实物权的公示原则，另一方面也要维护个人隐私权，防止扰乱民众生活安康私密的现象发生。有鉴于此，不动产登记查询主体范围的设定理念，应是在完成物权公示的基础上，同时避免个人信息的泄漏。

二、不动产登记结果查询主体规定的检讨

不动产登记结果主要是指不动产登记簿。不动产登记簿记载的是不动产标示及其上的物权状况，主要包括不动产的自然状况，如土地和房屋的位置、四至、面积等，以及不动产上的所有权或他项权利[5]。关于不动产登记薄的查询，相较于《物权法》《不动产登记暂行条例》等，《实施细则》虽然更进一步，但仍未将其与不动产登记原始资料的查询相区分，规定只有在权利人、利害关系人可以查询。*《不动产登记暂行条例实施细则》的进步之处表现在：明文确定了不动产登记资料的分类(不动产登记结果和不动产登记原始资料)，并加入了国家机关查询的内容，这与《房屋权属登记信息查询暂行办法》、《土地登记资料公开查询办法》保持了一致。基于国家机关的查询，旨在行使公权力，具有该当性，本文对此不作论述。笔者认为，从世界范围内的立法经验、立法理由、当前实践来看，将不动产登记薄的查询主体仅限于权利人和利害关系人实为不妥。

(一)现有规定违背国际立法潮流

首先，从域外立法经验看，无论是大陆法系或英美法系，在大多数国家，任何人对于登记簿的任何内容均可自由阅读、复制、摘录，或者向登记机关提出查阅请求。如此规定的原因主要是，登记薄上记载的主要事实是不动产归属和利用的基本情况，涉及个人隐私(如自然人姓名、出生日期、身份证号码、联络方式等)较少；且目前各国在登记薄的设置上主流做法是采取“物的编成”，以不动产为核心，而“以房查人”基本不会对个人隐私带来困扰。*美国明尼苏达州和夏威夷州、英国、爱尔兰、韩国、俄罗斯、奥地利、新加坡、我国香港地区等，任何人都可以查询动产登记簿上的任何内容；俄罗斯联邦《不动产权利及相关法律行为登记法》第7条；韩国《不动产登记法》第21条；奥地利《普通不动产登记法》第7条；新加坡《土地所有权法》第161条；英国《土地登记法》第66条。即使登记簿记载之信息上确有涉及以上隐私信息，现有电脑技术手段也完全可以将其隐去，我国台湾地区的做法即是例证。近几年来，由于台湾地区陆续发生个人资料大量外泄事件，引发当局和民众的关切，随着《个人资料保护法》的再次修正，个人信息的保护力度增大[6]。由此，我国台湾地区在2015年2月2日修订的《土地登记规则》中，以隐匿的范围大小不同为标准，将查询权限分为三种，与登记名义人法律关系越紧密者，被隐匿信息的范围越少。*(2015年2月2日)台湾修订土地登记规则第24-1条：申请提供土地登记及地价数据，其数据分类及内容如下：一、第一类：显示登记名义人全部登记数据。二、第二类：隐匿登记名义人之出生日期、部分姓名、部分统一编号、债务人及债务額比例、设定义务人及其他依法令规定需隐匿之数据。但限制登记、非自然人之姓名及统一编号，不在此限。三、第三类：隐匿登记名义人之统一编号、出生日期之数据。前项第二款数据，得依登记名义人之请求，隐匿部分住址数据。但为权利人之管理人及非自然人，不适用之。登记名义人或其他依法令得申请者，得申请第一项第一款数据；任何人得申请第一项第二款数据；登记名义人、具有法律上通知义务或权利义务得丧变更关系之利害关系人得申请第一项第三款资料。土地登记及地价数据之申请提供，委托代理人为之者，准用第三十七条第一项规定。大体而言，我国台湾地区不动产登记薄向所有民众公开，只是在知悉信息的广度有所不同。

其次，即便是为我国立法所参考的德国，不动产登记薄的查询主体也趋于广泛。根据德国《土地登记条例》第12条第1款规定：“任何能陈述其具有正当利益之人方可查阅土地登记簿。这也同样适用于土地登记簿中用于补充登记涉及到的文本以及尚未完成的登记申请。”近年有德国学者解释，所谓“正当的利益”不必是合理的利益，而只要查询申请人追求的是一种依据实际情况被认为是可理解的、有理由的利益即可。这种利益既可以是法律上的利益，也可以是事实上的利益，包括经济或者亲属关系上的利益，甚至还可以是公众利益或学术研究意义，如从事经济学、历史学、家谱学的研究[7]。可见，在德国，不动产登记薄的查询，并不局限于与权利人有法律上利害关系的人，其范围逐渐放开。

(二)立法理由欠充分

关于不动产登记资料的查询，《实施细则》是继受《物权法》第十八条之规定，而《物权法》之所以将登记薄的查询主体限定为“权利人和利害关系人”，主要是因为：一是，登记簿等登记资料固然应当公开，但这种公开并非向所有的人公开，否则就会泄漏登记薄记载的权利人的隐私、商业秘密，以及其他个人信息数据，这可能会给权利人造成各种损害。二是，物权法中的公示公信原则仅适用于基于法律行为的物权变动，因此公示并不是向任何不特定人的展示。如果某人并未与不动产权利人之间存在法律行为，发生法律关系，那么对他而言，就不存在公示的必要，其自然无权查询或复制登记资料[8]。该说法虽有道理，但笔者认为，此二理由未见充分：

第一，如前所述，不动产登记的查询，实质是不动产物权公示的手段。根据物权法的基本原理，物权之所以需要公示，其原因在于：其一，物权有强大的排他性和对世性，不公示不足以明确物权的归属。从义务人角度来说，物权的义务人是不特定的任何人，物权人与一切人之间都存在着物权关系。将物权的权属状况公之于众，才能有利于保护物权人的权利，防止他人侵害，减少因此而发生的纠纷。这是物权公示制度对“静态安全”的保护。其二，在交易度高度发达，财产流转频繁的今现代社会，物权关系经常发生变动。公示制度为物权的归属和变动确立了一个明确的、合理的、可信赖的行为规范。这样的法律标准，使得交易相对人的利益得以保护。这即是物权公示对“动态安全”的保护[9]。不动产公示的主要目的是保护交易安全，让交易之相对人了解权属状况，维护其信赖利益，固然最为必要，然而交易安全并非只包括“动态安全”，“静态安全”之保护同样不可忽视。使一般公众能够知悉不动产登记簿上的权属状况，不仅能强化物权人的物权，还能避免大量潜在交易人存在的“想要与权利人建立法律关系，却需要证明自己已经与权利人建立了法律关系”的逻辑困境。需要说明的是，《物权法》第一条明定其立法目的是维护社会主义市场经济秩序，明确物的归属，发挥物的效用，保护权利人的物权，将不动产登记薄完全公开，也是实现该立法目的、全面保护交易安全的内在要求。

第二，就我国不动产登记薄的设置来看，实践中，以房屋权属登记为例，房地产登记簿上记载的信息主要包括权利人个人信息(姓名)，以及房屋信息(房屋坐落、建筑面积、房屋类型、房屋结构、房屋类型、所有权来源、房屋用途、财产负担情况等)。可见，这些信息基本跟房屋本身状况相关，并未涉及住址、联系方式、婚姻状况等隐私信息。即便确有担心商业秘密、个人信息泄漏之虞，借鉴我国台湾地区的做法隐匿即可，而不必“一刀切”地限制其他民众的查询。我国台湾地政机关在“隐匿”个人信息方面的具体做法是：对于纸本的登记资料，若采用电脑列印方式，则使用地政资料扫瞄建档资讯系统功能“隐藏登记名义人之个人资料”，将登记名义人身份证统一编号及出生日期隐匿处理后列印核发；若采用人工影印方式，依一般逻辑，只要能够在影印时将登记名义人个人信息予以遮盖即可；对于已经采取电脑作业形成的土地登记簿等登记资料，在对外提供时则借助电脑进行隐匿的操作。*参见中国国土资源部不动产登记中心与北京大学法学院房地产法研究中心项目成果《不动产登记立法重点问题比较研究报告》(2014年12月)，第131页。况且，根据建设部发布的《房屋权属登记信息查询暂行办法》，以及住建部颁布的《房屋登记簿管理试行办法》《房地产登记技术规程》等各项法律文件的规定，目前我国采取“以房查人”的查询形式，明确禁止“以人查房”，在这种情形下，个人信息受干扰的可能性并不大。

(三)当前实践虚化《实施细则》之规定

根据较早颁布的《土地登记资料公开查询办法》第二条，*《土地登记资料公开查询办法》第二条：土地登记结果任何人都可以查询。以及《房屋权属登记信息查询暂行办法》第七条*《房屋权属登记信息查询暂行办法》第七条：房屋权属登记机关对房屋权利的记载信息，单位和个人可以公开查询。的规定，任何单位和个人均可查询土地登记结果及房屋权属登记结果。从法律解释上来说，基于上位法优于下位法，新法优于旧法的原则，《物权法》的法律层级较高，法律适用应依照《物权法》的相关规定，然而实践中却仍然延续《物权法》公布之前的做法。如房屋权属登记部门工作实际中，各类不动产的权属状态和基本信息是公开的，查询主体与被查询的不动产标的物可以不存在权利义务关系[10]。可见，《物权法》第十八条的规定在实际执行中的效果并不理想，一般公众仍然可以查询登记薄的内容，这实际上架空了《物权法》第十八条中限制查询登记薄主体的规定。不动产登记薄查询范围在立法层面与实践层面产生的背离，影响了不动产登记制度的统一实施，也会在登记查询实务中造成认识上的混乱。

然而，如前所述，2016年1月20日公布的《实施细则》以及2014年12月22日公布的《不动产登记暂行条例》均是对《物权法》第十八条规定之继承，未做任何性实质性修改，仍然笼统地将登记资料和登记薄的查询主体规定，一并规定为权利人和利害关系人，该规定有可能陷入被当前实践虚化的风险。

综上，笔者认为，从域外立法经验来看，不动产登记薄完全公开是立法趋势，而我国采限制查询主体的理由也有不妥之处，且基于实践与立法的现实矛盾，我国《物权法》第十八条，及《实施细则》应赋予一般公众查询不动产登记薄的权利，而不仅限于权利人和利害关系人。

三、不动产登记原始资料查询主体规定的检讨

不动产登记原始资料，包括登记申请书、申请人身份证明材料、相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件等材料。由于该类材料可能涉及个人身份、婚姻状况、诉讼、继承、抵押贷款等关系，具有一定的保密性，因此多数国家都对可查询主体予以限制，我国也不例外。*目前，只有澳大利亚的一些州(塔斯马尼亚州、新南威尔士州、新南威尔士州)的法律规定：只要申请人缴纳规定的费用(如果有的话)，登记的原始资料以及地籍图中的任何信息都可以查询。同注16，第68-73页。与不动产登记薄一样，我国登记原始资料的查询主体也为“权利人”和“利害关系人”。但对于何为利害关系人和权利人，《实施细则》及其他法律均未明确，我国也未出台司法解释给予说明。

(一)“权利人”定义不清

何为《实施细则》第九十七条中的“权利人”？基于比较法角度考察，各国立法均未将权利人与利害关系人分离，盖因广义上而言，权利人也可称得上是利害关系人。*韩国、日本、德国、新加坡、我国台湾地区等，均未区分“权利人”和“利害关系人”。参见：《韩国不动产登记法》第21条第1款、《日本不动产登记法》第21条第1款、新加坡《土地所有权法》第161条；[德]鲍尔·施蒂尔纳：《德国物权法(上册)》，张双根译，法律出版社2004年版，第302页。目前我国学说上对该条“权利人”的范围界定有三种观点：一是该“权利人”是指与登记的财产有关的权利人，如设定抵押之后，抵押权人可以查阅，财产在租赁之前承租人可以查阅出租人的有关情况。二是权利人在物权法中专指物权人，包括不动产的所有人、用益物权人和担保物权人。三是认为指在不动产登记薄上记载的不动产登记物权人等[11]。笔者赞成第三种观点。首先，立足于《实施细则》的背景下探讨查询登记原始资料的“权利人”，该“权利”应是指物权，“权利人”就是指物权人，包括自物权人和他物权人。然若作扩大解释，则会对权利人和利害关系人的关系产生混淆。第一种观点中，抵押权人当属权利人，但承租人应属于债权人的范畴，并非物权人。其次，由于我国不动产登记机关的审查原则主要是形式审查，登记机关只审查申请资料的合法性，无法也无权利调查权利的真实状况[12]。因此，查询登记原始资料的主体，只能是登记薄上所记载的物权人，即使登记名义人与真实权利人不相符，登记机关也只能通过不动产登记薄上登记的物权人，来确定具有查询权利的主体。

(二)“利害关系人”范围未予明确

“利害关系人”的范围界定，一直是学界争论的焦点问题。学理解释上，“利害关系人”的理解主要有狭义说和广义说。前者认为，该“利害关系人”应是指与登记的不动产具有法律上的利害关系人之人，不仅包括交易当事人，还包括与登记权利人有讼争之人[13]。后者认为,对“利害关系人”的界定，我国应借鉴德国和瑞士的经验，既应包括法律利益人，还应包括具有事实利益的人，如潜在交易人、民俗学者，近亲属等对信息登记有经济利益、科技利益、人格利益、公共利益或其他合理利益等[14]。

对《实施细则》第九十七条中“利害关系人”的解释，究应采何种学说，与不动产登记查询规则的整体设计密切相关。不动产登记资料查询主体范围的界定，需要考量个人隐私受保护的权利与申请者获取信息的权利二者的权衡。笔者认为，因为不动产登记薄本身涉及个人隐私较少，且个人姓名、身份证号、出生年月、联系方式等都可以采取电脑技术或人工方式予以隐去，将其公开至任何单位和个人，未尝不可。这样一方面履行了物权公示原则，使其他不特定义务人明确不动产物权人之权属状况，减少物权纠纷，另一方面也可同时兼顾对交易安全中“静态安全”和“动态安全”的保护。

然而，不动产登记资料可能关涉隐私的内容则更多，如婚姻状况、经济状况等，其公开的对象不宜过于广泛，应采狭义说。原因在于：首先，如果说将不动产登记薄查询主体扩展至一般民众，是隐私权保护向物权公示要求做出的让步，那么在不动产登记原始资料的公开上，就理应对登记权利人的隐私保护予以侧重，严格限制其查询主体。其次，采狭义说也是对交易安全中“动态安全”保护的特别回应。为避免因信息不对称而招致的损害，已经与登记权利人签署了物权协变动协议的当事人或者正在缔约的交易相对人，相对于一般公众来说，显然更有必要充分获悉不动产权利的来源、设立、登记原因证明文件、地籍图等材料。最后，在司法实践中，以房屋权属登记信息为例，“利害关系人”也只限于具有法律利益的人，主要有：与房屋交易有关系的当事人、与权利登记人因物权归属产生争议的人、隐形共有人、继承人、受赠人等。*参见华商报：《哪些人可以查询不动产信息：利害关系人》，华商网，http://finance.sina.com.cn/china/20141225/032821159519.shtml，访问日期：2015年10月16日。

由此，能够查询不动产原始登记资料的“利害关系人”，不应包括与登记权利人有事实关系的人。有意向的交易者，他们大可通过登记薄的查询，或者是通过进一步询问权利人，以知悉相关信息，无需查看具体原始凭证；对于民俗学者等具有科研利益的人，虽然目前我国也有对查询内容合理使用的要求、对保密义务的规定等，但由于原始登记资料中涉及隐私范围较宽，一旦泄露，要阻止其大面积传播是非常困难的，且这种损害具有不可弥补性。此外，我国目前缺乏对个人隐私的专门保护和配套制度，并未如德国一样建立《数据保护法》，反倒是近年来网络暴力现象层出不穷，影响恶劣。因此，从目前情形来看，不动产原始登记资料不宜开放给科研目的查询。至于近亲属是否可以查询原始登记资料，则需要具体分析。我国民法中规定的“近亲属”指的是配偶、父母、子女、兄弟姐妹等。对于父母、子女、兄弟姐妹等亲属来说，登记薄的完全公开，已经可以满足他们的查询要求，若允许其可以查询原始资料，则可能损害登记权利人的隐私权。但对于登记权利人的配偶来说，如需查询的不动产是夫妻存续期间所得，则根据《婚姻法》的规定，该不动产应是夫妻共同财产，申请查询的配偶是共同共有人，属于“权利人”范畴，当然可以查询原始登记资料。若是属于夫妻一方的个人财产，则不能以“利害关系人”的身份要求查询对方的财产，除非申请查询者能够证明与对方存在离婚、财产分割上的诉讼关系。事实上，若配偶一方想要知晓对方的个人不动产，完全可以另一方的授权而为之，无需通过“利害关系人”的渠道。简言之，近亲属除非能证明有法律上的利益关系，否则不能查阅不动产原始登记资料。

事实上，《实施细则》对“利害关系人”的范围进行了一定的列举，包括不动产交易、继承、诉讼等涉及的利害关系人。这里列举的类型基本属于具有法律利益之人，但是否意味着不能扩张至其他具有事实利益之人呢？《实施细则》未予以明确。这恐怕只能有待司法解释的进一步阐明。

四、结语

不动产登记的查询，其实质是物权公示原则的落实。物权公示与隐私权保护存在着对立和冲突，如何协调两种权利之间的冲突，找到利益的平衡点，是不动产登记立法工作的重点和难点。《实施细则》将不动产登记簿和不动产登记原始资料的查询主体均限定为“权利人”和“利害关系人”，此种立法应被检讨。对于不动产登记簿公开查询的限制，其立法理由难令人信服，一是忽略了交易安全中对“静态安全”的保护，二是登记薄的隐私信息可采电脑技术隐匿即可，不构成阻碍其他公众查询的充分理由。此外，当前实践中，不动产登记薄仍完全公开，这实际上架空了《实施细则》中的规定，削弱了该条的操作性。对于不动产原始登记资料，因其所涉隐私较多，其查询主体应仅为“权利人”和“利害关系人”。“权利人”只能是登记薄上所记载的物权人，而“利害关系人”应仅指具有法律利益之人。是以，才能在尽量做到保障查询人知情权的同时保护权利人的隐私权免遭侵犯。

当前我国正值《民法典》编撰之际，《民法典》作为社会民众的权利“圣经”，宣示和保护着公民的各项权利，若具体权利的设计存在不合理或失误，则直接影响到《民法典》的稳定性和完善性。《实施细则》中所体现的不动产登记信息查询权、个人隐私权都是《民法典》所需要保护的对象，前者是物权公示的基本要求，为保护第三人的交易安全，后者是《侵权法》中所保护的人格利益，如何协调这不同领域中的民事权利，让它们共存且各自发挥作用，不仅是《实施细则》需要解决的问题，更是日后《民法典》颁布和实施后所面临的挑战。

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责任编辑:李富民

On the Query Subject of Real Estate Registration Information

Jin Man

(LawSchool,BeijingUniversity,Beijing100871)

Detailed Rules for the Implementation of Interim Regulation on Real Estate Registration has come into force.However,the provisions related to the query subject of real estate registration information are not fairly reasonable.Real estate registration information does not belong to archives or government information disclosed by application.Permitting inquiring real estate registration information is a means of the publicity of the real right of a real estate.Deciding whether to disclose real estate registration information and the scope of its disclosure depend on the result of the comparison between two conflict interests:privacy protection and transaction security.With regard to the regulation on the query subject of the real property register，the relevant provisions in the Detailed Rules for the Implementation are not only contrary to the world legislative trends，but also inconsistent with requirement of real right publicity.The real property register should be disclosed to the general public,which is the embodiment of the full protection of transactions.As to the regulation on the query subject of the original real estate registration information,the scope of “right holder” and “interested party” needs to be defined.The “interested party” should be limited to the persons with legal interests,and not include the persons with factual interests like potential traders,scientific researcher and close relatives,for the purpose of protecting the privacy of right holders.

real right publicity;transaction security;interested party

2016-03-12

金曼(1987—)，女，湖北武汉人，北京大学法学院博士研究生。

D923.2

A

2095-3275(2016)04-0056-07