碧桂园情迷“大马”填海造城“种榕树”

龚小锋

当北方雾霾已成常态，交通拥堵、资源稀缺，城市沉疴日重。碧桂园集团董事局主席杨国强感叹，“这是现代化社会带给我们的结果。这是最美好的世界，也是最糟糕的世界。”

两国之边，马六甲海峡之畔，14万平方公里、半个澳门大小、4个岛群、2500亿元之巨、几十万人口规模。近日，碧桂园向全球展示了一座未来概念城市。

在这座森林城市里，绿化、交通等市政规划将被重新定义，人们将生活在一座立体的“森林公园”之中。“这是我有生以来呈现给世人的最好的一座城市，是一座理想中的未来之城”，杨国强称。

理想与未来的城市

广东顺德地处岭南，由于天气炎热，雨水充沛，遍地都是枝繁叶茂的大榕树。出生于此的杨国强家境贫寒，据说17岁之前连鞋子、袜子都没有穿过。榕树的浓荫成为杨国强童年时代的美好回忆。他有着十分浓厚的乡土情结，至今仍然将公司总部留在生他养他的广东顺德。

碧桂园集团总部大楼是一栋造型奇特的建筑，远望去就像是一棵大榕树。高22层的建筑外立面长满了爬山虎和各类亚热带绿植，每一层的阳台上都被装扮得绿意盎然。

“我有一个梦想，能有一座城市，那里的生活非常安全，没有车辆在地面穿行，建筑外墙都长满植物，到处都是公园，大家在那里可以晒太阳、跑步、游泳……”杨国强曾多次充满诗情画意地描绘他梦想中的城市。他怀念少年时代的生活环境，对污染和拥堵日渐加重的城市感到失望。

两年前，他终于在马来西亚找到了实现自己愿景的土地，并将这座新城命名为“森林城市”。森林城市位于马来西亚柔佛州伊斯干达特区的柔佛海峡，马六甲海峡入海口，距离新加坡只有2公里，周围有海草保护区和红树林沼泽等景观。

不久的将来，这一座由四个人工岛规划连接海上城市里，像这样的“大榕树建筑”将遍布全城。这座城市将全部被绿化覆盖，地上建筑均采用垂直绿化设计，建筑物长满植物，地面为葱绿公园、垂直绿墙、空中花园、屋顶花园等。

森林城市将成为全球首座地面无车的立体交通之城，地上只有有轨电车、空中缆车、环保自行车及水岸步行道等，中间层、底层是交通路网和充足的停车空间，车辆在地下穿行，全城步行5到10分钟皆可到达轨道交通。

此外，森林城市项目还联手华为等通信解决方案供应商，引入云技术应用保障，城市里的每个居民、每栋建筑都有一个独立的ID身份认证。同时，他们还在进行热带气候模拟计算。对遮阳、风速、地表温度等指标进行测试，确保环境的舒适和宜居程度。

在碧桂园看来，森林城市代表了未来新一代城市形态和迄今为止人居水平的新高度，杨国强将其定位为“全球未来绿色智慧城市的典范”，是碧桂园海外战略的最高代表作。

客源或瞄准中、马、新

作为国内较早一批跨出国门的中国开发商，近三四年时间，碧桂园已在马来西亚、澳大利亚等海外市场落地开发，海外业务正为其贡献越来越显著的业绩，拓展海外市场也成为碧桂园集团的长期战略。

2013年，碧桂园曾在马来西亚金海湾以一个项目收获近70亿元的销售额，引发同行竞相加入马来西亚淘金之旅。森林城市将是继金海湾之后，碧桂园在马来西亚柔佛州的第二个项目。

这个项目已被列为碧桂园目前的头号战略工程，杨国强甚至还罕见地为这个项目站台推介。

随着中产阶级配置海外资产热潮的高涨，东南亚房地产项目的优势在于客源覆盖面广泛。在东南亚地区，马来西亚比邻新加坡，不但地价便宜，而且拥有较成熟的基础设施和历史悠久的华人社会氛围。

碧桂园集团执行董事、海外事业部总裁苏柏垣解释称，东南亚地区能够4-6个小时航程就到达大半个中国，而且有着气候舒适、景观优美、物价低廉等优点。中国企业和国民循一带一路“走出去”的投资趋势，使得碧桂园对马来西亚森林城市项目充满信心。

尽管遭遇马航事件，使得国人对马来西亚置业产生一定影响，但这一影响也在淡化。2015年10月碧桂园金海湾二期开盘的热销，可以看出马航事件影响已明显淡化。目前金海湾9000套货量已经销售了7000多套，预计明年就可以销售完毕。

碧桂园金海湾项目当初的定位中，以中国、马来西亚、新加坡客户为主攻对象。从目前的销售情况看，中国客户比例占40%，马来西亚本地客户占30%，还有20%多的客源来自新加坡。

这意味着，今后森林城市的主攻客源也将会是中马新三地客户。对于拉动客源的手法，碧桂园在海外一贯采取海陆空轰炸式的销售模式，鼓励中国客源到马来西亚购房。

如在金海湾项目上，碧桂园甚至还给每名老业主补贴2000元人民币，用飞机把客户送到海边，亲身体验金海湾项目。

2014年5月，碧桂园还推出中国海外生活4S服务旗舰店，为客户提供涵盖置业、投资、移民、留学等领域的全球咨询服务。

碧桂园还在积极争取投资移民政策。未来，森林城市将被马来西亚政府纳入“国际区”范畴，从而享受更宽松的投资政策，最直接的外国人购房门槛仍将维持在50万令吉（约合75万元人民币）。

抱团、滚动开发

森林城市创造了多个纪录，将是碧桂园在填海筑岛方面的首次尝试，完成后将成为世界上最大的人工岛。

这既是碧桂园发展史上最大的项目，也是马来西亚最大的地产项目。

按照碧桂园最初计划，原定填海的面积是20平方公里，与马来西亚和新加坡政府多轮协商，并充分考虑环评因素后，缩小了规模，并将单一海岛改为四个。

当初，碧桂园之所以敢拿下这样一个超级巨无霸的填海项目，与当地成本低廉有关。杨国强表示：“虽然要填海，但建筑及其他成本依然比在新加坡拿地要低至少50%。”

虽然2500亿元的投资看似庞大，但杨国强觉得马来西亚项目并不会对集团的现金流造成影响，因为它是以销定产，而且周期长达20年。这意味着，对于森林城市，将采取分步开发、销售，允许滚动开发，可根据市场需求控制开发节奏，在市场需求旺盛时能够加快填海速度。

根据规划，首期由六部分组成：交通中心、海之贝、滨海公园、渔人码头商业街区、森林城市大酒店、游艇区。

如今，一年的时间，碧桂园已经在海上填出约一平方公里的陆地，建成一平方公里面积的一期展示区，包括状如两扇海贝的销售展览中心“海之贝”与海边的沙滩、园林，目前已经有不少老业主到这个项目考察。

对于执行力惊人的碧桂园来说，用一年多时间在异国他乡解决规划、环保测评、填海建设等问题并不难。其在国内三四线城市的大盘经验，为森林城市项目提供了运营基础。

不过，区别于以往普通的大盘模式，森林城市强调产城融合，而非单纯的房地产开发。

森林城市目前已经明确的一份未来产业规划方案显示，将瞄准总部经济、商务、金融、旅游、教育、养生、会展、电商等八大产业。

更重要的是，碧桂园并非孤军作战，很明智地选择了与当地柔佛州政府合作，股权比例为60：40，依靠最具实力的本地企业合作开发，是碧桂园在森林城市的开发建设上顺风顺水的保障。

当地金融机构也给予了强大支持。苏柏垣表示，目前碧桂园已与马来西亚前三大银行、主要的中资银行等八家金融机构达成了合作关系，目前的融资成本可能是马来西亚中资企业中最低的，这完全能满足森林城市的开发需求，另外还与一些基金公司达成了合作。

政府磨合之忧

造城不乏成功案例，新城开发的例子如迪拜和德国汉堡哈芬市，人工岛如卡塔尔明珠岛和卓美亚棕榈岛，绿色智慧城市的成功案例则是硅谷圣安娜社区。

无论国外或国内，大型项目最后折戟的原因有不少是因为与政府的磨合中出现了问题。

如近年来，万通控股董事长冯仑曾在廊坊、成都等地多次尝试“立体城市”的落地，甚至为此募集了大规模、高成本的私募基金，但由于资金和规划等多种原因，项目遭遇严重挫折。

冯仑近日反思说，立体城市最大的难点是跟政府的磨合，一个是土地，一个是规划。他举例说，“比方说一平方公里给我，我就在上面投资各种节能基础设施了。但你如果分多次给我、每次200亩，那这个基础设施的投资就会受到影响。我如果弄到别人家地上，万一最后又出岔子了怎么办？”

这样的担心并非不可能发生。此前就有媒体报道，“森林城市”在2014年6月遭遇过暂停施工，因为依靠填海而成的“森林城市”项目靠近新加坡领土，新加坡要求马来西亚提交环境影响评估报告，直到2015年1月，该项目才得以继续施工，但代价是缩减30%的面积。

“我们与合作方柔佛人民基建集团的开发、经营理念相同，碧桂园集团和苏丹的关系比较融洽，森林城市绿色城市、工业化建造等理念与实践也与马来西亚国家政策高度契合。”苏柏垣说，有联邦政府与苏丹的支持，我们完全相信这个项目会稳定的发展。

苏柏垣表示，森林城市2015年已经取得政府颁发批准函，当中针对教育、医疗、旅游的优惠政策已经落地。符合条件的产业可获税务优惠，包括5年免税或者5年100%投资税抵免等。

接下来，森林城市还将进一步争取免税区、免签证自由行等相关政策，使之真正成为连接新马的“离岸特区”。苏柏垣还表示，非常有信心让森林城市成为中国企业在马来西亚争取优惠政策最多的一个项目。